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三问租购并举,将带来什么?

2017-11-06 09:13 来源:人民日报

  党的十九大报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

  与此同时,楼市也呈现出新意——往年常见的“金九银十”并未如期而至,取而代之的,是热点城市二手房成交量大幅降低、房价涨幅持续回落、新增房贷占新增贷款比重不断回调。

  购的一端,在一系列调控措施作用下,正在降温、退烧;租的一端,政策利好不断释放,正迎来新的契机。展望未来,要让住房回归居住本义、让房地产市场形成稳定健康发展的长效机制,“租购并举”无疑是十分关键而紧要的一环。

  那么,租购并举的住房制度应如何建立?租赁市场该如何发展壮大?合理的购房需求又该如何满足呢?围绕这些问题,记者近日进行了采访。

  为何要租购并举

  “购”的一端过于火热,“租”的一端过于薄弱,长期“重售轻租”不利于市场的稳定健康

  最早提出“租购并举”,并明确其为住房制度改革的主要方向,始自2015年底召开的中央经济工作会议。而确定这一政策导向,针对的正是长期以来我国房地产市场“重售轻租”的现实——

  “购”的一端过于火热。

  前些年,一线城市和部分热点二线城市出现房价过快上涨现象,房价收入比越来越高。对部分中低收入群体尤其是新市民而言,高房价难以企及,购房的梦想越来越难实现。

  房价过快上涨的背后,既有供给不足、投机投资者炒作等市场内部原因,也有经济快速增长、城市化加速、人口加快集聚、流动性过剩等外部原因,但最根本的,仍是供求关系的紧张——大城市有限的土地与住房资源难以承载加速增长的人口。若无外力相助,矛盾很可能愈发凸显——资源越紧张,人们就越买;买家越多,房价也就抬得越高。于是,楼市一热,就不得不喝“猛药”、踩“急刹车”。

  “租”的一端过于薄弱。

  “在我国住房供应体系中,租赁市场是一个明显的短板。”在国务院发展研究中心市场研究所研究员任兴洲看来,短板表现在多个方面:供应量短缺,尤其是在一些人口集中涌入的大中城市,租赁住房供应显著不足;质量不佳,市场租赁房源“老龄化”,不适应市场需求;经济主体分散化,多以个人业主出租为主,缺乏规模化、集中化的机构经营者;租赁关系不稳定,市场秩序不规范,缺乏成熟的契约精神和法律规则约束,随意撵租客、提租金的行为比较普遍;支持租赁市场发展的政策体系也不够健全。在此情况下,租赁住房这一国际上解决居民住房需求的普遍而重要的方式,在我国往往成了“过渡”“无奈”和“最后的选项”。

  “有钱就买,没钱才租”“买房的都赚钱了,没买的早晚吃大亏”“能买房绝不租房”……这几乎成为一些大中城市居民的基本共识。任兴洲认为,近年来由于一些城市房价高涨,购房家庭获得很大收益,这种“财富效应”引发了更大程度的购房热,加之租赁住房供给缺乏、体验不佳的情况普遍存在,导致城镇居民家庭更多地通过购买住房来解决居住问题,加剧了市场供求失衡,促使房价进一步上涨。

  在加强和完善房地产调控、遏制投机性需求的同时,强化租购并举、推进租赁市场发展,满足居民多层次的居住需求,无疑有利于稳定消费者预期,进而也有利于住房市场的稳定。

  强调健全租赁市场,并非为了打压人们正常的购房需求。“其首要目的,是消除对住房租赁消费的制度性歧视,给居民提供一个可以自由选择租房还是买房的市场环境,并借此补齐租赁市场发展滞后的短板。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示。

  租房短板咋补上

  增加供应、壮大市场主体以做大规模;稳定租赁关系、加强权益保障以做优质量

  “世界各国一线城市的租住比例大多在50%以上,目前北上广深等特大城市已经达到这个水平,而对其他一线城市来说,按照这样的租住比例,未来还将有20%左右的人进入租房市场。”链家研究院院长杨现领说。

  把住房需求导向租房市场,关键在于通过制度设计,让租房更安心更省心、更有尊严、更加体面。去年以来,有关方面已就发展租赁市场拿出顶层设计方案,从中我们可以预见其未来成长的大致轮廓:

  一方面,要从增加土地供应、壮大市场主体等方面着手,做大供给规模。

  ——发挥国企引领带动作用。

  去年,全国首个省属国企专业化住房租赁平台——广东建工集团旗下的建鑫公司成立。他们通过批量购租、与开发商联合经营、长期租赁库存商业物业等渠道整合房源后,再租给特定人群。日前,成都、沈阳等地也提出在今年组建国有住房租赁平台公司。

  “国企进入租赁市场有其先天优势。”在刘洪玉看来,一来,国企手中有不少闲置资源,如废旧厂房、闲置房屋、配套商业网点等,可更新改造后统筹用于租赁;二来,相比民企,国企能够更少顾及短期利益、更多考虑长期收益,有利于租金和租期的稳定。

  ——多渠道增加供给。

  做面包,先要有面粉。目前,国家“鼓励通过新增用地建设租赁住房”的号召已得到不少城市响应。广州明确,未来5年计划供应住宅用地3200万平方米,建设普通商品住宅60万套、租赁住房15万套,算下来,新增住房中每五套就有一套为租赁住房。8月底,国土部、住建部印发通知,确定在北京等13个城市试点利用集体建设用地建设租赁住房。未来,用地紧张的城市建设租赁住房“无地可用”的压力将得到缓解。

  另一方面,要在稳定租赁关系、加强权益保障等方面发力,做优供给质量。

  比如稳定和规范租赁关系。在德国,五成以上居民长年租房居住,究其原因,就是租客利益得到了充分保护——租金受到政府严格管制,房东不得随意撕毁合同。今年5月,我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》问世,对“房主欺客”“黑中介”“二房东”等行为均提出规范和约束,意在让租客告别种种烦恼。

  又如保障租户权益,推进“租购同权”。“租房也能落户”“子女也能就近入学”……7月以来,广州、无锡、郑州、济南等地纷纷推出“租购同权”之举。“现阶段就做到‘租购完全同权’不太现实,但它已被提上了议事日程,是未来的方向所在。”任兴洲认为,随着各城市公共服务供给能力和管理能力的提高,租房者将能平等地享受到更多的公共服务,租房的吸引力也将增强。

编辑: 翁子盈
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