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广州一手“特价房”频出 冲淡二手交易

2018-09-07 07:52 来源:南方日报

  根据阳光家缘数据显示,2018年8月1-28日广州市(不含南沙、从化)中介网签量为5947宗,较7月同期(6529宗)环比下滑8.9%,同比2017年8月同期(6513宗)下滑8.7%;价格方面,本月二手住宅网签均价为25981元/平方米,基本与上月持平。

  广州多个区二手成交量下降。值得注意的是,由于一手楼出现较多特价房源,对二手楼造成一定分流。据了解,南沙、增城等一手成交热点区域均存在部分楼盘在打“特价房”以求吸引置业客户眼球,致使部分打算在二手市场置业的客户转向一手市场。

  合富研究院高级分析师梁燕明表示,8月广州二手楼市交投气氛不算太活跃,受调控政策以及贷款等因素的影响,买家入市积极性不算太高,存在一定的观望情绪。买家的首付预算普遍不太宽裕,因此,一些首付不高的低总价房源受到市场青睐,占据二手房市场成交主力位置。部分区域的放盘增多,主要基于换房意向的业主“卖一买一”。

  各区成交普降

  从各区成交情况来看,天河、海珠、越秀、白云成交均有明显下滑,环比分别下滑6.6%、3.0%、11.8%以及4.6%;其网签均价分别为43323元/平方米、35741元/平方米、40954元/平方米以及28364元/平方米。

  以越秀区为例,8月越秀区二手住宅网签宗数为426宗,环比下降11.8%。据广州中原研究发展部监测,小北路板块因价格低洼,房源多以小户型为主,总价相对较低,本月成交活跃,8月成交均价为63743元/平方米。而其活跃盘源为北秀花园、小北路散盘,本月成交均价分别为64308元/平方米、53228元/平方米,套均总价为550万元/套、227万元/套。

  据监测发现,本月越秀区散盘成交明显下滑,成交占比跌至30%,环比上月下降23%,为今年以来新低。广州中原研究发展部认为,越秀区散盘成交受阻主要有两方面原因:一方面,由于前段时间越秀散盘成交向好,消化了不少盘源以及客源,市场上房源略显稀缺,以致成交有所下滑;另一方面,本月越秀区小区盘源业主有较明显的让利行为,而部分散盘房源业主心态依旧强硬,基本没有较大的议价空间,以致部分散盘意向客户分流至小区物业。

  另外,需要指出的是,本月花都区成交不降反升,成交量逆市而上。本月共成交851宗,环比7月同期上升3.1%。主要由于花都价格相对低洼、次新房房源充足,再加上花都土拍刺激,客户对后市信心较强。因此,花都成交有一定的抗跌性。

  低总价房源“去货”相对快

  广州二手楼市目前以刚需买家为主导,其中,首次置业群体占据绝对主力位置,因此,低总价的二手房备受青睐。据合富大数据统计,8月首次置业需求的购房个案占比仍高达六成,而8月二手房市场交投当中,总价在300万元以内的中低总价房源受到买家追捧,成交占比接近七成。

  从热门板块的成交情况来看,低总价房源确实比其他价位段的房源更受买家青睐。如越秀区内名校聚集的东山口一带,买家大多都是学位房买家,主要购买小面积的户型。据合富置业越秀龟岗大道分行主管朱超梅表示,一般来说,总价200万-300万元的房源会比较好卖,如果总价高达500万-600万元的房源,会比较容易出现放盘很长时间都卖不出去的现象。

  尽管“金九银十”市场的关注重点在一手市场上,但在首付预算不多的刚需购房群体当中,二手房还是存在较大吸引力的。以亚运城为例,目前二手市场上主力的刚需买家,首付预算普遍低于100万元,而现时该盘二手房放盘当中,总价在200多万元的媒体村两房,就比较符合这些买家的要求。据合富置业番禺亚运城分行主管侯啟同表示,现时意向购买亚运城的刚需买家,大多会购买总价在250万元左右的两房单位,而以目前首套房贷款的三成首付来计算,大概准备70万-80万元作首付就足够可以买到媒体村的两房单位。

  “去货”速度减慢 业主心态转弱

  现时二手房市场交投活跃度下降,市场“去货”速度下降,但部分区域在8月的放盘量仍有轻微上升,促使放盘业主心态持续转弱。如在海珠区滨江中一带,有不少买家的需求都是希望买电梯楼两房给家中老人居住的,而放售这类房源的业主,现在也比较容易议价了。据合富置业海珠中海名都分行主管黎金棉表示,现时滨江中一带,300万-500万元的房源比较多是电梯楼两房,而目前与业主议价的话,最多能有10万-20万元的让价空间存在。

  类似的情况还出现在天河公园附近,就算是楼梯楼单位,目前也存在一定的让价空间。据合富置业天河勤天分行主管向立现表示,中山大道西与科韵路交界附近的区域,如果是急售的业主,心态会弱一些。业主一般会接受一定的议价空间,如楼梯楼单位,业主放盘价与最终成交价之间,多的会有10万-20万元的差距。

  “金九”成交量或将小幅提升

  2018年8月,广州二手住宅市场成交量处于年内低位,整体成交能力甚至不如去年同期,客户观望情绪浓厚。

  但“金九银十”是传统的购房旺季,客户大多会选择在此刻购房。加上现时广州一手供应库存严重不足,开发商开盘、推货积极程度较低,而二手房源可选择性较多,因此,不少客户仍会选择购买二手房。在此环境下,广州中原研究发展部预测,在“金九”传统购房旺季下,二手住宅成交量或将小幅提升,但价格仍较为平稳。

  南方日报记者 许蕾

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