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公摊面积的“坑”有多深

2018-08-13 08:23 来源:南方网

  近日,一篇题为《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的公摊面积到底怎么来的》的文章在网上热传,引起了很多网友的共鸣。事实上,公摊问题积弊已久。近年来,随着房价上涨,部分开发商趁机推高公摊比例。住房公摊面积的存在是否合理?这里面开发商又有哪些猫腻?

  公摊面积是什么?

  公摊面积是指由整栋楼产权人共同所有整栋楼公用部分的建筑面积。早在1995年,住房和城乡建设部发布了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》,其中对可分摊的公用建筑面积和不应计入的公用建筑空间都做出了明确规定。根据我国2000年实施的《房产测量规范》,分摊的公用建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算;还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

  改革开放之后,各地开始探索在福利分房之外其他的房地产供应模式,于是慢慢形成商品房制度。根据瞭望智库数据显示,1987年深圳从香港引进了土地招拍挂这个模式,1994年从香港引进楼花形成内地的房屋预售制度。根据瞭望智库的资料,“公摊面积”也可能是从香港引进的,因为香港在2013年之前销售房屋时采用的就是建筑面积计算方式。2013年,香港出台新政,结束了房屋销售的“建筑面积”时代。但是,这种已经被香港明令调整的“公摊面积”,却在内地延续使用至今。

  公摊占比为何不断攀升?

  “公摊面积”的计算一般都是各地自己决定,这导致了很多不良开发商在计算公摊面积时不以公允规则来计价,而是有意无意地想方设法增加公摊面积,从而达到自己赚钱更多的目的。其后果是公摊面积所占比例越来越超出人们的想象和预期,甚至有些高层住宅的公摊面积竟超过了套内面积。

  其中,涉及到公摊系数的概念。举个例子:打开房本,上面写着“房屋建筑面积:84.47㎡;专有建筑面积(使用面积):63.43㎡,分摊建筑面积:21.04㎡”。但并没有明示,公摊面积都在哪些地方。公摊系数就是用分摊建筑面积除以专有建筑面积,数值是0.33(即33%)。

  据了解,住宅的公摊系数一般在0.18-0.25,商业用房一般在0.3-0.4。但近年来,随着房价上涨,公摊系数也迅速攀升,部分住宅超过了30%。2010年,山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。

  公摊面积常见猫腻有哪些?

  由于现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限,因此不少开发商在公摊面积上玩猫腻。

  猫腻一:做大公摊面积

  开发商蓄意做大公摊谋利。因为公摊面积皆由开发商说了算,有的商家便借机浑水摸鱼,在公摊面积上报大数。据悉,开发商可以在第三方测量时与之达成默契,在公摊面积的大小上做文章。以一线城市某楼盘为例,共有5000套房,以均价每平方米4万元计算,假设开发商每套多算0.1平方米的公摊面积,那么整个楼盘就可多赚2000万元。

  猫腻二:重复公摊、重复收钱

  现在的公摊五花八门,加上开发商很少明确公示,购房者根本不知道哪些公共面积是自己的,更别提使用了。比如有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊,却又被划成车位再次出售,这属于重复公摊。这样的车位没有产权,只能使用,不能转让。以北京为例,北京五环及五环以外的普通住宅小区地下停车位的售价(含二手车位)在15万至20万元之间;四环到三环间的车位基本在15万至30万元之间。假如开发商违规划出100个车位,每个卖20万元,一个小区就可赚2000万元。

  猫腻三:业主的公摊面积被拿去牟利

  还有一些被算作公摊的物业用房,按道理是业主所有,物业公司应当向业主缴纳一部分费用,但现实中很少有人会这么做。在某广告交易平台上,社区的广告位置五花八门。社区出入口、电梯间、社区灯箱、停车场、单元门禁机屏等都可设置广告位或广告屏,通过投放广告赚钱。

  取消“公摊面积”会否推高房价?

  有人称,降低或取消“公摊面积”,可能会让开发商忽视公用设施部位建设、降低环境配套等公共公用设施质量,甚至进一步推高房价。但国外成熟的经验表明,在市场经济中,如果开发商试图在压缩公摊面积后占购房者便宜,购房者肯定不会答应。为了赢得市场,开发商会更理性地选择,根据客户需要造出更好的房子。

  至于降低或取消公摊面积会推高“房价”之说,更是无稽之谈。因为压缩“公摊面积”或改成按套内建筑面积计价造成的价格上涨,本身只是一个数字问题,并不会真正提高购房者负担,相反会降低购房者的未来资金压力。

  能否应该取消公摊?

  距离1998年的房改已经过去20年,中国的房地产正在迎来新的住房供给制度。这理应成为一个改革窗口,对过去20年的市场痼疾进行“清算”,从而为新的制度打开空间。正如新华社所言,“公摊面积问题积弊已久,越涨越多的公摊面积,实质上已经侵占到百姓的利益,也损伤了市场经济的公平与公正”。

  其实早在2002年,重庆就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出规定:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。近几年,广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。

  如今,公众舆论呼吁取消“公摊”面积,而直接按套内面积计价,这确实值得宏观政策的关注,相关法规须及时跟进。显然,商品房公摊不公平的问题,不能再拖了。总之,商品房公摊面积不能再糊涂下去了,相关部门有必要出台政策予以规范。

  小调查:

 

编辑: 喻孟

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