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市场酝酿深度调整 北京二手房议价房源降价占比92%

2018-09-10 09:13 来源:南方网

  导读

  6、7月市场成交下滑的主要原因是由于供需在3-5月期间集中释放后于近期疲软所致。受季节性及政策性因素影响,3-5月市场成交量明显持续增长,这在一定程度上透支了后市需求,所以近两月新增需求降至2018年以来低位。

  上海易居房地产研究院此前发布的《2018年上半年10城二手房市场报告》显示,截至2018年上半年,受监测的10大城市二手房累计成交约34.3万套,同比下降20%,降幅较1至5月收窄2个百分点。报告监测的十大城市分别是:北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡、金华,涵盖了一二线热点城市。

  市场调整态势仍在延续。

  据我爱我家集团研究院数据统计,8月北京全市二手住宅共网签15036套,环比7月上涨1.4%,基本持平。5月北京二手住宅网签量突破1.8万套后,6~7月市场逐步进入持续降温通道,虽然8月份网签量止跌企稳,但从市场实际签单量来看,降温仍是北京二手房市场的大趋势。

  二手房市场持续调整

  综合多家发布的数据看,受楼市调控政策持续从紧、市场需求紧缩的影响,自5月以来,二手房市场一直处在持续下跌的降温通道中。其中,成交量环比明显下滑,绝对水平降至低位,均价趋稳,整个市场的成交节奏持续放缓。

  贝壳研究院Real Data数据库显示, 8月北京全市二手房网签量为1.5万套,环比基本持平,同比增加95%。6-8月链家实时成交量环比持续明显下滑,8月降幅达20.9%,仅次于6月降幅。成交绝对水平略高于2017年12月水平,与2018年5月成交峰值相比下滑46.2%,同比增加41.4%。核心500盘零成交占比近3月持续环比上升至10.8%。

  我家我家数据统计,8月份我爱我家在北京区域达成的实际合同签定量,环比7月减少19.2%,这是自5月份实际签单量冲高后,连续第3个月回落,市场持续降温趋势明显。

  我爱我家集团研究院分析认为,以目前北京800万套左右的存量房、2%的年换手率来看,单月1.5万套左右的交易量仍在既不过热也不过冷的合理区间运行,但是受当下实际签单量持续萎缩,以及9~10月中秋国庆长假的影响,预计9~10月北京二手房市场交易量将持续萎缩,“金九银十”不再。

  成交量下跌的同时,房价也处在稳步调整中。据我爱我家集团研究院数据统计,8月,我爱我家在北京区域达成的二手住宅成交均价为57302元/平米,环比7月下跌3.1%,同比2017年8月下跌6.5%,同环比同时下降。

  在今年4~5月份北京二手房价短暂回升后,6~8月份北京二手房价进入波动期,这与“317新政”之前的连续上涨,以及“317新政”后的连续下跌有着明显的区别,这说明市场正进入盘整期,房价在新的政策环境、市场环境和供求双方的博弈下寻找新的平衡。

  北京二手房房价已经持续3个月小幅下调。就麦田房产统计数据来看,8月二手住宅成交均价环比上月下降了1.9%,挂牌均价环比上月略微下降1.1%,价格小幅下调与买卖双方价格博弈有较大关系。麦田房产首席市场分析师张叶松表示,回顾近几个月市场,可以发现,北京二手房市场在5月达到近一年来交易高峰,与此同时,价格较年底低位也有小幅上涨,业主挂牌价格也有小幅追涨。在这样的市场环境下,买方群体选择理性观望,等待业主下调价格。由此也就出现了5月份之后的几个月交易量小幅下滑、价格微降的市场走势。从目前走势来看,买卖双方表现都非常理性,市场处于稳定正常波动的周期。

  从区域来看,8月北京西城区二手房价仍是最高,超过10万元每平米,东城、海淀、朝阳、丰台、石景山等城六区次之。从环比7月的涨跌幅度看,大兴、通州、石景山、房山、昌平、朝阳、东城的成交价格都在回落,其中大兴区跌幅最大,达10.9%。丰台、海淀、西城、顺义的成交价格上涨,下跌区域明显多于上涨区域。

  降温还将持续

  降温是市场的整体趋势。

  从新增房客源情况来看,目前新增客房比为2.1,处于近一年来的较低水平。由此也可以预测,接下来价格还将有小幅的下滑。8月,麦田房产北京二手房新增客源量环比下降2%,新增带看量和上个月相比基本持平。由客户量和带看数据可以看出,8月客户活跃度和上个月相当。8月,麦田二手房新增房源量环比上升6%。

  根据麦田房产成交房源价格监测数据,8月份买方整体议价幅度(客户议价=成交价/最后一次报价-1)为-4.6%,连续3个月买方议价空间相同。

  另外,在双方议价中降价房源比例达到92%,和上月相比降价房源占比相当。其中,降价幅度在5%以内的成交房源占比为54%,较上个月下降3个百分点。与此同时,降价幅度在5%-10%的成交房源占比为32%,较上个月上升2个百分点。麦田房产首席市场分析师张叶松指出,从降价幅度占比走势可以看出,高议价空间成交房源占比有所增加,可见对于急于出售的业主来说,面对并不十分活跃的市场,在交易中让价更能促进交易达成。

  我爱我家集团研究院分析认为,需求的萎缩,交易量的持续下滑,是导致房价小幅回落的主要原因,9~10月需求量和交易量的持续低迷,或将引导房价继续小幅回落。但与2016年市场需求旺盛推动价格不断上涨、2017年政策调控严厉致使价格连续下滑相比,当前北京二手房市场在楼市调控持续从紧从严、自住型首置和改善的刚需合理缓慢释放的情况下,未来北京二手房价或将在现有基准上小范围内震荡波动,较大幅度的连续上涨或下跌都将很难再现。

  贝壳研究院院长杨现领表示,6、7月市场成交下滑的主要原因是由于供需在3-5月期间集中释放后于近期疲软所致。受季节性及政策性因素影响,3-5月市场成交量明显持续增长,这在一定程度上透支了后市需求,所以近两月新增需求降至2018年以来低位。此外,在调控依旧从紧的情况下,面对持续降温的市场以及房地产税等诸多不确定性因素,买卖双方信心不足也致市场继续下行。

  值得注意的是,降温不仅北京,其他城市也处于盘整中。上海易居房地产研究院9月7日发布《上海2018年房地产市场8月报》显示,8月份,上海二手住宅成交约1.35万套,环比下降3.4%,同比上升17.4%。1-8月上海二手住宅累计成交约10.9万套,同比上升3.7%。整体来看,上海二手房成交自2017年初以来一直属于低位盘整状态,目前绝对量已经处于近6年低位水平,预计后续下降空间有限,随着政策面和资金面的趋紧,预计短期内成交仍将继续低位盘整,金九银十难以出现。

  (21世纪经济报道 记者 王营  编辑:黄锴)

编辑: 喻孟

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