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今年一线、热点二线城市楼市将先探底

2018-05-15 07:32 来源:南方网

  中国社科院与社会科学文献出版社联合发布蓝皮书称:

  今年一线、热点二线城市楼市将先探底

  昨日,中国社会科学院城市发展与环境研究所与社会科学文献出版社联合发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.15(2018)》(以下下简称:蓝皮书)指出,2018年一线和热点二线城市房地产市场会率先探底,下半年三四线城市市场调整将出现。建议用“空置税”替代“房产税”,建议在2020年第七次全国人口普查的同时进行全国城乡房屋普查,以“人房关系”作为房地产调控的基准线。

  2018年将是本轮市场低点

  从整体来看,蓝皮书预计,2018年将是本轮房地产市场低点,房地产市场整体将呈现下行态势。其中,在供给侧,限购政策很难有所放松,热点城市供应量将持续偏紧;在需求侧,“房住不炒”的政策基调不会发生变化,加上银行信贷收紧也使得购房成本显著上升,因而成交规模也会受到一定程度的限制。

  此外,销售萎缩和融资渠道受阻给房企造成的资金压力,一定程度上影响了房企新开工意愿,新开工面积增速仍将维持低位运行。

  但蓝皮书也强调,楼市紧缩调控与去库存政策仍将并行不悖。

  蓝皮书解释道,尽管热点一二线城市房地产市场明显降温,但供不应求的市场格局并未发生实质性转向,房价仍存在一定上涨压力,需要维持现有政策调控力度不变,部分热点城市不排除进一步出台更为严厉的调控政策;另一方面,由于三四线城市市场热度持续提升,房价、地价快速上涨,市场已经被充分“激活”,前期刺激政策需要淡出甚至转变为紧缩调控,以维持房地产市场平稳健康发展。

  人多发展好的超大城市仍受投资者青睐

  从城市层级来看,蓝皮书指出,由于房地产紧缩调控政策不放松,一线和热点二线城市会率先探底,而三四线城市调整将明显滞后于一线城市,预计2018年下半年三四线城市市场调整将会出现。

  值得注意的是,人口众多、经济发展较好的超大城市仍受投资者青睐。

  蓝皮书分析指出,2017年,35个大中城市中房地产开发投资增幅前三位的分别是乌鲁木齐、深圳和郑州,这三个城市的投资额比2016年分别增加了22.6%、21.3%和20 .9%;房地产开发投资额增幅下降最大的城市是呼和浩特、太原、银川,2017年这三个城市投资额比2016年分别减少54.2%、30 .8%和15.2%。

  另外,蓝皮书还对城市房地产开发投资额进行统计。2017年,35个大中城市中房地产开发投资额居前三位的城市依次是重庆、上海和北京,投资额分别为3980亿元、3857亿元、3693亿元;房地产开发投资额居于后三位的城市依次是呼和浩特、西宁、银川,投资额分别为238亿元、351亿元、403亿元。

  房价高速增长不大可能

  蓝皮书指出,中国住房市场的主要矛盾已经发生变化,住房市场的分化和不平衡发展会成为相当一段时间内住房市场的突出特征,主要表现在人们对改善型住房的需求非常旺盛和住房需求的空间分化。不仅如此,对住房居住属性的强调和功能新定位,也将成为未来一段很长时间内各级政府的紧箍咒,新的住房投资者也将发现很难从上涨的房价中获得可观的资本增值收益,从而有利于形成房住不炒的新观念。

  尽管房价增长还有巨大的空间或新动力,蓝皮书认为,重返高速增长也不大可能。经济新常态对住房市场的影响和冲击必然是长期的。一旦收入的高速增长不再,房价的高速增长势必成为无源之水。

  声音

  蓝皮书建议:“空置税”替代“房产税”

  不仅如此,蓝皮书还建议要用“空置税”替代“房产税”。

  蓝皮书指出,房地产调控长效机制的目标是保障“房地产市场的平稳健康发展”,是“让全体人民住有所居”,而不是增加财政收入。所以,房地产调控机制中,税收调节机制的设定目标不应是替代土地出让金成为新的地方税源。

  因而,鉴于房产税的财产税属性,在土地国有的基础上向使用权者征收存在一定的法理障碍,可以考虑以“空置税”这一行为税来替代房产税,既可以增加住房的持有成本,也可以鼓励住房出租以提高住房的利用效率。

  此外,蓝皮书认为,目前住房市场的租赁价格与销售价格失衡,即使在北京这样的一线城市,年租金收益率也比不过同期贷款利率。所以,在没有政策优惠的情况下,企业机构一般倾向于出售居住物业而不是持有居住物业。

  蓝皮书分析,与其勉强房地产企业和机构持有住房,还不如鼓励愿意持有住房的个人出租房屋。对空置的非家庭自用住房征收“空置税”,鼓励住房持有者出租房屋,体现“可持有但不可空置”政策导向。

  如何征收“空置税”?

  蓝皮书建议,“空置税”的征收应采取“窄税基、高税率”的方式。蓝皮书强调,税收对象要锁定在拥有非家庭自用住房而不出租利用的家庭。家庭自用住房即使空置也不宜征收“空置税”,因为家庭自用住房空置的原因可能是短期在外地居住,如工作外派、探亲访友、学习培训等。如果对家庭自用住房和非家庭自用住房空置一概征收“空置税”,社会负面影响可能较大。

  此外,蓝皮书还建议在2020年第七次全国人口普查的同时进行全国城乡房屋普查,以“人房关系”作为房地产调控的基准线。统一“家庭自用”住房和“非家庭自用”住房的标准。其中。

  短期调控措施和长效调控机制都需要对家庭自用房屋和非家庭自用房屋分而治之。建议的划分标准是:一户家庭在全国城乡范围内的两套及以下住房属于家庭自用住房,三套及以上属于非家庭自用住房;面积以当地人均建筑面积的2倍作为标准,即当地人均建筑面积2倍及以下属于家庭自用住房范围。套数标准和面积标准同时使用,同时满足“二(套)二(倍)”标准的为家庭自用住房,否则为非家庭自用住房。南方都市报

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