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李宇嘉:房地产开发投资为何仍表现出较强“韧性”

2017-11-06 09:45 来源:每日经济新闻

  近期,国家统计局发布了今年前三季度房地产宏观数据。前三季度,全国房地产开发投资同比名义增长8.1%,增速较前8个月提高0.2个百分点。

  另一方面,今年前三季度,商品房销售面积同比增长10.3%,增速比1~8月份回落2.4个百分点。实际上,从去年10月份以来,各地房地产调控新政不断推进,房屋按揭利率连续9个月上行,三四线城市“去库存”政策明显见效,全国商品房待售面积同比下降12.2%,并创历史新低。从趋势看,今年以来,商品房销售面积同比增速大体按照一个月下滑2个百分点的走势收窄。今年前三季度的商品房销售增速,不到去年1~4月份本轮回升周期最高增速(36.5%)的1/3,不到今年年初水平(25.1%)的一半。

  从历史经验看,商品房销售一般领先房地产开发投资2~3个季度。去年四季度以来,商品房销量增速持续下滑,“限售”扩展到近50个主要城市,高房价城市预售证管制严格。另外,热点城市新增土地出让,配建或自持租赁住房,甚至完全用于租赁住房已“常态化”。

  虽然有如上限制商品房销售(进而限制投资)的因素,但今年开发投资一直维持在8%~9%的水平。统计局数据显示,今年前三季度,全国房地产开发投资同比名义增长8.1%,增速较前8个月提高0.2个百分点。其中,住宅投资增至两位数(10.4%),增速提高0.3个百分点,占房地产开发投资的68.3%。

  房地产开发投资为何表现出较强“韧性”?一方面,开发商“补库存”正在进行。目前,由于待售面积降到历史低点,不仅热点城市开启“补库存”,广大三四线城市土地市场也在回升。今年1~9月份,全国开发企业土地购置面积同比增长12.2%,增速比1~8月份提高2.1个百分点。重点城市是土地购置回升的主力,9月份,100个大中城市住宅类用地成交面积为1968万平方米,接近全国土地购置面积的80%。近年来,一直呈“减量供地”的一线城市,今年前三季度土地成交面积同比增长43%。三四线城市土地市场也在回升,中指院统计,前三季度,300个城市中,三四线城市供地占比首次突破60%(61%),比2015和2016年上升了4个百分点。

  笔者认为,房地产开发投资之所以表现出超强“韧性”,更大程度在于,“宽口径”的房地产开发投资快速增长。近年来,新型城镇化深入推进,道路、通信大规模铺设,并启动“村村通”工程,大城市与中小城市,与县乡镇(村)之间互联互通、畅通无阻。同时,县域及以下基层区域基础设施、公共服务设施大规模“补欠账”;农村集体土地入市、农业产业化和规模化带来要素和制度红利;“新农合”(新型农村合作医疗)和“新农保”(新型农村社会养老保险)“全覆盖”,让社会保障走向基层。由此,无论视界、交通,还是生产生活方式,城乡差距缩小、藩篱打破。

  由此,“离乡不离土”、“人走地不走”(政策完全保障进城农民原有的土地权利)、“进退有保障”的就近“进城模式”,在全国600多个三四线城市上演。即便三四线城市房地产库存降至低点,但商品房市场供需仍旧保持旺盛态势。同时,有形(道路、物流)的和无形(“互联网+”、通信“村村通”)的基础设施在基层大范围建设,不仅缩小城乡差距,也激励要素市场化、利用同权化,激活了基层分享城市化和工业化红利的诉求。由此,县域房地产、小城镇建设、集体建设用地入市、农村危房改造等快速起步,带来基层房地产开发投资从无到有、从小到大。

  目前,随着库存降低,三四线城市商品房销售增速回落,但依旧在高位。未来,就近入城人群继续增长,将助推三四线楼市开发投资保持增长。

  据笔者调研,县域及乡镇(村)就近入城的人群有三类:子女在城市打工并“扎根”的,父母或进城养老、或进城带小孩;新生代农民工、子女年幼或未在城市“扎根”的,往往举家进城,或父母进城“边打工、边陪读”,或帮助子女购买住房(进城购房是农村结婚“新三大件”);农业产业化发展缩短农忙(三个月左右)时间,“农闲进城、农忙回乡”常态化。目前,这三种类型的就近入城,正在各地如火如荼地上演。

  这就是三四线城市商品房市场和土地市场保持高位的原因。值得注意的是,除此以外,“宽口径”的房地产开发正在崛起。首先,2016年7月,住建部等三部委联合发文,提出到2020年,培育1000个各具特色、富有活力的特色小镇,引领带动全国小城镇建设。自此,小城镇建设在全国各地展开。在我国,越到基层,基础设施越短缺、城乡感官面貌差距越大。近年来,各县域开启“乡改镇”,给基层带来规划和财权上的利好。以前,镇级中心的住房全部为平房、且分散居住的旧村屋,近年来启动改造为集中建设和居住,有下水管道、垃圾清理和门前道路硬化的房屋。

  其次,过去镇级中心房屋绝大多数为住房,非住宅几乎为零。近年来,农业产业化、规模化,经济作物和动物大规模种植和养殖,推动乡镇级农林牧渔产品初加工和流通中心的建设,也带动镇上酒店、餐饮、物流仓储等非住宅地产的繁荣;再次,进城人口增加,从基层管理、农业生产和节约土地的角度,加上生产生活向城市靠拢(如农资、生活物资全面商品化),客观上需要人口集中居住。近期,村村合并、村内道路硬化,集中建设临近柏油马路的新村,在内地乡镇村正如火如荼地进行,带动乡村土木工程、房地产及下游建材、水暖、家电、家纺等需求急剧膨胀。村村合并,人口居住更集中,村内零售商业、农资供给和储存等非住宅投资也开始起步。

  从基层和农村看,城乡有形和无形的距离正在被拉近。当前,基础设施建设、土地制度和社会保障制度改革,综合效应已开始显现,基层老百姓的需求已经被激活、释放出来。

  而且,收入效应、保障效应和示范效应下,这种需求从生存发展型转向发展享受型。目前,基层新建住房,空间格局和室内设施,与城市渐进靠拢,但农村存量住房的主体还是宅基地上的老旧住房,甚至还有大量危房。未来,农村危房改造将接棒棚改,成为下一轮民生导向的开发热潮。而且,基层群众对医疗、环保、健康、娱乐等需求也上升,这对于基本为零的基层基础设施来说,“补欠账”的空间很大。综上,房地产开发投资的韧性还很足。

  (作者为深圳市房地产研究中心研究员)

 

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