地一大道明年的新月租为4500元/铺。

        近期，广州楼价高企，市中心100平方米左右的住宅单位大多数都达到了200万元的高门槛，令不少投资客退出住宅投资市场。但相比之下，在年底商业销售旺季之前推出销售的一些商业物业却有不少小户型单位，虽然商铺不是临街商铺，多为商场铺，但商铺多位于专业市场内，并各有特色，而且门槛低，一二十万元便可以投资。

        商场铺多在3.5万-5万元/平方米

        据了解，上半年广州商铺市场的成交热点以总价低、单价低的社区商铺为主，价格多在1.5万－3万元/平方米，总投资金额较小。而近期市场上推出较多的是一些定位为专业市场的商场铺，售价在3.5万-5万元/平方米，且有不少小户型单位。

        根据房管局的官方数据，9月全市商铺的一手成交价约为1.2万元/平方米，该价格只比当月全市一手住宅的成交价高一些。并且业内人士也指出，今年以来住宅价格暴涨，但从目前的商铺市场看，除了一线商业旺地的街铺价格一直居高不下外，商场铺、社区铺等没有跟随住宅上涨，升幅稳定。

        业内人士认为，经济形势良好、商业景气、商业利润高于社会平均利润的时期，未必是投资商铺的最佳时机，投资者选择商铺的空间很小，而且获得商铺要付出的成本很高。反之，在经济形势仍未完全转向时，商业物业的价格也相对较低，投资者较易获得较好回报。

        购售后包租返租商铺需多留心

        在珠江新城上班的白领林小姐已经购有住房，近期身边有朋友打算投资商铺，她也抱着看一看的心态，跟随前往。到海珠区一个以婚庆为主题的商场考察过后，她发现27万元可以在商场三楼投资一个面积最小的商铺。首付五成约14万元，其余楼款10年月供约1700元/月。投资的首期款和月供都在她所能负担的范围内，因此有点动心。

        “我有朋友手头也是有十几万元闲钱，因在市区买不到房，他去年在花都按揭买了一个30万元左右的两房单位，月供约1200元/月，装修后租金为1000元/平方米。商铺的风险比住宅大，但回报可能会比住宅高。”林小姐说。

        业内人士指出，目前推出的不少专业市场商铺，发展商为了统一经营行业、整体经营，都会采取售后，包租、返租的形式。这样对于投资者来说就无需自己操心找租客，也可每年获得比较稳定的投资回报。但对于像林小姐一样想尝试小商铺投资的投资者来说，则要注意防范发展商在卖铺时的一些营销伎俩。

        如对于以返租形势进行销售，直接在楼款中扣减一定年限的商铺租金的商铺，投资者会面临在商铺的返租期内没有任何租金收益的风险，因此以这种形式销售商铺的返租年限不宜太长。更要防范发展商以商铺可以返租拉高商铺售价，投资者应该先期对周边商铺价格进行考察。

        而对于带租约的商铺，实际上是售后返租的改良，开发商按照经营面积将整体商业物业进行划分，然后先招商，继而根据租金再进行出售。投资者要了解发展商是不是专业的经营者，或者目前正在经营的商家是否稳定和盈利，否则也会面临日后收不到租金的风险。

        近期在售商场铺推荐

        倾城汇　30万可买顶楼商铺

        地址：江南大道市二宫地铁站E出口

        项目位于地铁二号线市二宫地铁站附近，共四层商铺，总面积达到1万平方米。已于近期推出销售，商铺售价4万-8万元/平方米，拥有独立产权，商铺面积10-40多平方米，预计明年10月开业。目前项目采取返租两年的形式，返租的年回报率是8%，在首期款中扣减。商铺开售后，售价也有所提高，上周约27万元可以买到位于三楼的小商铺，但目前30万元左右只有四楼商铺可挑。

        投资小算盘

        项目所在位置邻近有28年历史的江南大道婚纱街。日人流量超过3万人次的江南大道北婚纱街升级改造是该区“改造西片”的重点项目，现有婚纱街沿街商铺将拆除重建。该地段经营婚庆产品的商铺可谓成行成势，并且知名度高。商场劣势是位置比附近好百年婚庆广场要更远离马路。附近好百年婚庆广场等根据商铺位置的不同租金在90-140元/平方米/月。以此租金收益粗略计算，位于商场四楼的商铺两年后的租金回报率是5%起。

        伟国通信数码广场　30万投资一个柜台

        地址：越秀区中山三路

        项目共五层，商业面积近1.5万平方米，拥有手扶梯两部、升降电梯一部、升降观光梯两部。规划标准铺位233个、柜台575个(1-3层)。商铺面积20-200平方米，有不少是柜台档口。目前商铺售价约2万-6万元/平方米。而柜台售价为30万-33万元/个，买家购买后由商场包租8年，年投资回报率为8%，逐年返回。

        投资小算盘

        商场的优势在于不用交管理费，劣势则是商场铺要面临陵园西街铺和天河岗顶电脑城商圈的竞争。目前周边租金为400-500元/平方米/月。商场的包租期比较长，8%的年回报率算比较稳健。

        九洲国际茶博城　1.3万元/平方米带租约

        地址：金沙洲大桥东（罗冲围客运站旁）

        商场从今年“五一”开始发售，商场以经营茶业为主，也有部分公寓和餐饮商铺。商铺面积约10-30多平方米，目前售价约1.3万元/平方米。商铺的特点是层高达3.8-6米。目前商铺为带租约发售，租金约86元/平方米/月。投资小算盘商场的优势在于交通方便、人流量大，但劣势则是知名度没有芳村一带的茶业专业市场高，附近也没有其他同类型的商场可以与之作比较，按目前的租金计算，投资回报率为8%。

        地一大道　5万元/平方米买37年使用权

        地址：越秀区站前路地下负一层

        商场是位于流花商圈的地下商场，近期推出100多间商铺销售，分布在女装、童装等各个区域。其中，童装区的商铺将全部出售，该区的商铺面积较小，每间15平方米左右，目前售价是5万元/平方米。商场由发展商一次性购入40年的使用和经营权，目前已经开业3年，因此目前出售的商铺有37年的使用和经营权。目前的租金是3000元/铺/月，该期租约今年12月31日到期。

        投资小算盘

        商场所在的商圈是广州最大的服装批发贸易市场，商场经过3年的经营，目前商铺经营率接近100%，并且人气也不错。但如果作为童装批发市场则知名度未及中山八路商圈。如果按明年的新租金4500元/铺/月计算，商铺的投资回报率为7.2%左右。