“租金从前年最高的1500元/月跌到如今800元/月，甚至都租不出去！”近日，家住广州东部的李女士无奈地将手上一套房产转手，原因是租金回报率让她很不满意。近年来，郊区楼盘的租金水平一直处于低迷状态。据中介机构数据显示，2007年到2009年以来，与市中心区物业租金稳定增长相对比的是，番禺、花都两区的租金却有所下降，排在八区的最后两位。曾几何时，以低楼价高租金吸引投资客的郊区盘，已不再受到“包租婆”们的青睐。

        金沙洲三房月租1000元

        虽然郊区物业租金一直比市区低不少，但由于郊区楼价与市区楼价存在很大差距，所以郊区盘的投资回报率常常为投资客所称道。李女士几年前在新塘购买了两套小户型单位出租，其中一套总价才16万元，一年的租金却能达到1.6万元，投资回报率高达10%。可是好景不长，如今李女士的这套单位租金大幅下跌，仅是原来的一半左右。加上租客频繁更换，单位的空置期也大大延长，像今年就换了三拨租客，空置期加起来几乎有半年。

        在番禺区，租金的下滑同样让人感到担忧。近日，有租户在广州雅居乐租到一套面积180多平方米的复式带花园单位，租金仅为2500元/月，折合月租金为13元/平方米，仅为中心城区平均租金的一半左右。一位广州雅居乐的业主告诉记者，像这样的单位以往起码可以租到4000元/月以上，但如今很难租到这个价。记者还在某二手中介网站上看到，番禺像“锦绣香江89平方米两房租1000元、海伦堡三房两厅租800元”的高档盘低价出租情况比比皆是，甚至有一套锦绣香江的三房单位，叫价仅800元，房间内电冰箱、电视、洗衣机全部齐全。

        位于广州西部的金沙洲，租金之低更为惊人。日前中原地产录得的一套中海金沙湾物业，123平方米的大三房单位，月租仅1200元，折合月租价为9.7元/平方米。而市民许先生上月也在该盘租得一套111平方米带全新家具家电的三房单位，租金仅1000元/月，月租价为9元/平方米。地产人士表示，按买入价7000元/平方米计算，这两套单位投资回报率仅为1.67%，远低于中心城区物业平均回报率。

        唯独番禺花都租金下降

        “与市区相比，这两年番禺物业出租的投资回报率很低，一套60万元买进的房子租金一个月可能就1500元。回报率最高也只有三个百分点。”满堂红番禺丽江分行的店长钟建明表示。

        租金回报已经不能让人满意，近期番禺大石要建垃圾焚烧发电厂的消息让番禺各盘的租金更是雪上加霜。有中介人士透露，该区域靠近垃圾焚烧厂选址的南国奥园、丽江花园等盘租金均有大幅下降，部分房源租金甚至下降了两成。像丽江花园一套两房单位，原来月租金可能在1400元左右，但现在1100元就很容易租到。

        与番禺类似，广州许多郊区盘的租金也持续处于低迷。根据满堂红提供的数据显示，2007年到2009年以来，广州市中心区的租金水平从2006年的25.2元/平方米/月已经上升到2009年（1-10月数据）的29.5元/平方米/月，上升幅度为17%。租金涨幅最高的天河区，租金从26.1元/平方米/月上升到32.2元/平方米/月，上升幅度高达23%。唯独番禺、花都两区租金在2008年出现了下降，虽后来又有所回升，但仍低于全市平均水平。3年来一直为全市新房供应量最高的花都区，平均租金从2007年的14.7元/平方米/月跌到了2009年（1-10月数据）的12.3元/平方米/月，降幅为16%左右。2008年，花都的平均租金甚至仅有10.8元/平方米，仅为市中心的三分之一。

        对于郊区盘未来的租金升幅，不少中介人士表示悲观。“总体来看，黄埔、白云的部分郊区盘租金水平会随着市政建设的推进有所提高，但一些区域则受累于负面消息难以有所回暖，如番禺的不少楼盘因为附近要建垃圾焚烧发电厂的关系，租金近日来出现大幅下跌。”一位中介人士分析认为，郊区盘的低水平还要维持相当一段时间。

        广州市各区住宅物业平均租金数据

        年份 总体 中心城区 越秀区 荔湾区 海珠区

        2006年 24.4 25.2 32.0 25.5 24.8

        2007年 27.0 28.0 35.4 28.7 27.8

        2008年 27.9 29.7 36.9 29.3 27.9

        2009年1-10月 28.2 29.5 35.4 29.0 28.6

        年份 天河区 白云区 黄埔区 番禺区 花都区

        2006年 26.1 19.7 14.1 15.9 /

        2007年 29.0 20.6 15.4 17.6 14.7

        2008年 32.4 21.0 17.0 16.7 10.8

        2009年1-10月 32.2 21.4 17.8 17.4 12.3

        (单位:元/平方米 数据来源:满堂红地产研究部)

        影响

        获利不丰业主转租为售

        据悉，目前在郊区手握几套房源放租获利的业主非常多，一些房产太多的业主甚至忙不过来，要请中介帮忙收取租金。但是，现在越来越多的业主，正在考虑将手上的物业出手，而不再做长线投资。

        “不少市民从放租转为炒楼，主要原因在于近几年房价上涨很快，而租金几乎没有什么变化，甚至还有所下降，物业出租回报率太低使得不少原本打算‘投资’的业主转为‘投机’，将房产趁高位卖掉。”业内人士分析认为。

        如番禺楼价2006年还在6000元/平方米左右，现在却涨到了8000元/平方米左右，在2007年最高点时均价甚至冲上过9100元/平方米高位，而在大量新建高档房源入市的情况下，番禺的整体租金仅从2006年的15.9元/平方米/月提高到17.4元/平方米/月。这让不少业主惊呼：“炒楼比放租划算多了！”

        而据记者了解，在一些郊区楼盘，一些业主将房产出租仅是为了节省一些投资期间的物业管理费，所以租金多寡也不怎么在意，这也是高价买来的豪宅频繁出现超低租金的原因之一。

        放租市区房到郊区租房

        由于市区与郊区物业的投资回报差距越来越大，使得一些在市区拥有物业的市民甚至选择将市区自住的房子用来出租，自己却去郊区租房住。白领张小姐月初刚刚搬入华南碧桂园的一套单位，“小联排别墅160平方米带60平方米花园的房子，月租金3300元，环境相当好，在市区也就是三房单位的价格。”张小姐上个月把金沙洲的一套物业出手后，赚到不少，但她依然选择在郊区居住。

        “郊区盘的租金回报太低了，只有市区的还有点投资价值。”张小姐告诉记者，她在珠江新城马赛国际公寓有一套61平方米的房子，现在每月可以租到1800元，回报率在5%左右，还算满意。

        “我觉得现在买房出租很不合算，租房很难保证每个月都租出去。一个租客走了，和下一个租客之间必然有几个月的空当，再加上给中介的费用，房屋里损耗的东西，还有隔几年要装修一下，都可以抵得上半年房租了。”张小姐说：“这样算下来，在20年的还贷期里，虽然房贷和房租可以相抵，但实际上我觉得要损失四分之一左右。”

        五大原因致郊区盘租金低

        原因一

        供应大致出租房剧增

        近年来，郊区房地产的开发热潮一浪高过一浪。花都、广州东部、番禺等区域的供应量一直占据了全市前几位，巨大的供应量中有很大一部分被投资客所消化，再转入出租房市场，因此造成郊区出租物业数量的急剧增长。用满堂红番禺区丽江分行店长钟建明的话来说就是，现在放租的人多，租房的人少，供需关系相差大。

        有物业在新塘金泽花园放租的李女士说，该区域近两年新房多了几倍，小区的许多租户都搬到更便宜的地方去了，现在该小区走一圈下来，起码能发现十几户业主在阳台挂着招租的横幅。

        原因二

        因交通问题弃租

        工作在市区，居住在郊区原本是为了享受低租金和高居住质量，但广州塞车一日比一日严重，租住在郊区的交通成本也随之水涨船高。不少租客花在路上的时间增加了，不但影响生活质量，也影响到工作。近郊居住方便度大减，促使有实力的租客回流广州租房，进一步减少需求。

        居住在金沙洲的马先生就表示，平时金沙洲从早上7时多就开始塞车，离市区一桥之隔，但就是过不去，让人心焦。因为迟到，他已经被公司警告过几次，只好痛下决心搬回市区。

        原因三

        被小产权房撬走

        郊区盘附近多有城中村，像番禺、东部许多楼盘周围都有城中村。城中村房子的租金很便宜，比如一房一厅的也就两三百块，很多人更愿意在那里租房，这也打压了楼盘物业租金。

        原因四

        “郊区派”回流市区

        早期郊区盘的租客或住户中，不少都是当年热情高涨往郊区购房、租房的一拨年轻人。现在这批人先后到了孩子入学时期，因为子女教育问题等原因，只得从郊区跑回市区购房或租房，一方面减少了郊区盘的租务需求，另一方面空出来的房子也增大了出租房的供应。

        原因五

        金融危机影响承租力

        受经济危机影响，白领收入下降，承租能力变弱，以往大方的白领也开始变得斤斤计较，在租房的时候要跟房东讨价还价。而一些以工厂工人或工厂老板为主要租客的区域，因为工厂效益不好甚至倒闭，受到的影响更大。不少在外租房的年轻人无奈之下，选择回单位宿舍居住或是选择更廉价的租处。