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买楼故事:广州犀利姐“卖一换四”记

2018-01-14 06:06 来源:羊城晚报

  犀利姐的购房故事要从2017年年中开始讲起,是目前广州楼市中非常活跃的实干家,其故事虽然具有非典型性,但在其中,很多经验对普通购房者会有启发。

  主人公:犀利姐

  年龄:将近退休

  楼市经历:2017年年初,卖出越秀区一套三房物业。2017年年中至今,以大约480万元的资金买入四套“老破小”物业,用于出租。

  换房目的:提高租值,为退休后的生活获得较好的现金流和稳定的资产配置。

  犀利姐语录:高位卖房、横盘换房。

  不要以为老城区的“老破小”不好,租值分分钟秒杀“高大上”。

  犀利姐说,她并非炒房者,因为她已经足足8年没有买过房子了。

  为什么会萌发“卖一买四”这种突破天际的想法?

  “其实也是一次偶然。”犀利姐说,自己原来持有的那套物业,虽然市值达400万元,但是月租金只有6000元,回报率约1.8%;但在越秀区一些批发市场、商业区周边,一套总价不到100万元的“老破小”物业,月租金可达2500-2800元,有些超过3000元,回报率达到3.6%以上,是原来物业的一倍。

  一个大胆的想法萌发了:假如把一套物业换成4套,甚至5套、6套“老破小”,租金收益会否大幅度提高?

  当时正值楼市横盘阶段,楼市中出现了一批低于市场价七成的笋货,这无疑给了犀利姐淘笋货的机会。

  于是,犀利姐开始了捉笋之旅。

  突破天际的想法:一换四甚至一换六

  犀利姐“扫楼”后,定下了三个计划:

  第一、学区里淘房。比如中山三路板块,480万元可以买4套40平方米以下的楼梯房,2017年年初售价约3万元/平方米,4月涨到4万元/平方米,现在又回到3.5万元/平方米,4套房的租金总收益约为1.2万元/月。

  第二、商业区里淘房。比如老西关华林路板块,480万元可以买6套40平方米以下的楼梯房,去年年初售价大约2万元/平方米,现在大约涨到2.6万元/平方米,6套房的租金总收益约为1.5万元/月。

  第三、批发市场周边淘房。比如北京路、一德路、十三行周边,480万元可以买5套40平方米以下的楼梯房,去年年初售价大约2.5万元/平方米,现在涨到3.5万元/平方米,5套房的租金总收益约为1.75万元/月。

  无论哪一个计划,比起原来6000元/月的租金收益,都可以提高一倍甚至将近两倍。

  放弃“鸡肋”型大宅,关注“老破小”

  对一个家庭来说,房子除了自住,确实需要更优化配置。犀利姐认为,自己原来持有的那套物业就是“鸡肋”。

  “那套房子的楼龄已有20多年,对着高架桥,对应学位也不是名校,一直用于出租,一个月6000元的租金在片区内已经算高的,很难再有加租空间。随着楼龄增加,这类房子的升值速度已经放缓”,犀利姐说,“假如换成多套‘老破小’呢?一方面,很明显,租金收益大大提升;另一方面,假如需要现金,可以拿一套出售,处置起来更方便。”

  横盘,给了犀利姐“捉笋”的可能

  既然要找笋盘,考验的不仅是眼光,更重要的是要抓住时机。楼市横盘阶段,给了犀利姐更加从容的选择时机。

  “密切关注放盘信息,勤快踩盘,无笋不入”——犀利姐的经验并没有太特别,无非就是比别人更勤快罢了。

  “不要排斥中介经纪,他们会给你第一手信息;不要只做键盘上的功课,多一些时间去实地看房,因为大多数笋盘并不会上网;更不要犹豫不决,不要纠结细节,看中了就要‘快准狠’。”犀利姐的这些经验,其实适合大多数购房者。

  最后,犀利姐购买了4套“老破小”物业,综合租赁回报率达到3.8%,虽然可能比不上某些理财产品,但这种回报率,基本是十年前的楼市才会有的。羊城晚报记者查阅十年前的楼市回报率,也大约只有4.1%。

  犀利姐买的4套房子,在使用杠杆后,基本做到以八九成的租金来抵扣贷款。

  必须承认,犀利姐的这一系列操作手法很特别,在“房票”受限的情况下,这种购房行为日后或会面临过户而产生税费、亲友反目而引起诉讼等风险,然而,犀利姐所提出的“横盘捉笋”观点以及对“老破小”物业价值的重新评估,值得大家深思。

编辑: 翁子盈
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