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万科云启170户业主无法收楼,原因竟是这个……

2017-08-01 16:34 来源:搜狐网

  开开心心买房,充满期待收楼,好不容易等了两年,离合同约定收楼时间只有两周,突然收到开发商通知书:因为不符合验收标准,暂时不能收楼!

  而且,更离奇的是,同一栋楼,2-22层收到的是收楼通知书,只有23-39层的业主收到的是情况说明函,真是“同楼不同命”,然而手持收楼通知书的低层业主也并不能开心起来。

  ▲云启家园1、2栋2-22层业主收到的交付使用通知书

  ▲23-39层业主收到的情况说明函

  最近万科云启家园的业主可以说是相当烦恼了。

  ▲不能顺利收楼的云启家园1、2栋

  事情是这样的:2015年6月10日,云启家园取得预售证,然后开始对外销售,不少购房者就在2015年6月-2016年10月间,买了云启家园各楼层的房子,而且按照签订的购房合同,2017年7月30日前交付使用。

  然而,在今年7月21日,即约定收楼日期的前一个星期,开发商发函通知云启家园1栋、2栋23-39层 (含23层) 的业主,告知房屋要推迟交付,原因是“受空军岑村机场迁建影响导致该房屋暂未通过规划验收”。

  未通过规划验收的房屋为23至39层楼层,共170套住宅单位,预计受限高影响而延期收楼的单位占比超三成。由于限高原因延迟收楼,不少业主是感到相当疑惑。

  针对这个问题,7月22日、23日,万科分4批接待了23层(含23层)-39层业主,对延迟交付的原因进行了说明。

  ▲业主说明会上开发商就项目进行的说明

  开发商解释,项目所有的程序都是按照政府的法律法规来进行的,取得了规划许可及预售许可,开发商的行为是完全符合法律规定的。

  ▲业主说明会

  但业主其后发现,其实早在2015年8月8日万科取得预售证不久,开发商就收到了由中国人民解放军九五一七一部队出具的函件,函中指出云启家园39层住宅用房经测算建成后广州高程可达130多米,处于部队机场南端净空区域内,严重超出军用机场控告规定,影响部队飞行安全。

  部队要求开发商收函后立即停工整改,同月13日,广州市国土资源和规划委也致函开发商,要求按照部队的控告意见,尽快到国规委办理调整建筑设计方案的有关手续。

  为什么开发商在收到空军的整改通函后,不对购房者进行风险提示?开发商回应:函件收到后也一直在沟通,这是一个动态的过程。开发商直接对应的是政府部门,不会直接对接空军。空军函件对其没有直接的约束力,因此并没有停工整顿,也没有停止销售,也不需要告知购房者。

  直到收楼在即,开发商一纸告知业主无法按照约定时间交付,业主才知道自己买的房子存在这样的风险。

  无法按照合同约定时间收楼,业主自然想到寻求赔偿,一翻合同才发现销售合同补充协议,延迟交楼按每日万分之二赔偿,最多赔150天,不超过房价3%,如果在2018年1月1日之前开发商仍然无法交付房屋,依据合同开发商将不再承担赔偿责任。

  就是说,如果云启家园的业主在2018年1月1日之后仍然无法通过验收交房,将会面临既无赔偿又无房可住,还要每月缴房贷的情况。

  本来上周已经可以收楼的低层业主,因担心住宅没有整体通过验收导致无法办理房产证等问题,收到交付通知后也表示拒绝收楼。

  另外,由于高层还没完工,低层业主被告知收楼后,两部电梯只能使用一部,另外的一部电梯留给施工部门使用,这让3-22层每梯5户的业主只能使用一部电梯,十分不便。

  目前,云启家园高低层的业主都在跟开发商进行沟通,并且都对开发商出具了律师函和异议书。

  ▲业主到项目理性表达异议

  高层业主的诉求是,如果2018年1月1日后无法收楼,开发商需要按照每日万分之五继续赔偿业主的损失,也可以接受换房方案;

  低层业主的诉求是,要求开发商书面承诺房产证的办理时间,免除物业管理费直到整栋楼全部验收。

  目前开发商并未对业主的诉求进行书面回应,在早前的沟通会上万科表示:

  省政府牵头和空军正在为搬迁问题进行协商,已经达成初步意见。岑村机场计划搬迁到增城,但具体时间暂时未知。

  曾多次向相关政府部门提出诉求,恳请政府部门特事特办,在岑村机场没搬迁之前制定一个过渡方案,限高的问题希望能尽快得到解决。

  针对岑村机场搬迁的问题,早前媒体也有过相关的报道:

  但是具体搬迁方案尚未出炉,搬迁时间目前更是无从说起,这也是目前业主悬在心头的忧虑。对此,业主表示接下来会继续寻求理性维权的方式。

  购房者如果遇到这样的问题该怎么办?又该怎么规避这个问题?我们咨询了广东福瑞德律师事务所的曹纯珂律师,他的意见如下:

  开发商开发建设楼盘时,就已知悉空军部门对拟开发的楼盘限高问题提出了异议,开发商故意隐瞒真实情况仍继续进行预售,其虽持有预售许可证,销售时,没有向客户披露上述信息,涉嫌欺诈,具体是否存在欺诈情形,需业主提供相应的证据来证实。

  目前,针对因楼层限高问题导致部分楼层业主的楼房不能进行验收交楼的问题,我们认为,业主与开发商签订的《商品房买卖合同》对双方均有约束力,若未来开发商因逾期交楼、逾期办证导致业主权益受损的话,业主可以跟开发商进行协商沟通或依法向人民法院起诉解决。

  对于开发商提出逾期交楼只愿意承担合同约定违约金3%的说法,我们认为,在商品房买卖合同过程中,购房者与开发商所签订的购房合同系开发商事先拟定好的格式合同,在确定违约责任方面,购房者基本上处于弱势地位,无改变合同条款的权利,致使开发商尽可能减少自己的违约责任,违约金最高限额的约定有违公平原则的格式条款无效,该条款明显减轻了开发商的合同义务。

  根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;……当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。”当然,业主以违约金过低为由要求调高违约金数额,但又未能举证证明实际损失存在的,也难以全部得到支持,业主要求开发商赔偿违约金的金额需结合实际逾期的事实及业主实际的相应损失来确定。

  在实践中,对于开发商逾期交付使用房屋的,业主可以按照逾期交付使用期间有关主管部门公布或者有资格的房地产的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定主张。当然,业主有实际在同地段租赁物业居住使用的,建议保留相关租赁合同及付款凭证,这样可以便于日后维权。

  若开发商逾期交楼、逾期办证,甚至交楼时间遥遥无期,导致购房者购房的合同目无法实现的话,购房者也可以行使解除合同的权利,并可以根据双方签订《商品房买卖合同》的约定主张开发商承担违约责任并赔偿损失。

  接下来,云启家园的业主能否按照诉求获得回应,小妹也会持续关注。(广州PLUS)

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