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有中介“暗箱操作”资金池,收购20多家同业品牌

2018-10-10 11:02 来源:中国网

  租客按时还贷,房东却被中介拖欠房租;相关部门发文,强调不得恶性竞争抢房源,不得期限错配,要求严控杠杆率

  上万亿的市场规模引来各路资本觊觎,潮涌背后泥沙俱下,步子迈得很大的租金贷已引发巨大争议。

  租金贷的存在解决了租客,特别是刚步入社会的大学生最现实的“囊中羞涩”的问题;不过另一面,托管中介“深度介入”租金贷,操作沉淀资金,又使得租金贷变得风险重重。

  目前租金贷领域风险已冒头。不久前上海长租公寓运营商“爱生活爱公寓”资金链断裂。8月20日,杭州鼎家网络科技有限公司(下称“鼎家”)亦由于盲目扩张导致资金链断裂,传出爆仓消息,成为首家破产的长租公寓。

  9月30日,为防范个人“租金贷”及相关业务风险,上海金融办在国庆节前联合了上海市住建委、上海市房管局、人民银行上海分行及上海银监局等五家监管部门,联合发布《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》(下称“通知”)。

  新京报记者注意到,本次通知的十项举措直指目前由租金贷引发的资金期限错配、沉淀资金、哄抬租金、恶性竞争抢占房源等问题。通知要求,代理经租企业(即托管中介或长租房服务公司)应当严格把控自身杠杆率,密切关注企业流动性。个人“租金贷”(即租户的租金贷)的放款周期,应当与代理经租企业向房东支付租金的周期相匹配。

  记者发现,租金贷已成为一些托管中介的“标配”,而期限错配引发的沉淀资金正成为托管中介收储房源或收购同行的资金来源。

  租金贷乱象

  近期,市场上一些房屋托管中介、长租公寓中介服务公司,联合互联网金融平台、金融机构等贷款机构开展“房租贷”业务。

  7月25日,新京报记者以租客身份,到蛋壳公寓找出租房,就遭遇了租金贷。记者发现,如果租房,自己并不会像以往那样给房东交纳租房款,而是需要签租金贷合同,而收款方并不是记者。从借据及合同详情上看,新京报记者总的借款金额为24530元,年利率为9.86%,总利息为1154.34元,收款方为紫梧桐(北京)资产管理有限公司,每月还款为25日,贷款发放人为微众银行,借款用途处写明为租房。官网信息显示,成立于2015年初的“蛋壳公寓”系紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下品牌。

  在此模式下,房屋租赁由房东、租客与托管中介之间的关系,变成租客需要向租金贷平台贷款,而托管中介则为该笔贷款的实际收款人。租金贷或房租分期贷款由此产生。

  在整个房租贷资金链条中,新京报记者发现,来自持牌消费金融公司或城商行的资金,通过一些助贷平台,以“免息”、分期为诱饵,让租房变成了现金借贷资金链条上一环;而一般房租贷平台以年付形式支付给托管中介的资金用途,除被托管中介支付房东房租外,还被挪作抢房源、并购同业、偿还房租贷分期手续费等。

  有中介涉租金贷纠纷

  “当初就想图个省心,结果现在成了闹心”。被房租贷殃及的董女士对新京报记者说。

  2016年董女士将自己在顺义的一处两居室,托管给位于顺义的一家名叫北京艾斯家科技有限公司(下称“艾斯家”)的旗下的番薯公寓长租中介,为期5年。

  除了不用操心、不用管家装和维修、不会破坏房屋原有结构等承诺外,逐年上涨5%的年度房租递增额也吸引了不少房东,而付款方式也是由托管中介以“押一付三”的形式银行转账。

  然而最近,很多房东没有如期收到这家公司的房租打款,而他们的租客却仍在每月按时还款中。

  房东丁先生告诉新京报记者,今年一季度该交房租时,托管中介逾期21天后才向他的账户打款。另一房东采取了强制收房并去了艾斯家位于顺义的线下门店,该房东表示,“我是6月1日应该(被)打款,结果迟了近20天。中介电话不接,短信不回,我才去的门店”。

  现在情况类似的把房屋托管给艾斯家的房东,已决定将他们的托管中介告上法庭。

  激起房东们愤怒的不光是拖欠房租,房东业主们还发现当初跟自己有承诺的托管中介,在不告知的情况下搞群租、打隔断,破坏房屋,甚至在没有通知自己的情况下,疑似悄悄将托管中介公司本身“易手他人”了。

  而接手方是一家名为昊园恒业的公司。如图所示,昊园恒业涉及租金贷。

  董女士现在加了一个顺义房东业主群,这些同董女士一样的房东们正在通过司法手段解决自己与艾斯家的合同,“拿回”属于自己的房子。

  “我签的合同是艾斯家,已经两年多了。但6月份收的房租却是另一家托管中介公司的法人王四会用私人账号转账的”。同为房东的李智(化名)告诉新京报记者。

  在上百人房东维权群中,记者发现很多房东均是由托管中介法人私人账号转的房租。其中几位房东还向新京报记者提供了银行账户对账单。在付款人一栏中,记者看到的是“王四会”的名字和他中国农业银行的个人账户。

  李智(化名)是房东业主群里一位比较活跃的成员,他告诉新京报记者,前段时间由于不按时打房租艾斯家告诉他原因称,“公司在整合”。这时,李智才知道原来自己签的托管中介已被收购,“但具体是谁收购的,什么时候收购的就不知道了。”一些房东业主从租客那得知是一家名为北京昊园恒业房地产经纪有限公司(下称为“昊园恒业”)的房屋托管中介公司,而且租客现在已经在一家名为“元宝e家”的第三方贷款平台上,“押一付一”每月以“分期还款”的方式缴纳房租。

  在这种“押一付一”的房租贷模式下,新京报记者发现,租客的押金与房东的房租一样,也是经由“王四会”在中信银行的个人账户流转。

  被房租贷殃及的不仅是房东,还有租客。

  现住北京朝阳区的某公司职员马明星就陷入了房租贷漩涡。他在2017年7月22日与北京中烨盛源房地产经纪有限公司(下称“中烨盛源”)签订房屋租赁合同,后因房东房租被托管中介拖欠,在2018年2月10日马明星被房东要求搬出房屋。

  不过至2018年2月1日,马明星每月都按时付房租款。不过这期间,在2017年8月26日马明星被通知,原托管中介中烨盛源已被昊园恒业合并,原中烨盛源的租客需要与昊园恒业变更租赁合同。于是马明星在2017年11月16日与昊园恒业、元宝e家签订三方参与的房屋租赁合同。

  在这份三方合同中,写明:马明星的房租租赁期限自2017年11月16日至2018年8月31日止,支付方式为押一付一,每次需提前一个月缴纳下次租金。马明星于2017年11月18日向昊园恒业法人王四会的账户转账单月房租1640元作为押金。

  此后,马明星一直按时还贷。不过2月以后房东未从中介处收到房租款。

  被房东要求搬离的马明星为解除这份三方租赁合同、拿回支付给元宝e家和昊园恒业的房租款以及押金,将昊园恒业告上法庭。2018年5月7日,北京市朝阳区人民法院做出了判决。

  法院判决,马明星与被告昊园恒业于2017年11月16日签订的合同于判决生效之日起解除;被告昊园恒业于判决生效之日起7日内返还原告马明星押金1640元;被告昊园恒业于判决生效之日起7日内返还原告马明星2018年2月10日至2018年3月31日期间的租金2753元等。

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