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我以为只是租了房,却莫名其妙背了一笔贷款……

2018-08-29 08:08 来源:南方网

  8月初,一名北京业主称,其出租的自家物业由于长租公寓运营商自如和蛋壳的争抢,此房源租金被迅速推高。蛋壳和自如均否认此事的真实性,纵然此网帖真假难辨,但市场担忧的情绪不会作伪。“买不起,也租不起”正加剧租房者的焦虑情绪。

  8月21日,北京开通打击“黑中介”投诉举报专线。老百姓在遇到“黑中介”哄抬房租、克扣押金等行为,可以致电12345后根据提示音转接举报专线。

  结果,媒体发现,除了哄抬房租,租客还对租房贷款有许多投诉。有租客甚至感叹,“我以为只是租了房,却莫名其妙背了一笔贷款……!”好好的房租怎么成了租房贷款,其中又有什么猫腻?

  据悉,现在长租公寓运营商最新的“玩法”是:房产中介一手撮合房东和租客;另一手用租客的信用向银行贷款;转手再用从银行贷得的资金去圈占更多房源……

  当资本杠杆开始撬动房租,一切似乎变成了一场跑马圈地的快速扩张盛宴。

  长租公寓跑马圈地

  根据易居研究院测算,2017年全国住宅租赁市场规模为1.6万亿元,预计到2020年扩升至2.2万亿元。作为目前国内长租公寓的带头企业,自如、蛋壳等都试图通过争取更多房源来影响甚至控制供求关系,从而在房租议价及市场地位获得更多话语权。

  以蛋壳公寓为例,其提供的数据显示,蛋壳公寓2016年5月开始布局全国,2016年底管理房量1.3万间,2017年9月底突破4万间。截至2018年7月,管理房间近13万间。目前已进入北上广深及杭州、天津、武汉、南京等8地市场。而自如在规模方面更是庞大,处于行业头部位置。在自如ceo熊林一次接受媒体采访中表示,“截至2018年上半年,自如管理的公寓已经超过70万间。“

  在自如看来,将来长租市场将进入寡头竞争。10年后,排名前10的长租公寓企业可能会占据60%的租赁市场,自如则希望占领整个市场的20%。而今,自如、蛋壳正全力争抢房源。

  8月初,一名网友发帖称,自家天通苑的120平米三居要出租,心理预期价位是7500元/月。在自如和蛋壳公寓两家公司询问后,却被两方争抢。最终蛋壳给到10800元/月的价格。该文引发了长租公寓哄抬北京房租的舆论热潮,自如、蛋壳被推到了风口浪尖,后来双方均对此事进行了否认。

  有人士称,近期像北京等部分大城市房租涨得比较快,主要原因就是长租公寓运营机构争抢房源。竞争激烈的时候,几大巨头会采用在资本支持下高成本扩张方式。

  毫无疑问,在高价争取房源过程后,在一定程度上导致高价出租。

  说好的信用租房竟成了分期贷?

  据新华社报道,毕业季来临,“为大学生减轻租房负担”的信用租房市场异常火爆。7月17日,李女士来到我爱我家月坛旗舰店办理租房业务。该店租赁部王经理向其推荐我爱我家主推的“相寓信用租房”项目“押零付一”。随后,另一个自称南京邦航商务信息咨询有限公司工作人员的来电称,要李红提供一张本人储蓄卡信息并“授权存管”到该公司。在李女士的再三追问下,王经理表示:“这其实是一笔贷款,实际上是租客一次性贷款,分期还款的行为。”

  据悉,我爱我家“相寓”推出的“押零付一”业务,实际上是由消费者以绑定本人名下储蓄卡做担保的形式,通过第三方互联网金融公司向指定银行申请贷款。该第三方互联网金融公司将租户需缴纳的租金总额,一次性转账至我爱我家,消费者按月缴纳房屋租金及5.8%的“服务费”予该金融公司。

  这种信用租房实为贷款的模式成为许多与李女士有着同样遭遇的网友的槽点:“全款被中介套现,借贷平台赚取的利润则被中介和借贷平台瓜分,风险却留给了租户。”“推介过程,不告知具体模式以及存在隐患,厚厚一沓子贷款合同,也没人能看懂。不知情的情况下贷了款,一旦支付不及时会进退两难。”

  有分析人士指出,相寓租房等以解决租赁人资金周转为噱头,实则绑定消费者名下储蓄卡做担保。由于信息不对称,一些不知情的消费者可能办理资金托管相关手续,被强行网贷,存在风险。此种行为明显存在欺诈的意图,不但侵犯了消费者的知情权和选择权,还涉嫌违反国家金融借贷的相关规定。

  房租贷模式被质疑“空手套白狼”

  随着长租企业纷纷扩规模、抢市场的原因,衍生了出许多金融“创新”。借助金融工具,长租企业可以大量沉淀资金,加大资金杠杆,让扩张速度翻倍。目前市场上主要的房租贷产品,除了我爱我家相寓租房,还包括链家推出的“自如白条”和58同城推出的“58月付”等产品。有租客反映,在不知情的情况下,被签下了房租贷款。

  业内人士表示,“住房租赁企业分为业主端的租赁和客户端的租赁,两端都是金融杠杆,住房租赁经营就成了空手套白狼的生意。”其大概的流程如下:中介公司先和个人房东签订长期租赁合同,把房屋的租赁权拿到手,租金是按月支付;然后,中介再和租客签订租赁合同,到此为止,还是传统的二房东模式;最后一步是,让租客和金融公司签订贷款合同,把贷款拿到的钱一次性付给中介公司,而租客逐月偿还给金融公司。当然,这最后一步是中介公司“包装”或者“改头换面”让租客签字的。

  这样一来中介公司能够迅速拿到整年的房租,而付给房东的就是一两个月的初始租金,这个差额构成了中介公司可以迅速扩张的基础,也是未来资金链断裂的起由。

  以自如为例,合同上面写着:“乙方在app端只能采用自如网在线支付、自如白条、自如客专享分期三种方式。” 在线支付可以选择分多期支付,白条是与京东合作。

  互联网金融时代,租房人自主选择贷款租房无可厚非。业内人士指出,值得注意的是租客贷款的钱并没有完全用于支付房东租金。

  据悉,传统中介押一付三,现在贷款可以申请一年的房租,长租企业依旧月付给房东,剩下的钱用于房源拓展。

  另外,业内人士还透露,一些长租企业初期也会用P2P金融机构的钱,随着P2P行业整治,甚至会出现资金链断裂风险。

  需防“爆仓”风险

  就在舆论热议房租上涨,我爱我家前副总裁胡景晖关于“长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险”的警告言犹在耳时,8月20日,杭州长租公寓运营企业杭州鼎家网络科技有限公司(以下简称鼎家科技)贴出了一则公告,正式宣布破产。

  鼎家科技采用的是近年来流行的“拿房-出租-融资-再拿房”模式快速发展,截至2017年底已发展长租公寓超过5000间。租户在租房时,鼎家曾许诺租户用押一付一方式缴纳房租,但实际上却是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。大部分租户在通过银行卡绑定一个名为“51返呗”(后更名为爱上街)的APP后,该平台(爱上街)一次性将租金支付给鼎家,而租户每月须按时向爱上街还款。据了解,鼎家破产约有4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家,其中爱上街是租客绑定最多的。如今,租客不仅拿不到先行支付的押金,还依然要每月按时向爱上街还钱,而房东也未收到鼎家公司应给的租金,一些房东已经准备收房。

  事实上,大型租赁企业近年来不断通过融资扩大规模,滚动融资,占有市场大部分房源,形成“垄断”。另一方面,一些不具规模的企业只能跟小额贷款公司合作,杠杆的过度使用,增大了住房租赁企业的经营风险,一旦经营不善,甚至会出现P2P卷钱跑路的情况。

  由于这种新型金融业务目前并没有明细的法规政策规范,其所造成的负面影响也就越发不可控。所以,眼下出现的长租公寓运作模式应引起有关部门高度警觉,深入调研有关业务模式,及时制定和出台针对性措施。而无论房东还是租客,也应警惕这其中的风险,不能只看到一时的好处,而掉进人家挖好的陷阱。

  长租领域呼吁加强监管

  8月19日,SOHO中国董事长潘石屹说,“长租公寓不到1%的租金回报,租房的价格再翻一番还是亏本的。所以我觉得做这个生意的过程中,一定要有一个指引,不能偏离这个指引,赚钱的事情去做,不赚钱的事情别去做。别跟好多创业者一样,以烧钱为荣,这是一条不归路。”

  当前,金融市场上打着创新旗号的“伪创新”层出不穷。业内人士认为,目前很多房产中介打着“互联网平台”、“资产管理公司”等旗号,不能端正自身是住房租赁行业,试图游离在监管之外。与购房贷款不同,政府部门在房屋交易过户时会有相关的审核标准,而租赁市场完全是市场化行为。长租公寓应完善相关法规制度,建立长效机制,实施专业化管理。对于“房租贷”背后的金融乱象,监管部门也要深入摸排,追根溯源,防患于未然。

  “通过使用租金贷这类的金融工具进行规模扩张一定要控制好风险。”易居研究院研究总监严跃进表示。他认为,鼎家的破产,集中暴露了部分长租公寓企业违规使用租客信息、租金使用缺乏有效监管等通病。他还建议,一旦长租公寓企业涉足租金贷等金融业务,金融监管等部门需要及时介入,使风险可控。

  严跃进预计,当前租赁市场的管控会成为未来的一个重点内容,这也是当前全国住房交易秩序管控中衍生的一个重要内容,后续租赁市场的规范值得期待,但积极深化租赁市场改革、增加多层次房源供给是今年下半年需要做的内容。

编辑: 喻孟

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