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共有产权房暂不在广州全市推广

2018-05-15 07:38 来源:南方网

  南沙共有产权房目前仅10万平米,估算只有1000多套。

  共有产权房不仅只支付六成价格,价格更是会比同地段、同品质的商品房略低。

  符合购房条件的紧缺型人才群体到底有多少,目前官方还没公布资料。

  共有产权住房满5年的,可上市转让将其所购买的房屋产权份额。

  在京沪之后,广州也开始试点共有产权房了。上周南沙宣布将在全市首次试点共有产权房,对于符合产业政策的紧缺型人才,可购买一套共有产权房,按6:4的比例和政府共持产权。不过针对这一情况,市住建委表示共有产权仅在南沙开展试点,在全市暂无进一步推广计划。

  首筑花园作为首个共有产权住房试点项目

  上周广州南沙开发区管委会表示,已同意将区属国企广州南沙城市建设投资有限公司开发的首筑花园作为首个共有产权住房试点项目。此外,《广州南沙新区试点共有产权住房管理暂行办法》(征求意见稿)已于4月26日开始向社会公众征求意见。

  南沙共有产权住房的售价将低于同地段、同品质商品住房价格水平,供应对象暂时只向高端人才供应,申请条件颇为严格。当地政府准许在南沙无房的紧缺型人才、港澳青年申请购买一套共有产权住房。共有产权住房重点解决区域内中高层次人才的居住需求,兼顾进驻本区的央企、重大开发投资和优先发展企业无房员工的住房需求。房源充裕情况下,申请对象范围逐步扩大至区内刚需型新入职无房职工。

  紧缺型人才要求具有“985工程”“211工程”或“双一流”大学硕士学历,或持有高级资格证书、高级技师职业资格;港澳青年则要求年龄在35岁以下、拥有大学学士学位并且在南沙工作、学习或居留。

  首筑花园项目毗邻南沙高新技术产业组团,距离南沙区政府约10公里。项目总建筑面积约14.5万平方米,其中住宅建筑面积约10 .4万平方米,大约有1000套房源可对外供应。

  暂无在全市推广的计划

  在南沙迈出共有产权房试点首步之后,下一步是否继续推广也备受关注。对此,市住建委也表示,目前试点仅在南沙开展,广州其他地区暂无进一步推广计划,需要先看南沙试点的效果如何。

  资料显示,广州试点共有产权房其实早已有迹可循。一个月前广州市国土资源和规划委员会官网8日发布的《广州市2018年建设用地供应计划》显示,南沙会在全市首次推出共有产权用地。更早之前,在京沪两年前开始率先试点共有产权房后,外界纷纷猜测同为一线城市的广州也即将跟进。

  不过,当南沙共有产权房的试点情况最终公布之后,现实情况却和此前外界设想的有所差异。

  首先是针对的人群和预想的不同。对比京沪的做法,广州共有产权房向高端人才倾斜的做法是将其作为招商引资和产业发展的手段,而京沪则偏向于作为民生保障的手段:北京的共有产权住房面向所有无房家庭,其中外地户口占比不少于30%;上海的共有产权则是向本市户籍家庭或个人供应,主要面向住房面积小、收入低的人群。

  在产权变更方面,广州也和北京不同。广州共有产权的购房人取得产权证未满5年,不允许转让自有的房屋产权份额,因特殊原因确需转让的,可申请由区住保中心或其委托机构回购,回购的房屋继续作为共有产权住房使用。若满5年,广州的购房人可按市场价购买政府份额后获得完整产权后选择上市转让,相当于允许共有产权房变更为完整产权的商品房。

  而对比北京的做法,共有产权住房中政府份额永不退出,共有产权房无法转化成完全产权的商品房。

  焦点问题

  数量

  暂时只有1000多套,下一步房源还将继续增加

  资料显示,南沙共有产权房目前仅10万平米,估算只有1000多套,由于全市其他地方暂时没有类似试点,因此大约1000套也是全市总量数据。相比北京的未来5年供应25万套共有产权,和上海目前9万多套共有产权房,这一数量还处于起步阶段。

  不过,按照政策,下一步南沙的共有产权房房源还将继续增加,具体通过增量和存量两个途径进行筹集,而且原则上以增量,也就是集中新建和配建为主,盘活存量为辅。

  新建房包括政府自行组织集中新建、在开发项目中配建以及通过“限房价、竞地价”方式交由开发商建设。南沙区将把共有产权住房建设用地纳入区土地利用年度计划,并优先供应共有产权住房用地指标。

  存量盘活指的是从已配建的存量拆迁安置房划转、从存量人才公寓划转,也可以通过盘活国有企业存量住宅获得。其中,已配建的存量拆迁安置房指满足房屋征收需要后剩余的房源。

  优惠

  价格低于市场价 且可以用住房公积金

  南沙共有产权房的试点办法显示,共有产权房不仅只需要支付六成价格,价格更是会比同地段、同品质的商品房略低,但是具体低多少则暂时没有明确。此外,试点办法还明确共有产权房可以使用公积金贷款,由广州住房公积金管理中心南沙管理部负责本行政区域内共有产权住房购买人公积金贷款保障工作。

  在配套的学位分配方面,目前试点办法未提及,不过按照目前南沙对于高端人才的优待政策,估计医疗教育的配套不会是问题。

  另外,在落户方面,由于目前共有产权针对的都是高端型人才,本身就符合落户条件,因此也不存在户籍方面的限制。

  前景

  是否会像北京共有产权房一样遇冷?

  去年4月,北京共有产权房开始试点,首批在昌平推出3个共有产权住房项目共计3326套,不过从第一批次参与摇号的购房者反应来看,购房者对3个共有产权房项目热情并不高,选房现场有70%家庭弃选,究其原因,位置偏远、性价比不高、不能使用组合贷等是大家普遍质疑的问题。

  另外,在落户方面,由于目前共有产权针对的都是高端型人才,本身就符合落户条件,因此也不存在户籍方面的限制。

  前景

  是否会像北京共有产权房一样遇冷?

  去年4月,北京共有产权房开始试点,首批在昌平推出3个共有产权住房项目共计3326套,不过从第一批次参与摇号的购房者反应来看,购房者对3个共有产权房项目热情并不高,选房现场有70%家庭弃选,究其原因,位置偏远、性价比不高、不能使用组合贷等是大家普遍质疑的问题。

  同时,今年1月份,北京新挂出的3块共有产权地块,只有一块以低溢价成交,另外两块则流拍。开发商提出建设和审批流程太繁琐,无法快周转、而且地价偏高加上符合购房资格的人群有限,这些因素导致流拍。

  北京共有产权房遇冷的情况是否会被复制到广州?

  对此,接受南都记者采访的楼市专家表示,现在很难说广州是否会跟北京一样,因为两者的目标人群并不同,北京是瞄准中低收入的住房保障人群,支付能力有限,因此房源的位置和本身的质量都要考虑到这一层因素,而广州的共有产权房面向的是高端人群,本身经济条件较好,同时房源的位置和品质肯定也会走中高端路线,因此市场需求应该不用担心。不过广州面临的问题是符合购房条件的紧缺型人才群体到底有多少,目前官方还没公布资料,需要看后续的申请资格数量。

  流通

  满5年后可以两种方式转让:内循环和外循环

  南沙试点办法规定,共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的,不允许转让房屋产权份额,因特殊原因确需转让的,可向区住房保障和房屋管理局提交申请,由区住保中心或其委托机构回购。回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。

  共有产权住房满5年的,可上市转让将其所购买的房屋产权份额。转让分成两种方式,内循环和外循环。在内循环方式下,购房人只能将房源转让给符合条件的家庭,下一手业主同样只占六成产权,同时房屋性质不变,依然是共有产权房。而在外循环方式下,下一手业主可以是任何对象,同时上一手业主和政府按照6:4的产权分割售房款,也可以上一手业主先按市场价购买政府手里四成产权后再对外出售。南沙试点方案表示,现阶段采用内循环方式,考虑在房源充裕的情况下,逐步放开外循环方式。

  专家观点

  共有产权房全市推广可能性小

  在南沙开始试点之后,关于未来能否在全市推广的讨论也开始成为话题,不过接受南都记者采访的楼市观察家普遍认为这种可能性很小。

  合富辉煌首席分析师黎文江就认为,目前南沙的共有产权房更多的是作为区政府引进产业人才的筹码,因为针对的是高端人才,所以这个群体肯定不会很大,对广州整体楼市影响也有限。同时,共有产权房也有一个问题是目标群体的选择面大,因为高端人群本身的经济实力和购买力比较强,在南沙平均房价处于广州洼地的情况下,即使没有共有产权房作为筹码,这个群体也有能力在市面上自由选购商品房,市场上也并不缺乏中高档的产品。

  他同时认为,与其向高端人才提供共有产权房,不如考虑以高级人才公寓配租或者购房补贴的形式,这样给对方的市场选择也更大,起到的效果有可能更好。

  克而瑞广州首席分析师肖文晓也认为,从国家到省里的政策都在推进共有产权房,因此广州开展试点,也是落实政策的一种姿态。而共有产权房之所以选在南沙试点,有一个重要的背景是南沙土地供应丰富而且对产业的发展渴求程度较高,而在广州其他区,这两个条件不一定具备,因此在全市推广的可能性不大。此外,不像京沪的共有产权房是作为住房保障体系的一环,广州是偏高端路线,这个群体本身就有一定购买力,购房不一定只看价格,也要考虑品质,如果共有产权房的品质和相同价位的商品房没有优势,也不一定有竞争力。南都

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