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房企做“加减法”各谋其略 “大鱼吃小鱼”现象频现

2017-10-08 10:06 来源:南方周末

  随着楼市调控的不断深入,近期房企并购、转让行为频频发生。与此同时,不少房企也选择了“减法”之路,多家上市公司正“轻装上阵”进行轻资产运营。而一线城市仍然是三四线城市外来房企眼中的“香饽饽”。业内人士表示,随着楼市进入白银时代,房地产行业将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征,“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。

  关键词

  并购

  阳光城总裁张海民曾这样笑谈自己:“一共坐了113次飞机,而且过去一年,不是在并购,就是在并购的路上。”日前,亿翰股份发布2017年中国房企综合实力TOP200及各细分领域十强研究成果。其中,就包括中国房地产企业并购能力十强榜单,阳光城高居第二名,而居于榜首的则是融创。

  2017年,融创的收购成绩单硕果累累,入股乐视,收购金科、融智瑞丰、联创融锦、天津星耀等动作不断。最让业内侧目的还是今年7月,融创中国旗下的融创房地产同万达签订合约,以438.44亿元收购万达13个文旅项目的91%股权,获得4973万平方米的可售面积。这一收购创下了房地产界并购金额新高。根据克而瑞研究中心发布的2017年前7月中国房地产企业新增土地建筑面积排行榜上,融创以新增6843.9万平方米的建筑面积排名第一。而媒体报道称,今年以来融创新增的建筑面积中,并购所得占比达到97%,远远超过了招拍挂所得。此外,截至2016年底,融创的土地储备为7219万平方米。业内分析,加上今年以来并购所得,融创中国目前土地储备约1.5亿平方米,跃升至行业前三,仅次于中国恒大和碧桂园。

  而另外一家“并购王”阳光城自2017年5月起,相继以高价收购广信江湾新城、中华城两个“烂尾”项目。拿广信江湾新城来说,阳光城在2016年底就开始了项目洽谈,该项目1987年就由广东国投拍得,直到2012年依旧杂草丛生,还留有14亿元债务。不过,其并购或者部分并购往往是“双向”的。今年1月24日,阳光城向SMOOTHEVER的两家股东收购了后者100%股权以及相关债权,代价31.8亿元,从而获得了广州天河区东莞庄的两宗地块,总面积9.5万平方米。其中,天一地块位于广州市天河区东莞庄无线电模具厂内,土地使用权面积3.9万平方米;福林地块位于广州市天河区东莞庄地段,土地使用权面积5.6万平方米;两宗地块均为住宅用地。而在9月15日,阳光城与当代置业双双发布公告,宣布上述两个项目引入当代置业,后者接过目标公司51%股权,代价18.29亿元。

  此外,闽系房企泰禾也在并购之路上越走越远。9月14日,泰禾集团(000732,股吧)发布公告,公司全资下属公司江苏泰禾锦城置业有限公司与沃得国际、沃得重工、沃得工程机械、沃得起重机签署了《关于江苏沃得宝华休闲度假开发有限公司之股权转让协议》,以31.789亿元受让江苏沃得宝华休闲度假开发有限公司100%股权,获得江苏省句容市下蜀镇(楼盘详情图库网友点评)及宝华镇13幅地块国有用地使用权。而克而瑞研究表明,2017年上半年,泰禾集团新获取的11个项目中,仅有一个项目为招拍挂项目,以收购方式拿下的项目建面达到519万平方米,占比达到93%。

  分析:获低廉土地或面临现金流挑战

  业内人士认为,在土地成本高涨、行业利润率不断下降的压力下,资金、品牌和规模等方面不占优势的中小房企面临着生存压力。自从2016年三季度进入调控周期后,房企间业绩再度分化,跨界并购资产,寻找业绩增长点,或通过并购转型,成为不少房企的选择。

  对于并购方来说,通过并购可以获得被收购公司旗下项目,降低拿地成本,如2017年3月,融创中国以23.04亿的总代价收购北京融智瑞丰与成都联创融锦,获得总建筑面积168.1万平米,均价仅为1370元/平方米。另一方面也可以利用公司平台背后的资源,包括融资渠道、产业渠道、甚至是存量资源等,促进主营业务向更好的方向发展。

  不过,同创咨询研究部总监张宏伟提醒,虽然去年相对宽松的融资环境给了企业长债换短债、优化债务结构的机会,但隐形的债务压力,以及布局区域受政策影响而导致去化不利的风险,将给大规模并购且负债过高的房企蒙上一层隐忧。更重要的是,大举并购虽然带来了大量的土地储备,但从明年开始,房企将进入还贷高峰期,部分房企的现金流或将面临挑战。

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