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叶檀:生命不息,抢地不止,“房价趋稳”竟是骗局?

2017-05-10 09:11 来源:和讯名家

  本文首发于微信公众号:功夫财经。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

  文 | 叶檀毒舌善心的财经女侠(ID:tancaijing)

  房价涨还是跌,看开发商拿地的热情高不高。

  今年以来,主流媒体一直在说房价增速下降,但我到各处转了一圈,这跟实际情况不符。目前的统计数据,一是被压制,二是样本扩张。

  表面上,房地产成交量是在下跌,房地产增速也在下降。

  中原数据统计,4月份上海(楼盘)新建商品住宅成交面积环比减少8.8%至67.7万平方米,同比下降30%,是2013年以来的同期最低。

  上海成交面积跌了,房价趋缓了,说明房地产市场被抑制了。这不是事实。

  上海土地基本很难拍到,所以,溢出到卫星城,上海卫星城太仓(楼盘)的地也被抢疯了:2017年春节后的第一场土拍,共有7宗地块出让,出让总面积约20.12万平方米,总起始价约10.3亿元,地块分布于太仓港区、科教新城和沙溪镇,7宗土地总成交金额约15.54亿元,拍卖溢价率均在50%左右。

  苏州(楼盘)的房价也跌了。据苏州房天下平台数据监控中心统计数据显示,2017年4月,苏州六大区新房住宅成交均价为18283元/㎡,环比3月房价减少了718元/㎡,环比降幅3.78%。

  但开发商在苏州根本抢不到地。114家开发商抢一块地,有个朋友说,从来没见过这样的疯狂,他自己也着实吓了一跳。

  今年苏州首宗出让的地块为苏地2016-WG-76号地块,该地块位于姑苏区劳动路以南、华亭路以西,总面积40894.4平方米,地块起报总价17.08亿元,起拍楼面价17066元/平方米。最终被龙湖地产以17.5亿元拿下,楼面价17479元/平方米,溢价率42.27%。估计龙湖现在都笑不动了。

  抢地风潮在全国一二线城市、卫星城市泛滥。

  据《北京(楼盘)商报》5月4日报道,4月27日,福州(楼盘)出让5宗位于晋安区的普通商品住宅用地,融信、世茂18.3亿元分食桂湖4宗土地,最后出让的鹤林片区地块仅在第三次举牌便达到最高限价20.28亿元,进入竞配建环节后,又在第三次被举牌至最高限度的配建面积38250平方米,最终该地块被宣布终止拍卖。

  4月25日,北京多宗自住房地块出现楼面价接近限价的市场表现;同天,中骏置业以10.3亿元、332轮报价、溢价率763%曲线进入青岛(楼盘)。

  碧桂园去年全年新增土地储备面积同比大增129%,今年一季度累计新增土地储备面积为2035万平方米,虽然面积下降,但投资金额达670亿元,同比大幅上升64.5%。

  从今年房企拿地数据来看,年内已经有17家企业拿地金额超过了100亿元,其中有10家企业拿地超过200亿元。中原地产研究中心统计显示,今年截至目前,拿地最多的25家企业合计拿地达到了4942.56亿元,相比2016年同期拿地最多的25家房企合计拿地2549亿元上涨了94%。

  开发商不傻,他们大规模拿地,说明开发商认为土地价格会涨不会跌。开发商对于政策,对于市场环境,有着自己的理解。普通人的理解力,不会比浸淫在市场十几年的开发商更深刻。

  在政策的压力下,现在开发商已经不是光有钱就拿得到地了。一些开发商转而通过股权投资获得土地,开发商合作、并购、股权争夺大年已经开始,土地二级市场方兴未艾——万科逃过一劫,其他公司未必逃得过。

  融创想成为金科第一大股东,融创中国是并购老虎,据媒体披露,2016年至今,融创新增土地储备5394万平方米,其中三分之二为并购拿地。金科有地啊,截止2016年末,金科土地储备可建面积高达1846万平米。被融创盯上,主要是这块肉比较肥。

  还有,彪悍的保利,4月18日公布2016年年报,公司悄没声地储备了一大堆土地。去年全年拓展 112 个项目,新增容积率面积 2404万平方米,总土地成本约 1214 亿元,同比分别增长 84%和 85%,其中,通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达到 75%,为历年来最高比率。

  银行锦上添花,《澎湃新闻网》报道,4月26日,2017中国(上海)城市土地展上,来自南京(楼盘)、合肥(楼盘)、无锡(楼盘)、扬州(楼盘)、常州(楼盘)、南通(楼盘)、等近30多个国内热点城市的千宗拟上市地块集中参展。土地市场火热,银行在一旁提供服务,看来一些银行对土地的判断跟开发商一致。

  去年是房产大年,开发商的钱得找到出口,土地成为哄抬目标。房地产业跟娱乐业有点像,这几年有些胆子大的,从三线变成了一线。

  在去杠杆的背景下,土地如此大跃进,这是打谁的脸呢。

  七 嘴 八 舌

  开发商拉地热情这么高,是房价再次上涨的前兆吗?

  文章来源:微信公众号功夫财经

编辑: 翁子盈
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