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各地多维度推动租赁市场 盈利模式仍待探索

2017-12-07 09:06 来源:21世纪经济报道

  运营模式探索

  在张大伟看来,当下租赁市场的最主要痛点在供需结构紧张,特别是一二线热点城市,租金高位的最主要原因是租赁房源少。在银行的资金倾斜下,对于涉足租赁的企业来说,的确可以获得资金的支持,增加房源的供应量。

  然而,这并没有解决租赁市场的核心问题。张大伟表示,租赁市场最大的核心问题依然是租售比悬殊,目前全国大部分城市租售比在500以上,目前还没有企业摸索出租赁直接盈利的新模式。

  需要指出的是,房企进军租赁市场的运营模式已有多种探索。中国指数研究院此前发布报告指出,目前来看,长租公寓的运营模式主要包括开发运营、资产托管、运营服务和代建运营4种模式。

  其中,开发运营模式是公寓所有者(主要是房企)成立专门的运营团队,负责存量房或新建租赁住房的运营,为租客提供租赁和增值服务,获取“资产增值和租金”的盈利模式。

  资产托管模式,是持有资产的房企与专业长租公寓运营商战略合作,将公寓托管给运营服务商进行出租和租后管理,承担房屋维护费和装修费用,享受资产增值和租金收入两方面收益。

  运营服务模式,是房企充当运营商的角色,从所有者处承包公寓,对房屋进行标准化装修,并负责出租期间的运营和维护,向房屋所有者缴纳固定租金,赚取租金差价和服务费。

  代建运营模式,是房企承担代建+运营角色,受土地所有者/使用者委托,提供土地规划、建造和运营服务,向所有者缴纳固定租金,向收取租客租金和服务费,赚取租金差价和服务费。

  对此,新城控股高级副总裁欧阳捷表示,租赁市场投资回报率的提升,需租金及多种经营收入水平提高,以及地价、税费等成本下降,但目前建设成本、人工成本、资金成本均处于上涨期,难以获得较好的投资回报率。因此,目前政府只能将土地出让给国有企业,而民营企业考虑到占有市场的原因,也存在拿地行为。

  欧阳捷进一步表示,针对运营资金问题,目前市场较难有解决之法。第一,通过消费贷的模式杯水车薪;第二,资产证券化的方式必须要达到一定的投资回报率,而目前租赁市场1%-2%的回报率难以达到预期;第三,自有资金的投资方式用作沉淀的资本难以收回。“目前尚缺乏较好的模式,需未来进一步探索”。

编辑: 喻孟
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