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北京市共有产权住房市场分析

2018-09-06 08:25 来源:南方网

  一、北京市共有产权住房政策背景简析

  2017年9月13日中共中央国务院批准发布《北京城市总体规划(2016年-2035年)》(以下简称“新总规”)。“新总规”明确将推行共有产权住房作为北京市提升城市治理水平、增强宜居度的重要举措之一。全文五次提到“共有产权住房”,从用地供应、面向群体、建设标准、房源筹集、项目选址等方面给予指导意见。尤其指出未来五年内共有产权住房的供应中“70%面向本市户籍人口,30%面向非京籍人口”,这是北京市产权类保障性住房首次明确比例的对非京籍人口开放。

  “新总规”一出,17天后《北京市共有产权住房管理暂行办法》(以下简称“管理办法”)正式出台。按“管理办法”规定自9月30日起未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房,以及政府收购的各类政策性住房再次销售的均转化为共有产权住房销售。该管理办法秉承“新总规”的指导思想,详细规定了北京市共有产权住房项目的申购条件、配售程序、产权约定、贷款政策、退出机制、违约管理等细则,此后北京市共有产权住房项目应政策规定相继上市。

  二、北京市已上市共有产权住房项目梳理

  (1)已上市项目基本情况

  截至2018年8月28日,北京市已上市(指结束网申或正在网申)的共有产权住房项目共有15个,涵盖8个区。就上市时间来看,朝阳区首开先例,锦都家园于2017年6月开始网申,9月30日公开摇号,系自住商品房转共有产权房;顺义区的金成雅苑二期项目是北京市的第二个共有产权住房项目,于2017年10月底开启网申,不同的是该项目为限价商品房转共有产权住房。这两个项目的上市为各区共有产权住房落地销售提供了借鉴,2017年底至今表现为项目密集上市。

  图1 北京市共有产权项目上市时间轴

  15个项目中,顺义金成雅苑二期和首开·晟品景园二期及昌平三个项目为限价房转共有产权住房,其他8个项目为自住商品房转共有产权住房,两类项目在操作方面有所不同。原先用地类型立项为自住商品房且在2017年9月30日前未经销售的可直接转化为共有产权项目销售,但是原先立项为限价房的项目如果销售均价与市场价评估值的比例不高于85%,则需要由市保障房中心收购转化。该操作的政策依据源于北京市住建委2018年5月25日发布的《关于加强限房价项目销售管理的通知》。

  (2)房源分析

  由上分析可见,从“管理办法”出台以来北京市共有产权住房发展迅速,这一势头从房屋套数来看更为明显。15个项目累计提供房源11687套,相当于每月上市超过1000套房源。朝阳和海淀作为中心城区房源紧缺,其他非中心区域就目前上市房源数量来看,顺义区最多,相当于延庆、大兴及密云三区供应量之和。平谷和昌平紧随其后,供应量在2000套上下。

  图2 北京市各区共有产权项目房源统计

  根据《北京市2017-2021年住宅用地供应计划》,五年内累计供应土地6000公顷。土地供应要严格落实区域功能定位,中心城区供应量不高于全市总量的20%,折算下来即平均每年不超过240公顷。住宅用地供应重点集中在中心城区以外的平原地区,占比不低于65%,门头沟、怀柔等生态涵养区占比不高于15%,相当于平均每年不超过180公顷。依照“新总规”,中心城区包括朝阳、海淀、丰台、石景山四区,东西城作为首都功能核心区控制更为严格。相应的,顺义、大兴和昌平的平原地带成为供地重点区域。图3的项目分布是供地计划的反映,因此下一步大兴区和顺义区共有产权住房供应量最有可能大幅增加。

  图3 北京市各区共有产权住房项目分布

  注:红星标识的个数表示该区内共有产权项目的数量

  三、已上市项目差异分析

  北京市各区共有产权项目在大方向上统一遵照“管理办法”执行,具体的房源筹集与分配、网申条件及审核标准等个别细节问题各区自行制定。根据目前15个项目的网申公告,房源分配主要面向两组人群,一是本区户籍无房家庭和本区工作的本市其他区户籍无房家庭,二是本区工作的符合申购条件的“新北京人”。项目的差异性主要体现在以下四个方面:

  (1)房源分配不同。

  总体来看,房源分配以70%京籍家庭,30%“新北京人”为主,上述15个项目中有13个项目如此“三七”分配,另外两个项目有所不同。顺义区金成雅苑二期分为三组,50%房源面向顺义区户籍无房家庭和在顺义区工作的本市其他区户籍无房家庭,30%面向在顺义区工作且符合北京市共有产权住房申购政策的“新北京人”,20%协调给在顺义区工作的东西城户籍无房家庭。密云首创·悦欣嘉园项目,65%房源给予密云区户籍无房家庭和在密云区工作的本市其他区户籍无房家庭,5%给予特定人才,30%给予“新北京人”,并且对于特定人才和“新北京人”的资格认定较其他区更为详细,人群更窄。另外,延庆首次限定京籍户籍性质,要求非农业户口,其他各区尚未有此限购条件。

  (2)社保审核标准不同。

  社保审核针对两类人,一是在本区工作的其他区京籍家庭,二是“新北京人”。对于第一类人,通过一定期限的社保来认定是否在本区工作。对社保期限的规定,顺义区要求申请人包括网申当月在内的连续三个月社保缴纳地为顺义;大兴区要求包括网申当月在内的24个月连续社保记录;延庆、平谷、海淀、昌平、密云则要求开通网申当月社保在项目所在地即可。注意以上各区审核的均为申请人本人的社保记录,而在朝阳区锦都家园项目中是以申购家庭为单位,申购家庭全部成员中任意一名成员在本市个人社保权益记录中所载明的缴费区为朝阳区,即可认定为“在朝阳区工作家庭”。对于“新北京人”,首先要满足在京缴纳连续60个月社保,然后满足项目所在地对社保期限的要求,对“新北京人”无单独规定的,社保期限与非本区京籍申购人要求一致。

  (3)“新北京人”具体认定条件不同。

  对于“非京籍”申购人的资格认定,各区的具体要求不同,其中延庆、海淀、密云尤为严格。三区表现出明显的人才优先导向,对于所在企业、个人学历及职称等均给出规定。延庆要求申请人所在企业为认定重点企业,在该企业工作满两年或合同剩余年限满两年,且本科以上学历或中级以上职称。海淀面向“海英人才”、“高新技术企业科技人才”供应房源,要求硕士及以上学历。密云针对教育卫生事业单位专业技术岗位人员和纳税额达到一定标准的企业的非京籍职工提供共有产权住房,对于学历、职称、工作年限同样有明确规定。

  (4)销售批次不同。

  海淀、昌平和大兴针对京籍和非京籍分开网申销售,其余各区项目均按照不同组别同时摇号。分批次销售的5个项目中,目前只有海淀中铁碧桂园于7月27日开始第二批网申,距离该项目第一批次网申已经过去整整7个月。其余4个项目尚未确定二次网申时间。因此,相较于统一销售,分开网申的项目周期更长。不过,分开批次的项目往往对“新北京人”有更具体的要求,符合条件的申请人较少,房源的匹配相对更为精准有效。

  四、北京市共有产权住房市场展望

  (1)房源供应量增加。在2018年上半年北京市经济运行情况新闻发布会上,市政府新闻办公室指出保障性住房建设明显加快。上半年以来,全市保障性住房完成投资517.9亿元,同比增长43.6%;新开工面积448.3万平方米,占全市新建商品房新开工面积的49.3%,同比提高9.2个百分点;销售面积60.2万平方米,占全市新建商品房销售面积的26.2%,同比提高5.7个百分点。大兴区住建委7月17日发布了《2018年共有产权住房房源公告》,公告显示大兴区2017年底前供地的共有产权住房项目共五个,房源约4300套。目前已上市两个项目合计1170套,剩余3130套房源均已开工建设,即将入市。无独有偶,顺义区后沙峪镇2952套共有产权房项目规划设计方案已编制完成,年内或能开通网购。

  (2)操作流程更趋规范高效。共有产权项目入市大体分为网申、摇号、选房、认购交款几个步骤,经过前期实践,政府相关职能部门、代持机构、开发商等对系列流程不断熟悉并完善操作细节,对于共有产权政策的答疑介绍更为全面具体。同时,广大购房人也更加了解相关政策,选择趋于理性,减少了购房过程中不必要的麻烦。银行方面,共有产权住房贷款政策进一步明确,支持多种贷款类型,缩短审批期限,为购房人解除后顾之忧。随着后期项目经验的丰富,各个部门配合顺畅,共有产权项目的操作会更加规范高效。

  (3)房屋居住属性更为明显。共有产权项目的申购家庭数量相较于自住型商品房大幅减少,进一步凸显了刚需人群的需求。由于申购限制条件明确,审核严格,投机炒房者再难逾越,尤其是部分房源针对特定人群推出,如本区内重点企业职工、高新技术人才,实现了房源的精准匹配。与此同时,大众也看到了政府调控房地产市场的坚定决心和有力举措,对住房的选择趋向理智与冷静。政府和大众两方面作用下,保证“房子是用来住的,不是用来炒的”,让住宅回归居住属性。

  (4)人才住房需求受到重视。在已上市的15个项目中,海淀、延庆、密云已经表现出明显的关注人才倾向,给予特定特定人才一定比例的房源,昌平和大兴也将“新北京人”的房源单独组织销售。7月17日,北京市住建委、北京市人才工作领导小组办公室联合北京市发改委、财政局、人社局、国土局共同下发《关于优化住房支持政策服务保障人才发展的意见》,对面向人才供应共有产权住房做出进一步详细指导,要求各区住建委会同相关部门组织实施共有产权住房面向人才的配售工作,该部分房源可与稳定就业的非京籍家庭住房需求统筹考虑。人才急需程度、发展潜力、学历、职称、服务年限、对所在行业及企业的贡献等都将成为筛选依据。观点地产网

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