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溢价率再创新低 房企拿地愈发谨慎

2018-09-20 08:44 来源:南方网 王营

  导读

  并非房企不拿地,而是在拿地的选择上更为保守。

  楼市拐点正真切反映在土地市场上。尽管年内土地交易量再创年内新高,但成交均价、溢价率持续走低。

  中原地产数据显示,截至目前,50大城市土地成交金额达2.6万亿,同比上涨21%。但平均地价普遍下调。2018年以来,50大城市平均地价为2107.7元/平方米,2017年同期为2548元/平方米。85%的城市溢价率下调,楼面价下调的城市也超过一半。

  CRIC监测的300城数据也反映了土地降温,300城经营性土地成交总价4446亿元,环比跌幅10%,相比去年同期上涨21%,成交楼板价随之回落,8月土地成交均价仅为1671元/平方米,同、环比分别下滑28%和34%,价格降至2017年以来最低水平。

  58安居客房产研究院首席分析师张波认为,“坚决遏制房价上涨”将成为下半年房企拿地“紧箍咒”,因此,一方面房企尤其是龙头房企的补库存内趋力依然上升,从而导致部分城市尤其是三四线城市土地交易还将旺盛;但另一方面,受政策影响,房企在拿地时往往更为谨慎,部分城市土地的溢价率走低以及土地流拍不断增多亦属正常。

  对房企来说,土地流拍既不代表房企在勒紧裤带过冬,也不代表市场捡漏机会增多,而是房企对于后市保持的谨慎度不断提升。换言之,并非房企不拿地,而是在拿地的选择上更为保守。

  溢价率再刷新低

  “大部分城市溢价率均保持低位。热点城市溢价率基本在10%左右,明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。”中原地产分析师张大伟表示。

  CRIC数据显示,8月份土地市场的溢价率再度刷新历史最低点,平均土拍溢价率连续两个月下调,8月份土拍平均溢价率仅有13.5%,环比再度减少4.1个百分点:一线城市本月的平均溢价率更是低至0.7%,几乎全部都为底价成交,二线城市溢价率也环比降低7.5个百分点,仅有7.1%,三四线城市溢价率21.8%。

  此次土地市场降温是从6月开始,溢价率每月的降幅都较大。CRIC认为,溢价率降低主要反映企业在土地竞拍时候高价拿地的意愿下降、土拍的激烈程度减缓:一方面原因是2018年以来三四线城市土地出让量持续增加,一定程度上缓解了供求关系的紧张;另一方面是一、二线城市今年以来调整供地结构,租赁用地等保障性用地的出让也对平均溢价率有一定的拉低。

  7月份土地流拍现象频发引起了市场的广泛关注。CRIC重点监测的一二线城市就有69幅地块流拍,8月份回落至50幅,广东、浙江、江苏等省份仍有不少流拍地块产生,一方面,成交幅数整体上升带动流拍幅数上升也属于正常现象,另一方面,关注度较高的城市如广州、常州、嘉兴、温州等地都出现流拍,证明企业在拿地方面态度确实转变得更加谨慎;此外虽然重点城市的流拍情况有所好转,但仅从指标来看,8月份全国城市的整体流拍率达到1.36%,环比增加0.7个百分点。

  8月份恰逢上市房企年中业绩发布,不少房企在业绩会上表达了审慎拿地态度。从企业的发言来看,主要是由于长期的政策调控目前仍无放松迹象,令企业对市场的预期也受到影响、进而拿地态度发生转变,但同时也表示借助“逆周期”低价拿地。

  “拿地谨慎主要是因为目前地块基本属性复杂,再加上房企融资渠道受到严格监管,导致房企对高总价地块积极性不高。”张大伟表示。

  以8月份土地成交总价榜单榜首地块为例。该地块来自上海徐汇区罕见出让地1宗大体量综合地块。最终由万科+华鑫置业+徐汇土储联合竞得,成交总价为98.63亿元,环比上月总价榜首回落了28%,虽然该地块处于核心地段,但可能由于起始总价已经很高,对许多企业来说现金流难以负担,所以仅以0.1%的溢价率成交,开发商竞争意愿不高。

  58安居客房产研究院表示,土地市场整体表现为一线冷三四线热,这也显示出房企对于不同城市未来判断。从一线城市来看,土地成交低迷和目前市场降温有着直接关系。一是城市的一二手房价格不断下探,导致房企对于未来的预期变得更为谨慎;二是限价影响,房企获利空间被收窄,在一线城市拿地的心理压力较大。而三四线城市则明显不同,一方面受到“去库存”及“棚改”政策的影响,企业的“抢地”意愿依然十分明显;另一方面虽然PSL收紧直接会带来货币化安置的比例降低,但并不代表货币化安置即将落幕,未来货币化安置还会在棚改中起到重要作用,房企也正是看到这个趋势,从而依然在三线城市大胆布局。

  流拍增多背后

  通常来讲,土地市场降温与销售市场息息相关。这是否意味着房企多看空后市?

  易居研究院研究总监严跃进认为,从土地市场金额等同比数据看,表现还是不错的。这说明,房企补库存的需求还是很大。土地市场成交金额创新高,说明此类地产企业对于未来市场还是看好的。不过,土地市场溢价率下调,一方面是地方政府对于拿地资金有所约束,另一方面也是房企理性拿地的表现。

  新城控股副总裁欧阳捷对21世纪经济报道记者表示,溢价率下调主要原因是地价过高。“不少城市都在限价,房价地价差就会缩小,这会导致房价地价差不足以覆盖运营以及税收成本。房企要么不赚钱,要么亏损。因此,房企拿地量减少。今年以来,二线城市流拍了181宗,一线城市流拍了13宗,三四线城市流拍了630宗,加起来已经超过了800宗土地。”

  “三四线城市地价同样很高,虽然这些城市不限价,但是这些城市房价上涨空间几乎没有,再加之购买力被透支,高端改善性需求没那么多,房价上涨后投资客退潮,导致市场需求下降。”欧阳捷已经注意到,大房企已经在谨慎拿地。“前19强房企目前拥有的土地储备即便是三年内不拿地也没问题,但中小房企还没有意识到整个市场已经发生变化。”

  58安居客房产研究院首席分析师张波认为,房企资金压力渐显也是土地市场降温的原因。“虽然上半年央行向市场投放了更多的资金流动性,但对房企来说,融资难依然是摆在面前暂未缓解的问题。当然必须看到,国资背景的大型品牌房企的融资压力相对较小,而对于中小民营房企来说,融资收紧却可能会直接引发其债务违约风险乃至业务受挫,直接影响到拿地的资金来源。”

  “从全国市场来看,观望情绪已经开始蔓延。在一二线城市,很多人失去购房资格,而房价平稳也使得房产失去投资价值;在部分三四线城市,房价达到历史高位,上涨空间有限,购房者也在观望。”欧阳捷表示,房地产市场已经无法支持高增长需求。今年楼市会呈现“大稳小乱”的一年。所谓“大稳”即整个大格局很稳,“小乱”即每个地方政府的政策不一样。有的(城市)在收紧,有的在刺激和打压。

  (21世纪经济报道 编辑:陆宇)

编辑: 喻孟

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