2005-11-1 9：46：05 发表于房地产门户-搜房网>业主论坛>新闻评论业主论坛
记者近日关于套内面积而产生的纠纷不断。日前，东风东路楼盘东山紫园的业主陈先生向记者投诉，该楼盘的业主只能按照发展商规定的“按套计价”方式签订合同，以合同价格为每套住宅的最终价格，实测面积出来后，无论最后核实的单位建筑面积和套内面积多了或少了，发展商和业主均不退不赔。有业主认为，这一做法虽有避免了日后双方因面积误差引起纠纷的好处，但强行实施则剥夺了业主选择计价方式的自由。
看图纸买楼业主对实用率没信心楼盘业主李小姐告诉记者，楼盘所派发的资料上每个户型都列有建筑面积和实用面积，买家签订的认购书也列明了每个单位的建筑面积和总价，但发展商提供的《商品房买卖合同》中则规定只能以套为单位计价。并且很多单位没有样板房，买家无法对具体单位进行实地考察，对看图纸购买的单位实测时是否能达到宣传中的实用率没有信心。
李小姐原本倾向于购买B1栋一个卧室可以南北对流的两房单位，但该单位所在楼宇目前还未取得预售证，目前只是认筹，没有样板房，实地考察更是不可能了。在得知合同只能“按套计价”后，李小姐无奈之下只有选择购买位于B3栋一个北向的两房单位。该单位虽然朝向正北，但该栋单位属于首先取得预售证公开发售的单位，在3楼有一个同一户型的样板房。
李小姐说：“房子连样板房都看不到，只能看图纸，根本保证不了现在看图纸购买的单位实测时是否能达到宣传中的实用率。在没有选择的情况下，有样板房可以作为参照，起码不同楼层的同一户型不会‘走样’太多吧。‘按套计价’让我买了个朝北的房子。”
买家被告之不能改合同记者日前以一名普通买家的身份来到售楼部，记者看到每个单位的户型图下方都清楚列明了单位的编号、朝向、建筑面积和套内面积，而且单位面积都已经精确到小数点后4位数字。按照资料上标明的B1-B3栋10个户型（楼盘3栋楼宇共有17个户型，但当时提供的只有10个）建筑面积和套内面积计算出各个单位的使用率都在82.46%-82.50%之间，记者在参观位于B3栋3层的样板房时，销售人员也告诉记者楼盘的实用率达到82%.按规定，楼盘必须在售楼部悬挂合同文本，记者并没有在售楼部见到，当问是否可以看一看楼盘的合同时，销售人员回答，楼盘采用目前房管局的示范文本，可到有关网站“阳光家缘”查看。
随后记者查阅了房管局《商品房买卖合同示范文本》，其中“第四条计价方式与价款”明确列出了3种付款方式，第一种是“按建筑面积计算”、第二种是“按套内建筑面积计算”、第三种为“按套（单元）计算”。据李小姐称，签合同时发展商已经选择了“按套计算”，发展商律师还告诉她，房管局规定每栋楼只能选择一种计价方式，发展商已经拟定的合同不能修改。
若实用率降低买家则多付钱●一套建筑面积100平方米的单位，如果实用率降低2%，选择按套计价买家就要多付约2.8万元。
按照发展商提供的楼盘实用率82.5%和9000元/平方米的均价计算，一套100平方米的单位，如果根据目前楼盘较为普遍使用的“套内面积”计价法，折合单价约10909元/平方米。
如果最后办理房产证时，房管局测量的房屋实用率只有80%，那么建筑面积100平方米的单位，实用面积则减少2.5个平方米。如按套内面积为计价标准，发展商应向业主补回“2.5平方米×10909元/平方米＝27272.5万元”的楼款，但采用按套计算，发展商则不用向业主退款。相反如果实测单位的实用率高于82.5%，买家花同样的钱得到更多的实用面积，也不用向发展商补差价。
这样看来，似乎业主们有占便宜的可能，但也不排除被发展商占便宜的可能。
三种计价方式各有利弊据了解，根据房管局新《商品房买卖合同示范文本》今年7月1日起启用，根据“合同文本”第四条，至少可以有三种计价方式，一为“按建筑面积计算”法、二为“按套内建筑面积计算”法、三为“按套（单元）计算”法。
目前买家购买的大多为还未建成确权的预售期房，单位的建筑面积和套内面积都没有经过房管局的最后实地测定，所以签合同时就只能先按照发展商提供的图纸测出来面积为计算标准，最后再根据实测的面积多退少补。在这种情况下，市民再购买“期楼”时，选择三种计价方法中的任一种都各有利弊。
按建筑面积计价最后，按建筑面积计算的计价方式，虽然可以做到计价面积与发展商所报面积相符，但单位的实用面积却得不到保证，而且公摊面积的计算标准较复杂。
按套内面积计价目前广州大多数楼盘采用的是按套内面积计价法，按房管局规定，“面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。
但由于目前楼盘报出价格首先都是按发展商给出的建筑面积计算的，所谓的“按套内面积计价”都是在签合同时才把总价除以套内面积而得出套内面积的单价。因此，如果发展商在售楼时故意将建筑面积中的公摊部分报大，使按建筑面积计算的总价更高，而签合同时选“套内面积计价”方式，实测面积如果减少，只赔偿“套内面积”减少的部分，而公摊面积减少多少都不予赔偿。
按套（单元）计价按套（单元）计价的方式的好处是可以避免了日后买卖双方因面积误差引起纠纷的麻烦。
“一套单位一个定价”，不管实测建筑面积和套内面积是多少，双方都不用多退少补，可以避免上述按套内面积计价存在的漏洞。但如果实测的结果单位的实用率低于当初按发展商提供面积计算或承诺的实用率，业主也可能遭受损失。
律师意见：期楼按套计价可能侵犯买家知情权广东伯方律师事务所的副主任陈敏律师在接受记者采访时认为，在期楼销售中采用“按套计价法”的方式对买卖双方都是最没有保障的一种方式。虽然买家在签订购房合同时等于已经承认了发展商提供的这种计价方式，但在没有样板房可以作为考虑的情况下，按照这种计价方式售楼，可以说构成了对买家消费过程中知情权的侵犯。买家在购房过程中，对所购买单位具体情况的知情权应该得到保护。另外，由于“按套计价法”在“期楼”销售过程中出现的不确定因素最大，所以目前大多是现楼单位才采用这种计价方式。
