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背负高价地 时代地产如何打通“输血”渠道?

2017-08-04 09:37 来源:每日经济新闻 吴抒颖 曾健辉

  房地产行业正在进入一个“强者恒强,弱者消亡”的时代。当龙头房企掀起兼并重组和业务创新之时,众多中小型房企同样也要解答规模增长的命题。

  “兵马未动,粮草先行”。此番背景下,扩张土地储备成为中小型房企的必然之选。

  时代地产也不例外。这家2016年销售规模为300亿元的房企,正走在攻城略地的路上。其不仅在“招拍挂”市场一举拿下广州的“单价地王”,在城市更新领域,也动作不断。

  支撑时代地产大规模扩张土地储备的资金又从何而来?

  斥重金高频扩充“粮仓”

  时代地产2016年的年报显示,截至2016年12月31日,时代地产土地储备达到1306万平方米;2016年,时代地产新购入广州、佛山和东莞等珠三角7城14宗地块,新增建筑面积为343万平方米,收购成本为184.52亿元。

  对标销售规模与其相当的房企,时代地产的土地储备并不占优势。以同样深耕广州的越秀地产为例,截至2016年12月31日,该公司总的土地储备为1462万平方米;而以“旧改”见长的深圳本土房企佳兆业,同期总的土地储备则为2130万平方米。

  虽然时代地产也有转型的尝试,但住宅开发依旧是其主业。在2016年的业绩发布会上,时代地产董事会主席岑钊雄指出,珠三角的地价并未虚高,区域分化是行业发展的趋势,**都市圈的价值未来将进一步凸显,今年公司还计划拿出130亿元购置土地。

  基于此种判断,时代地产在“招拍挂”市场频频拿下高溢价地。2017年3月29日,时代地产以20亿元拍得广州新晋单价“地王”,项目楼面单价55437元/平方米,刷新了此前广州住宅地块的最高单价。

  《每日经济新闻》记者走访位于广州石岗路的该地块现场时发现,目前此幅地块尚未动工。

  实际上,自2016年以来,时代地产在“招拍挂”市场的动作十分频密。2016年,时代地产在佛山两次拿地,年初,公司以64亿元总价、1.5万元/平方米的楼面地价拿下佛山金沙洲一地块,成为整个佛山的总价和单价新地王;此后,时代地产以总价16.83亿元、2000平方米配建竞得南海区里水镇里广公路邓岗地段地块,折合成交楼面价12688元/平方米,刷新了里水的楼面地价新高。

  据相关机构统计,今年上半年,时代地产购置土地共花费80亿元。而据《每日经济新闻》记者统计,这些土地均位于广州、佛山和清远等珠三角片区。

  加快周转下的资金渴求

  时代地产2016年年报显示,截至2016年12月31日,公司的现金及银行存款为119亿元,融资成本为8.32%,计息借款合计为204.88亿元。

  克而瑞数据显示,时代地产今年上半年实现销售金额170.3亿元。如果考虑到时代地产上半年耗费土地款80亿元及预售回款并不能随意使用,该现金供给端与需求端数据出入并不大,但作为一家加速扩张的中型房企,为高周转回流资金,项目需要加速开工,在预售之前,就需要更多资金。

  从布局来看,时代地产重心在华南的热点区域,且调控密集,力度空前。那么钱从何来?《每日经济新闻》记者通过整合时代地产的年报、公告、债券报告及Wind数据,梳理出时代地产大致的融资渠道。

  其中,银行贷款是时代地产主要的融资渠道。据上交所披露的一份《时代地产2016年债券年度报告》,截至2016年末,公司合并口径获得的金融机构总授信额度为301.93亿元,其中已使用额度为141.1亿元。

  除了贷款,债券也是时代地产的“补血”的另一重要通道。据Wind统计,目前时代地产仍在存续期的公司债券规模为80亿元。

  如果按照授信已经使用额度加上公司债券的规模,截至2016年12月31日,时代地产的有息负债已经超过年报上的数额204.88亿元,且年报上银行贷款数额为69亿元,小于金融机构授信已用额度。

  《每日经济新闻》记者向时代地产的信息披露负责人求证,其表示年报的主体是时代地产控股有限公司,而国内的债券报告针对的是广州市时代地产集团有限公司,前者包括的范围比后者要大,且两份报告的统计口径不一样。“负债数据应以香港年报上的为准。”此名负责人强调。

  《每日经济新闻》记者询问多名银行、券商分析师,一致的观点是金融机构授信已用额度包括的不仅是银行贷款,还有其他的一些表外融资项目,因而两组数据出现不一致也是可以解释的。

  今年以来,时代地产也“遍寻资金”。2017年5月,上交所披露的另一份关于时代地产债券的公告指出,截至2017年4月30日,时代地产本年度银行贷款净新增约40.04亿元,委托贷款净增加约1.5亿元,无融资租赁借款也无小额贷款。

  7月31日,时代地产公告称该公司(作为借款人)、若干财务机构(作为受托牵头安排人、牵头安排人、安排人及账簿管理人)与一名融资代理就美元及港元双币可转换定期贷款融资订立协议,原有承担总额为1.85亿美元,承担增加权为不多于1亿美元。

  另外,《每日经济新闻》根据时代地产公告整理发现,今年以来时代地产分别发行了总额为2.25亿美元,票面利息为5.75%的票据和票面利息为6.25%,总额为3.75亿美元的票据。

  此外,信托计划也为时代地产提供了部分资金。据Wind统计,今年以来,时代地产发行的信托计划有时代胜誉特定资产收益权**信托及汇业46号时代清远荣景信托,后者的募集规模为2.4亿元。

  据前述债券公告,截至2017年4月30日,时代地产本年度其他借款净新增约5亿元。

  多名券商、投行分析师则指出,目前公开市场如股权、债券融资等渠道都在慢慢收紧,对于房企而言,这是不小的挑战。

  具体到时代地产,新世界评级在一份针对时代地产债券的报告中指出:“在跟踪期内,时代地产土地储备指出较大,且在建房地产项目数量多,公司面临较大的资金支出压力;此外,项目开发对外部融资的依赖度较高,整体债务规模较大,融资能力对外部融资环境变化比较敏感。”

  在时代地产今年1月份发行了美元票据后,评级机构惠誉在一份研报中指出,中国房屋建筑商的评级受惠于良好的交易历史,但受限于需要不断地补充优质地段土地储备,因此导致杠杆的波动。如果时代地产能将其净负债与调整后库存比例维持在45%以下,并保证其有足够三年的土地储备,其将采取进一步的正面评级行动。

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