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长沙地价高企新房遇冷二手房逆袭

2017-07-17 09:09 来源:三湘都市报 卜岚

  长沙楼市“半年考”收官 内六区新建商品房均价7365元/

  上半年,长沙新建商品住宅成交面积减少三成,不过二手房成交增幅相当可观。

  在多轮调控的“严考”下,上半年长沙楼市的答卷也如期上交。在“限购”、“限卖”、“限贷”的调控升级中,购房者陷入观望情绪,新房市场成交量应声回落,开发商拿地也更为谨慎。但与此同时,二手房市场、商办市场却成绩斐然,一度赶超新房。

  据长沙住房和城乡建设信息中心数据显示,今年上半年,长沙全市新建商品住宅成交面积减少29.79%,其中内六区新建商品住宅成交均价7365元/平方米。在新房成交下滑之时,二手房、商办市场却逆势上扬。0731地产研究院的数据表明,今年上半年,长沙内五区二手房成交413.39万平方米,同比增长67.36%。新建办公用房70.21万平方米,同比增加26.44%。

  【变化一】 楼市做减法,购房者从“抢房”到“观望”

  2017年已经过半,长沙楼市一直在做减法:限购、限贷、限签、限售。在四限之下,长沙新房市场成交量直线下滑,购房者也由“疯狂抢房”状态,陷入持续观望之中。

  “3·18、5·20调控成为长沙楼市的分水岭!特别是5·20后,整个市场都回归平淡。”回忆上半年的长沙楼市,湘江中路凯乐国际城的销售陈小姐颇为感慨,“3·18之前,每天来访者都有100多人。这之后,看房的人锐减到60人,到5·20过后,仅有30余人。”

  时代倾城策划经理许涵表示,“调控之前,项目基本上都属于‘日光’或‘月光’。但调控之后,三成以上是围观群众,都只是过来问问价格,完全没有买的意思。”

  据长沙市住房和城乡建设委相关数据显示,今年1至6月,长沙全市新建商品住宅成交776.53万平方米,同比减少29.79%,其中内6区新建商品住宅成交509.13万平方米,同比减少40.65%。全市新建商品住宅成交均价6374元/平方米,其中内6区新建商品住宅成交均价7365元/平方米。

  今年上半年长沙楼市可谓是“冰火两重天”,湖南中原地产总经理胡治纲认为,今年是长沙调控最严的一年。而在2016年,在去库存的主基调下,营业税契税双降、首付比例降至20%,长沙楼市全线飘红,新房成交量也创下了历史的新高。

  “供应量下降、投资客的退场、政策的步步紧逼,是上半年楼市平淡的主因。”胡治纲也为记者算了一笔账,3.18以前,外地客的购房比例占总数的15%,5·20以后,则降到了5%;3·18以前,市州购房者的比例为50%,5·20后,则锐减至10%,“此外,市场受热捧的产品也由高端型改善产品,转为刚需型产品。这类产品价格不高,但性价比高。”

  【变化二】 土地价格高企,开发商拿地更谨慎

  长沙楼市逐渐回归理性,这一态势也传到了土地市场。据长沙市国土资源网上交易系统数据统计,2017年上半年,长沙内五区共计挂牌出让地块34宗,成交30宗,成交金额共计68亿元。其中,经营性用地挂牌20宗,成交17宗,占据半壁江山。

  从成交月份来看,差距较为悬殊。2月无论是在成交金额、成交宗数,还是在溢价率、成交楼面价方面,都居于首位,成为上半年最热的月份。但受制于优质地块供应较少,3、4月份长沙土地市场遇冷,均未出现溢价,4月更是出现零供应的“窘境”。

  “新政对购房人群设置了门槛,分散了客流,也让开发商更为谨慎。”鑫远集团执行总裁兼地产事业部总经理喻磊认为,楼市降温在上半年已明显见效,“于开发商而言,潜在客户减少,需求降温,自然提高了对市场的理性判断,拿地需要考虑的因素也明显增加。”

  在长沙土地市场,“面粉”早就卖出了“面包”的价格。“‘面粉’越来越贵,越来越难抢,开发商折腾了好几年,却发现快买不起‘面粉’,做不了新‘面包’的生意。”克而瑞长沙机构总经理刘佰忠表示,在逐渐收紧的政策之下,开发商竞争愈发激烈,赚的钱已不如买地的钱多,自然会三思而后行。

  此外,为应对日益收紧的调控政策,不少开发商铤而走险。长沙保利天禧D5、C3、C4栋销售过程中,未按照政府监制价格强制捆绑高昂装修款进行销售,通过签订阴阳合同逃避政府限购,实为违反限购法律规定,肆意涨价;而光明E城项目W3、W4栋违反调控政策,不接受政府部门核定基准价进行销售,导致大量业主长期无法完成网签,无法签订购房合同。

  【变化三】 二手房上演大逆袭,成交同比增近七成

  以5·20为界线,长沙二手房市场经历了大起大落。春节过后二手房迅速回暖,其涨势直逼新房。特别是3·18到5.·20这段时间,长沙二手房市场更是逆势增长,房东毁约,“秒房”的消息频频来袭。但5·20以后,调控政策扩大到了二手房市场,其交易量断崖式下跌,房价出现松动。

  “以前都是叫客户再等等,现在却等不到客户!”对于上半年二手房市场的戏剧性变化,中环地产竹山园店的经纪人李先生仍旧难以接受,“新政之前二手房很火爆,每天能卖十余套,现在行情差的时候,一套也卖不出去,电话咨询的也直减了一半。目前二手房已经停止了涨幅,像开福区较热门的小三房,均价都维持在9000-10000元左右。”

  来自0731地产研究院的数据显示,今年1-6月长沙内五区二手房成交413.39万平方米,同比增长了67.36%。环比增长14.25%;其中二手住宅成交387.39万平方米,同比增长69.63%,环比增长18.4%。

  新政之后,长沙二手房市场瞬间变脸。“新政前,我们每天凌晨在不动产中心排队,晚上排队的就有60余人,到第二天早上8点,队伍肯定要排到旁边的君逸山水大酒店。”链家的房产经纪人宋先生告诉记者,5·20后,排队的压力明显减轻,当天去即可取号办理,门店业务量也直降了五成。

  长沙上半年二手房市场的演变充满戏剧性,新政后,二手房中介店的闭店潮逐渐涌现。湖南新环境房地产经纪连锁有限公司副总经理明宾认为,“量价齐升”、“涨势迅猛”等关键词,都可以用来形容长沙二手房的市场,“春节后,市场整体回暖,3、4月增长更是迅猛,增幅达到了60%。可以说,2、3、4月其成交量占据了总量的80%。”

  “不过,在5·20后,市场出现了显著变化。”明宾表示,业主方面,惜售跳价的现象不再,业主转售为租;购房客户端,恐慌抢购的现象不再,观望者增加。

  延伸阅读

  楼市风云激荡

  房价洼地摇身变高地

  随着更多元化的购房群体不断涌入,以及板块价值的提升,金星北区域、洋湖区域,正在经历一场由长沙“房价洼地”向“价值高地”的嬗变。

  “现在已经没有房源了,3月所有住宅均已售罄。”明发国际城的销售员张先生介绍,预计下一批推新将在七八月,主推36-48m2的公寓,“住宅均价为6800-7600元/,具体推新时间尚未确定。即使现在购房,也要等到2019年才能交房。”

  “去年,金星北的均价都直涨了2000元/,同样,今年上半年,梅溪湖、滨江新城、高铁新城,6000元/左右的楼盘不约而同站到了8000元的台阶,9000元的过渡到了13000元左右。”刘佰忠表示,房价的飙升或许也说明了其升值潜力大,而且连面粉价格也飞涨。“2017年上半年望城区的纯住宅用地,平均楼面价为2646元/,较2016年同期上涨15.68%。”

  除了金星北,在暴雨期间备受争议的洋湖垸板块也在迅速崛起,楼盘近30个,区域均价逼近1万元。“洋湖片区一直炙手可热,今年3月,90-120的住宅备受青睐,共销售2600多套,开盘即售罄。”洋湖片区某楼盘销售经理杨先生介绍,今年3-4月,洋湖周边基本没有房源。但自该片水水患发生后,该片区又将如何发展?市场将会给出答案。(来源:三湘都市报)

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