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万科“郁亮时代”的幸福和忧虑

2017-11-22 09:10 来源:和讯网

  据新加坡仓储物流地产公司普洛斯官网消息,由万科等公司组成的财团将以约790亿元人民币(160亿新元)的价格收购该公司,交易完成后,普洛斯将从新加坡交易所退市。

  一时之间,万科占有物流地产50%份额的消息甚嚣尘上,事实上,在收购普洛斯之前,万科物流地产已有“万纬物流地产”这一品牌,今年1-9月,万科新增物流项目23个,总面积165万平方米。截至9月底万科共进入25个城市,新增41个物流项目,总面积313万平方米。

  万科布局的新业务不限于物流地产,还包括商业开发和运营、冰雪度假、长租公寓、养老、教育、轨道+物业等,综合能力长年获得优秀生的万科在考量什么?其传统的地产开发业绩并不俗,涉足新领域的目的是什么?

  跑马发展和计划生育

  在今年的万科中期业绩会上,郁亮将物流业务视为优势业务之一,另外一个优势业务商业开发和运营,为发展这一业务,万科联合若干投资方收购印力集团96.55%股权印力集团,印力集团被定位为万科商业地产平台,印力集团董事长兼总裁丁力业也进入万科管理团队任高级副总裁。

  按郁亮的说法,万科的优势业务是要发展成行业数一数二的企业的。万科集团相关负责人告诉和讯房产,“目前,万科参与普洛斯私有化仍在进行中,预计明年上半年完成。”

  万科集团高级副总裁、万科上海区域本部首席执行官张海曾表示,万科和普洛斯加起来占了中国50%以上的(高标仓储)份额”。

  “万科大规模做此类物业布局,就是希望获得更好的行业领导能力和行业定价能力,从这个角度看,其凭借并购等技巧,希望在短期内快速做大此类业务的规模。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

  一个常见的现象是,很多新产业在引起关注后,一片喧嚣下,大家想去看看行业“大佬”在做什么的时候,发现万科早就在做这个新业态了。万科的商业地产开发、长租公寓、养老地产、物流产业都是如此。这和融创、碧桂园、阳光城等激进型企业不一样,万科的性情更加低调,属于“闷声发财”的企业。

  但据悉,万科集团并没有设立战略研究的部门,万科的很多新业务的开发探讨来自于地方万科公司,新业务如顺利,发展会渐成规模,万科集团去进行把控,尔后成立事业部。

  郁亮曾明确表示,“我们从来没有一个规划说未来版图里面从收入、利润等划分,多少比例来自哪个业务。我们坚决摒弃计划生育那套东西,不用计划来管理,我们宁愿用跑马的方式确定谁能够领先出来,领先出来之后培养壮大。”

  计划生育和跑马发展本就是矛盾体,业内对此也提出质疑:万科在业务开发上,集团层面投入不够,无法从顶层设计突破。

  “不差钱”和深铁集团

  近年来,万科在“多元化发展”做出很多的尝试,在众多新兴产业上都积极布局,以达到市场份额的高占有率,但同时,其大力发展的长租公寓、养老地产、物流产业均属于回报周期较长的产业,就长租公寓来说,万科自2014年以来便积极布局长租公寓市场,数据显示,万科泊寓目前在全国24个城市拥有2.4万间公寓,但并未实现整体盈利。

  万科或并不担心“资金回笼”的问题,原因很简单:万科“不差钱。”

  根据和讯房产此前报道,万科今年前三季度的销售额便超过了去年全年的销售额,净利润增逾三成。9月底,万科合并报表范围内的已售未结算资源合同金额突破4000亿元,至4321亿元。

  稳定的现金流和逆市攀升的销售额使得万科有资本在蓝海产业培养和试错,与此同时,万科也采取“合作开发”的方式分担风险。整体来看,目前万科的核心业务仍是房地产开发和物业管理,郁亮给这一传统业务的发展期限是十年,

  在万科2016年度报告的《致股东》书中,万科提到,“对于中国房地产企业而言,如何面对2016年的市场繁荣,并非一个轻松的话题。有时候,幸福与忧虑的边界并非那么清晰。”

  向来稳扎稳打的万科在忧虑什么?是传统房地产行业的发展空间所剩无几,万科的利益增长点还不明晰?还是包括深铁集团在内的各方平衡还在继续?对于前者,只能等待国运和房地产的后续发展。

  而至于后者,从万科的官网来看,管理团队的十七位高管并没有来自深铁集团的人员。一个熟悉万科的业内人士对和讯房产表示,“对深铁来说,拿下万科是件很高兴的事,影响力这么大的房地产巨头,深圳(楼盘)国资委当然重视,目前,深铁并没有插手万科的管理工作,万科集团的员工并没有感到万科的变化。”

  万科“郁亮”时代的发展和挑战已到来,万科的管理层仍是其灵魂般的存在。

编辑: 翁子盈
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