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热点城市进入存量房时代 房企抢滩二手房市场

2017-06-19 05:56 来源:21世纪经济报道 唐韶葵

  调控深入,各地进入存量房时代的特征逐渐明朗化,与此同时,最近中介挂出的二手房源呈下滑态势,成交也在低位徘徊。

  同策咨询研究部总监张宏伟指出,判断一个城市是否进入存量房时代,只需要看其二手房交易量是否超过新房。这将呈三大特征:二手市场活跃的城市,表明投资活动越多,资金流入量越大;房价上升压力越大,则表明置换型市场竞争激烈,张宏伟认为均价1.5万元/平方米的城市是主流;租赁市场会开始兴起,切入长租公寓的时机来了。

  一线城市、热点城市土地供应缩量,二手房成交主导市场的趋势将越发明显。有券商预测,到2020年,存量房交易占新房成交的比例将提升至70%。

  存量时代城市格局

  杭州就是正在进入存量时代的热门城市之一。在过去两年去库存的政策影响下,可售新房数量下滑明显,加上新推地块的预售证审批要求提高,新房从拿地到入市的供应周期在变长。自2015年起,杭州市二手房成交量明显增加,此现象在主城区尤其明显。

  杭州市住保房管局市场处的数据显示,2015年杭州主城区二手住宅成交43794套,超过同年新建商品住宅的43679套,实现了逆转。

  到了2016年,主城区二手住宅共计成交69580套,比新建商品住宅的成交多出17814套,主城区率先进入存量房时代。

  北京则更早进入了存量房时代。2009年,其二手住宅成交量已达26.7万套,远超当时新建商品住宅11.5万套的成交量。

  2016年,北京二手房成交量继续攀升,在所有商品住宅中占比超过8成。据亚豪君岳会统计,北京全年二手房成交突破27.2万套,新房成交量仅为4.7万套。

  中国指数研究院报告表明,除一线城市外,南京在2016年突破15万套二手房成交量,不仅相当于2014年和2015年两年成交量的总和,也比2016年新房销量多出2.4万套。成都、天津、杭州的二手房交易套数和新房交易套数在进入2016年后也都达到了1︰1左右。

  对此中原地产首席分析师张大伟于16日向记者表示,从市场看,二手房价格相比新建住宅更能代表市场价格,尤其大部分热点一二线城市,二手房交易量都已超50%。

  从市场趋势看,北京二手房市场已经出现了成交量大跌,成交价格微跌的现象,预计从趋势看,在淡季6-8月,成交量有可能继续低迷,而成交价格的变化可能会更加明显。

  相比新房市场的规范,二手房交易过去一直存在许多漏洞,一名业内人士指出,此领域相对处于“野蛮生长”阶段,交易信息不完全透明,还有虚假房源、二手房经纪人业务水平良莠不齐等问题。

  不过,早已进入存量时代的上海,二手房交易过程产生的资金就受到官方监管,买家将房款打到指定的监管账户,在未完成房产交易过户前,可确保这笔资金的安全性。

  房企抢滩

  有业内人士认为,房企通过公开市场拿地已变得越来越难,这导致其开始寻求土地以外的投资机会,比如二手房市场。这既是防御房地产领域政策调整风险的考虑,也是在2017年市场降温预期下的一种主动防御策略。

  对于房企而言,告别黄金十年,二手存量房交易市场将取代新房交易市场成为资本追逐的热点。开发商万科、融创都开始抢滩二手存量市场。

  4月19日,万科投资30亿元入股链家集团。今年初,融创中国以26亿元的价格获得北京链家6.25%股权。

  数据显示,在二手房交易领域,链家在北京、上海、天津、成都、青岛、大连、武汉、重庆的市场占有率为第一。

  张宏伟指出,随着新房市场逐渐触碰到天花板,万科一直在寻找新的业务增长点。万科的商业逻辑是利用自身的房地产生态系统捆绑新的业务增长点,这包括养老、教育、度假、租赁公寓、物流地产等地产业务,及装修与智能家居、建筑产业化等延伸业务。

  今年年初,万科总裁郁亮也公开表示,万科希望传统开发业务以外的新业务也能达到跟开发业务相提并论、并驾齐驱的水平。

  房企切入长租公寓的逻辑也在于此。

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