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北京拿地难,这两家房企却打算退地

2017-05-18 08:39 来源:网易

  导 读

  “地买错了或买贵了,即使公司目前现金流没问题,转着转着就转出一个窟窿来。”

  地产壹线 王旭杰 发自北京

  “我们准备退掉旧宫这块地了。”

  凭借更高标准的商品住宅建设方案胜出后1个月,竞得两宗旧宫地块的首开-保利-龙湖-中海史上最强联合体,可能已经分崩离析。

  网易房产独家获悉:总价达到127.2亿、溢价率50%,楼面价分别为39329元/平米、39306元/平米的两幅已成交旧宫地块生变。保利、龙湖方面正讨论退出联合体。

  “原因是,账算不过来了”。接近两家开发商的人士透露,首开、中海是否继续接盘没有定论,而趁机入局者已经出现——近两年来屡次现身规土委拍卖现场的河南正商私下释放了接盘意愿。

  行业进入深度盘整期后,来自销售市场端和土拍新政端的双重压力,正改变房企惯用的激进拿地模式。过往靠房价上涨带来项目溢价的操作模式正在失灵,新的生存考验摆上了台面。

  联合体陷“拆伙”传闻

  保利、龙湖决定放弃的地块于4月13日公布竞买结果。当时,首开、龙湖、保利、中海四家房企结盟共同拿下大兴旧宫镇DX07-0201-0010、0011、0012地块和DX07-0201-0006、0007地块。

  知情人士向网易房产透露,保利、龙湖已流露出明确的退地意愿。网易房产向其中一家房企求证,得到的官方回复是:退出合作一事暂时还没有定论,地块购买相关的手续、流程还在走;若后续情况有所变动,以公司最终的声明或公告为准。

  “(联合体)各方都签署了保密协议,考虑到大家后续合作的可能,在未找到接盘方和解决方案之前,一般不会对外释放消息。” 一位熟稔北京土地市场的人士说。

  尽管结合各家房企资源、优势互补和避免多家企业竞相提价、降低拿地成本,是联合体拿地的原因,但这个由“北京大地主”首开、央企保利、“成本管控之王”中海和深耕北京的龙湖组成的阵容,仍无法解决旧宫地块成本过高难题。

  一位民企投资拓展负责人说,企业联合拿地前会事先签署协议,对地块内权益占比、项目部人员构成,以及举牌授权金额进行约定,并对地块的操盘权、并表权、项目股权收益进行划分。竞拍时,委派其中一家代表进行举牌,联合体成员也会派人陪同。

  “但由于各家企业自身企业风格、资金成本、土地认知等都不一样,联合体成员对地块的授权金额也不尽相同”。在瞬息万变的竞拍现场,举牌价超出联合体成员授权范围的情况时有发生。

  保利、龙湖退出有着自己的逻辑。一般来说,在拍地现场,认为地价尚在接受范围内的房企可能会继续举牌,若最终拿下地块,联合体成员会重新测算成本并协商,如果就地块综合成本和未来收益达成共识,则可能继续合作;而若成员认为地价太贵,超出授权范围,则有可能会退出合作,由剩余的成员自行接盘,或寻找新的合作方加入。

  在北京土地市场,“散伙”早有先例。2015年,平安龙湖兴昌联合体竞得昌平南邵地块,因超出龙湖、平安授权价格解体;同年,碧桂园也因授权价格问题退出与金茂联合夺得的丰台花乡地块;华润招商华侨城联合体于2015年11月以83.4亿元竞得当时排名北京总价第二地王,也因华润招商的退出宣告“拆伙”。三场“退地”风波,成为2015年北京土地市场的重磅事件。

  尽管目前各方对旧宫地块“拆伙”一事三缄其口或予以否认,但消息并非空穴来风。参与旧宫地块竞买的河南正商就私下里释放接盘意愿“需要先核算成本,可以独立开发或合作,但得我们操盘”。

  多方面消息显示,保利、龙湖选择放弃旧宫地块,是大概率事件。

  算不过来的土地账

  高楼面价和新规则,是联合体产生嫌隙的重要原因。

  “成本实在太高了” 参与旧宫地块竞拍的TOP3华南房企吐槽道。

  按照挂牌文件,旧宫地块实行“90/70”政策,且所建商品住房销售均价不得超过52315元/平方米,最高销售单价不得超过54931元/平方米;

  地块设定有地价上限,当竞买报价达到地价上限时,不再接受更高报价,转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。同时,地块设定有企业自持商品住房面积预设比例,达到预设比例则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

  在北京规土委国土拍卖大厅现场,旧宫地块商品住房自持比例被定格在70%,自持期限与土地出让使用年限一致。这意味着,两宗地块共计32.4万平米的商品房住宅面积,其中22.68万平米必须成为持有期70年的出租型物业。剩余9.72万平米的可售商品住房面积,绝大多数也只打造成小户型产品,溢价空间有限。

  在旧宫地块周边,国韵村、首开保利熙悦诚郡、中国铁建·花语金郡、国锐金嵿等新房项目,售价普遍在75000——87000元/平米,与旧宫地块52315元/平米的销售限价形成明显的落差。

  相对周边项目较低的销售限价、超长的自持周期、90/70的套型限制......新的游戏规则严重挤压了开发商的溢价空间,大幅度拉长了房企的投资回报周期,成为开发商继续拓展北京市场的又一道关卡。

  自2016年12月起,北京在土地出让环节试点“限房价、竞地价”,拉开北京土地市场游戏规则改变的序幕,地价设拐点上限、自持设置预定比例、住宅售价锁死、自持70年、高标准商品住宅建设方案评比......一道道枷锁,卡在竞买房企的颈上。

  在实际的土地出让过程中,限价房地块、自持房地块、自住型商品房地块、保障房地块、商办地块成为北京土地市场的主要供应方式。开发商可自主定价的纯商品住宅用地几近断供。

  一方面,各项限制性政策加码,挤压开发商利润;另一方面,可自主定价地块愈发稀少。加之房企之间相互竞价,北京土地市场正进入“微利时代”。

  3月28日到4月25日不足一个月内,北京接连出让的三宗地块,均出现楼面价、销售限价几乎接近甚至倒挂现象。开发商成本控制稍有漏洞就有可能出现亏损。

  4月7日发布的北京未来5年住宅用地计划显示,未来5年内,自住房地块、小户型地块仍将是宅地的供应主流方式之一;70万套商品住房,仅有21万套是面积大于90平米的中大户型,其中有多少套可由开发商自主定价仍是未知数。开发商面临两难选择。

  自持难题仍没有明确解决方案

  (图为北京已出让的自持商品住房地块列表)

  截止目前,北京共出让8宗自持商品住房地块,涉及河北众美、万科、龙湖、中粮、中铁、中海、保利、首开、首创、住总、天恒等开发商,除河北众美、龙湖外,其余开发商均有国资背景。

  根据北京4月14日出台最新的企业自持商品住房细则,企业自持商品住房不得销售,自持年限与土地出让年限一致(70年),单次租期禁超10年,禁止“以租代售”。若企业违规销售,则取消其后续参与北京土地招拍挂资格,并按相关规定予以降级或者注销资质。

  严格的限制,堵住了开发商“变相”售卖的一切可能,也打破了房企等待政策松绑的幻想。对于这些自持地块运营和盈利模式,业界仍在研究讨论。早前媒体曾报道万科希望与小米公司就海淀永丰自持地块合作建房,后遭到小米和北京万科的否认,万科回应称“目前项目具体方案处于设计探讨阶段”。

  数据显示,2010年以来,由于租金涨幅的变缓和房价的持续上涨,北京租金年投资回报率持续下跌,2016年租金年投资回报率不足2%,远低于房企的融资成本。去年9月前,房企发行的债券利率多在4%左右。而12月以来,债券利率已上浮到4.2%-5.5%之间。今年4月,不少房企融资的年化收益率已在5.5%以上。富力近期发行的中期票据的票面利率则为5.25%。在此背景下,开发商寄望于自持运营商品住房并盈利面临极大挑战。

  (图为北京近年租金年投资回报率趋势图)

  “长期来看,只有满足比较高的租金回报率,例如5-6%,以及房地产Reits的发展,开发商才可能通过开发、持有和运营管理的模式参与到租赁市场。但目前的现实条件并不允许,一方面,北京租金回报率不到2%,另一方面,房地产Reits仍面临诸多不确定性。”链家研究院院长杨现领称。

  北京“930”和“317”调控之后, 8万元预售证红线阻碍了不少开发商开盘的脚步。数据显示,2017年1月1日至今,北京市住建委发放的35批住宅项目预售证中没有一个项目单价超过8万/平米。

  宏观层面上,金融去杠杆和金融监管趋严宣告房企廉价融资的时代结束。房企获取资金的成本和难度正在增加,开发商必须珍视和善用手中的资金“余粮”。

  热点一二线城市土地市场调控却正向北京看齐。3月,住建部召开电视电话工作会议,其间肯定北京楼市调控方法,并鼓励全国借鉴学习。随后,“限房价竞地价”出现在青岛、滁州等地,“自持商品住房”亮相广州、杭州。开发商在北京地市、楼市面临的问题,或将在其他城市陷入相似局面。

  新规则出现,如何去适应?各家房企有各自的答案。在北京区域,有的企业转战郑州、南京拿地,有的企业把北京区域的战略重点转向环京、雄安。唯一可以确定的是——适者生存。

  融创董事局主席孙宏斌说,目前这个市场环境,开发商应“在对的时间、对的城市,买对的土地”。

  “买对地方、买对时间,能借到钱时多借点钱,最好借得长一点,借可以穿越周期的钱。如果有钱,放到账上别着急花,后面还有机会。”

  “同时做好现金流和(土地)价值的风险管理,没有现金流,企业就死了;地买错了或买贵了,即使公司目前现金流没问题,转着转着就转出一个窟窿来。”

  大风起于青萍之末,传统思维要变,算账方式呼唤新的解法。所有开发商正面临和保利、龙湖、中海、首开一样的难题。

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