EN [退出]

南方网帐号登录

× 没有帐号?极速注册
南方网>房产>本地资讯

广州多层面遏制高价地 租赁房源或大增

2017-04-20 08:45 来源:羊城晚报

  继13日白云区“鱼苗场”地块成为广州卖地首宗新增“竞自持、摇号”地块后,14日,萝岗、增城三宗地块出让也加入到“限地价+竞配建+竞自持+摇号”的阵营。显然,在严格控制“高价地”这一背景下,业内普遍认为,这一系列组合拳对于抑制高地价有一定的作用。

  A“竞自持”旨在控制高价地

  13日晚,广州市对已发布公告的白云区黄石西路鱼苗场AB2510019地块发布了补充公告,出让方式调整为:“限地价、竞配建、竞自持、摇号”之后,晚上10点,又发布了4月28日开拍的长岭居宅地的补充公告:当配建面积达到900平方米后,就进入竞自持阶段;倘若2个或以上的竞买人报出的自持面积达到100%后,则改为摇号确定竞得人。

  14日一早,增城区挂出了一则国有建设用地使用权挂牌出让补充公告,对3月28日挂出的新塘塘美村后底山(土名)83001217A17033号地块、荔城街庆丰村83001220A16159号地块也做出了竞自持、竞配建、摇号的决定。

  上述地块还规定,企业自持部分作为租赁住房,须整体确权(只办理一个不动产权证书),不得销售,持有年限与土地出让年限一致。

  “竞自持”是广州以前从未用过的方法,业内分析,前不久,住建部、国土部联合发布的关于加强土地供应的通知中提到,地方“要结合本地实际和出让土地的具体情况,灵活确定竞价方式,包括‘限房价、竞地价’、‘限地价、竞房价’、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等”,如今看来,广州选择了竞自持面积的方式。

  方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,新规符合此前住建部对严控地价的指导意见,从多个层面控制高价土地的出现。

  B房企自持对“广漂”是福音

  有房企人士则表示,与之前要把大面积的安置房无偿移交给政府相比,如今有了“竞配建”上限,腾挪出来的自持面积,虽说不能销售变现,但产权算是属房企了。但是,自持会增大财务成本,收益大幅下降。

  研究院智库中心研究总监严跃进接受羊城晚报记者采访时表示,自持型物业的用地开发最早在上海出现,但实际上出台各类配套政策却是北京最多。他认为,“自持”的本质即租赁,也明确了不得销售的政策导向。在他看来,开发商就得从拿地、建设、开发、经营等角度出发制定与往不同的计划。

  有专家指出,在土地出让环节增加竞自持商品住宅比例,可大量增加租赁房供应,成为租赁市场的稳定剂。因为开发商自持的物业只能对接基金市场或以转让股权的方式出让,不能售卖给购房者,接手的公司也只能做租赁。这样一来,市场上的一手可售房源反而变少了。

  不过,对买不起房或无名额的外地人士来说,则可能是个福音,合富研究院顾问黎文江表示,这一政策会促进租赁市场的发展,可供出租的高质量房源会增加,“广漂”人士就可租住中心城区的这些新洋楼。

  C“以租代售”漏洞或被堵

  据悉,目前广州市对房企自持物业租赁还没有出台细则文件,不过随着自持物业比例的提升,相信会不断完善规定,而北京的新规将是参考。

  4月14日,北京市住建委发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》,明确要求企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售。除要求企业持有年限与土地出让年限一致,还补充了一条:“对外出租单次租期不得超过10年”。

  “你能想到的,政府也都想到了。”华南某中型公司高管私下表示,北京这个最高10年租期的限定,说明管理层已提前堵住漏洞。他坦言,本来也想变通一下,拿地后采用“以租代售”的方式变相销售,即与对(买)方签下几十年的租约,一次性收取所谓的租金,表面上看是出租,实际类似于销售,“如今看来是行不通了”,他估计广州也会跟进仿效。

  业界普遍认为,土地出让规则生变将进一步推高行业集中度,一些小型开发商可能因此退却。某房企投资开发部负责人表示,在以往的土地拍卖中,即便进入了竞配建环节,扣除竞配建面积,大概也能算出宗地的楼面地价。拍地新规后,开发商自持部分物业之后,这部分比较难计算成本,也将很难计算出真实楼面地价。他解释,尽管自持类物业应也可抵押,但目前广州的住宅出租回报率普遍在2%-3%,这样的回报率,基本覆盖不了抵押贷款的利息。

  一家在各地分公司采用项目跟投方式的上市房企员工表示,他们的情况更复杂。如果以后要自持,只租不售,跟投收益也会大幅下降,企业在拿地时就会比较保守。某开发商表示,广州“3·30”有关“商业性住宅公寓不能转让给个人”的政策,让开发商手中的未售公寓形成庞大的待运营租赁空间,房企要拿地要自持之前,不会不考虑。

  因此,业内普遍认为,整体来说,这一系列组合拳对于抑制高地价有一定的作用。

编辑:
相关新闻

网友评论
请登录后进行评论| 0条评论

请文明发言,还可以输入140

您的评论已经发表成功,请等候审核

小提示:您要为您发表的言论后果负责,请各位遵守法纪注意语言文明

微信
QQ空间 微博 0 0
回到首页 回到顶部

网站简介-广告服务-诚聘英才-联系我们-法律声明-友情链接

本网站由南方新闻网版权所有,未经授权禁止复制或建立镜像 广东南方网络信息科技有限公司负责制作维护

违法和不良信息举报电话:87373397 18122015068

ICP备案号:粤B-20050235