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高管“落马”后:天房混改有望破局 保利或成接盘侠

2018-09-27 08:19 来源:中国网 田晏林

  董事长、总经理同时被罢免,天房的问题就能解决吗?混改进入第16个月,融创、万科、碧桂园陆续离场,保利能否顺利“接盘”?

  9月25日,天房集团发布《天津房地产集团有限公司混改进程信息披露的函》称,“天津房地产集团有限公司在天津产权交易中心公布的混改增资扩股项目,目前与符合条件的潜在投资者基本形成初步共识,为进一步推动混改工作的进行,现需要与符合条件的潜在投资者进一步洽谈,终止本次挂牌,待进一步形成意向后将及时进行披露。”

  地产壹线获悉,文中提及的“符合条件的潜在投资者”大概率会是保利方面。据一位接近天房的人士透露,保利团队已多次分批派出考察队伍,进入天房完成尽调。

  据了解,此番对接缘自天津市政府的撮合。该业内人士表示,“市里希望有国资背景的保利能出面接下天房的资产包。”

  地产壹线在早前的《天房集团违约警报暂除万科碧桂园或参与混改》文章里提到过,天房集团目前拥有284亿元存续的国内标准化债券,到期日就在近三年。“意向投资者需提供284亿元银行保函或效力相当的其他方式,如果发生兑付,天房集团可以此兑付存续债券。”

  一边是284亿的债务警告,另一边则是对混改方案的抵触。地产壹线获悉,保利方面在介入天房混改时,有两方面顾虑:一是关于天房的债务、债券的承继和清偿问题,二是企业职工的安置问题。

  混改方案或有变动

  据之前的挂牌文件显示,天房集团拟让渡65%股权,拟募集资金总额约为83.06亿元。新的投资方需要以现金方式进行出资。

  有媒体报道过,投资者通过受让取得天津津诚国有资本投资运营有限公司所持有的天房集团增资前50%股权(即天房集团增资后35%股权),这部分转让底价约为44.73亿元,另外投资者还将通过增资取得天房集团增资后30%股权,增资底价约为38.33亿元。

  “部分受让+部分增资”的混改方式,在一位金融行业的人士看来,实际上投资方的钱,没有完全用于天房自身的发展和负债的解决。“对于意向投资者来说,更希望将钱完全投资到天房本身进行发展。资金可以在集团内部形成循环。但这种操作逻辑能否被天津市政府接受,还不能确定。”

  早前有消息称,万科、碧桂园、融创、恒大等房企都与天房集团有过接触,但终因投资金额和混改方案未能达成一致,纷纷离场。

  该金融人士随后告诉地产壹线,“现在是终止挂牌,而不是直接摘牌,估计混改方案要大改了。”

  按他所说,如果方案有变,会在受让和增资的比例上进行调整,大部分资金留在天房内部,减少对付给国资委的对价款,这或许是方案调整的重点。

  近两年,房地产市场开始进入冷静期,房企对待并购的态度更加慎重。地产壹线了解到,保利方面似乎更倾向用“托管”的形式完成混改。

  一位熟悉保利的知情人士指出,托管的手续要比并购更快。“要是托管的话,能谈的对象就太多了。除非是过渡性托管,给双方一个整理的时间,毕竟天房的资产状况,不是一天两天能梳理清楚的。现在这么拖着,资金压力只会越来越大。”

  混改推进缓慢 症结在哪?

  自2017年6月,天津市国资委在天津市产权交易中心公布了天房集团国有企业混改的信息后,至今已经持续了一年多时间。

  今年8月31日,天津市政府官网发布的最新干部任免通知显示:天房集团董事长邸达与总经理熊光宇同时被免,天津市国资委原副主任王振宇被任命为天房集团新董事长。

  (天津政务网截图)

  天津市委指出,熊光宇作为党员领导干部,政治意识不强,执行政治纪律和政治规矩不严,存在在办公室摆放有迷信色彩的物品和离岗离津未书面请假报备的情况;工作责任心不强,管理不到位,对重要问题不敢抓不敢管,有好人主义、守摊求稳思想,2017年以来集团相继发生因与股东沟通不畅造成上市公司议案首次表决未获通过、项目工程质量问题等事件,造成不良影响和严重的国有资产损失;工作执行力不强,钻研业务少,对企业基本情况了解不深、掌握不实,在化解集团债务风险上不能主动作为。

  此外有房企人士告诉地产壹线,为了拉高房价,天房曾有很多地块都是自己炒高的,但是现在市场环境不好,曾经高价购得的资产成为今天混改的负累。“天房这么多年,担负了太多城投公司的责任,很多负债自己也说不清楚。”

  传闻中的“接盘侠”保利,既经历过与外部的业务交接,又主导了内部的业务整合,混改方面的经验可谓丰富。

  2016年7月,国资委将保利集团列为第二批国有资本投资公司试点。之后,集团公司重点强化融资、投资和风险管控三大核心职能,并据此完成总部机构改革和干部人事调整。

  同年9月,保利集团与中航工业集团地产业务实现产业联合,后者的房地产业务全部划入保利集团。

  2017年11月,保利地产拟用现金方式收购实际控制人保利集团持有的保利(香港)控股有限公司50%股权,并按照50%比例承接保利香港控股应偿还保利集团股东借款本金和应付利息,总收购对价51.5亿元。

  央企的重组整合,并不是简单的拼盘。保利集团董事长徐念沙在今年两会期间曾向媒体表示,“对国企央企重组的目的,是要实现资源的优化配置,并以改革创新推动企业实现高质量发展。”

  在一位常年观察天津房地产市场的业内人士看来,之前天房的估值过高也是阻碍混改推进的原因之一。

  他猜测,“或许会重新制定资产评估报告,将理不清的资产先行剥离出来,而已经认可的资产则纳入天房混改主体中。资产的剥离有助于大幅调整总体的交易价格。”

  网易地产壹线 作者 田晏林

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