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广州甲级写字楼市场需求两旺 空置率创近10年新低

2018-10-10 14:56 来源:南方网

  中心区楼盘频念“降”字诀,降价范围从外围区域向中心区蔓延;二手楼市连续5个月成交放缓,下半年以来,广州一二手楼市下行压力渐显。与住宅市场相比,广州甲级写字楼市场反而保持需求两旺的态势。戴德梁行最新分析报告显示,2018年第三季度,广州甲级写字楼市场需求持续旺盛,空置率跌破至近10年来最低值4.3%,延续前两季度强势姿态的业主方市场,推动平均租金攀升至历史最高点195.9元/平方米/月。此外,重点发展电子、电商互联网及高新科技行业的琶洲商务区将在2019年底至2022年间,迎来多个项目交付,预计将为市场带来较为可观的供应量,同时还将引入更多元化的租户,拉动该区域“CBD 2.5版”的飞跃式发展。

  空置率创近10年新低 租金走向历史最高位

  报告指出,第三季度广州甲级写字楼市场未有新交付项目,全市季末存量维持在466.6万平方米。租赁方面,录得全市甲级办公楼净吸纳量60,793平方米,其中珠江新城及琶洲商务区是主力,消化了总吸纳量的98%以上。

  政策的驱动及产业结构转型升级的推进,为甲级写字楼市场注入了新的活力。持续高涨的市场需求,使空置率环比下降1.3个百分点至4.3%,受益于此的业主方市场进一步推高平均租金至195.9元/平方米/月,环比增长1.9%。各区甲级写字楼平均租金均稳步上涨,珠江新城凭借绝佳的地理优势、成熟的配套及浓厚的商业氛围备受追捧,平均租金领跑全市,上升至216.4元/平方米/月,环比上涨2.2%。

  戴德梁行华中区研究部主管及助理董事袁雪玲表示,写字楼租户方面,受到政策利好的推动,TMT和专业服务类企业表现进取,有持续扩张的趋势。而金融类企业作为传统主力行业,因愈加严格的行业监管及近日金融大环境波动的影响,如国内多家P2P公司的接连爆雷,企业对扩张持保守态度,观望情绪浓厚。共享办公的崛起,使得大量商务中心和联合办公运营商接连在广州布点落地,尽管空置率处于低位水平,仍有运营商大面积布局租赁甲级写字楼,如广州鼎泰亨商业租下珠江新城中和广场约7500平方米的办公空间。

  年内租金水平有望持续上涨

  2018年末广州甲级写字楼市场将有2个项目实现交付,分别为位于珠江新城的广发证券大厦及琶洲商务区的保利天幕大厦,总计22.7万平方米,预计将推升全市空置率。尽管有新增供应面世,但前者将用于售卖,后者即将实现近半预租,真正可租赁的供货量有限。戴德梁行广州写字楼部主管及董事梁杰分析,写字楼市场的待交付项目中,琶洲商务区的广报中心即将完成8-9成预租,而互联网巨头阿里华南运营中心及唯品会总部大厦均为企业自用物业,并不会为市场带来新增供应;位于国际金融城的平安金融大厦将有一半面积留作自用,因此到2019年市场上不会出现大量可租赁的新增供应。粤港澳大湾区政策红利、广州产业结构的进一步升级优化及有限的可租赁面积,将推动甲级写字楼平均租金的进一步上扬。

 

  ▲2018-2020年广州甲级写字楼预计交付情况

  琶洲将在2019-2022年间迎来交付高峰 存量将翻3.5倍

  琶洲牵手多个电子科技巨头及互联网大鳄,全力打造互联网创新集聚区,而在进一步实现引进企业的业务多元化上,琶洲再次发力。琶洲管委会出台了关于加强引入专业服务业,如律师、法律咨询类企业的意见征询稿,期望有新一轮政策扶持来推动招商进程。数据显示,2019年底-2022年,琶洲商务区将迎来项目交付高峰,微信总部大厦、国美信息科技中心、小米互联网产业园、南方传媒大厦、科大讯飞人工智能大厦、中远海运总部大厦等多个大型写字楼面世,预测届时琶洲商务区甲级写字楼存量将翻3.5倍,从60.4万平方米推高至274.5万平方米,为空置率低下的办公市场投入新鲜血液,提升产业集聚效应并带旺区域腾飞发展。

  ▲2018-2022年广州甲级写字楼预计新增供应情况

  共享经济大潮来袭 联合办公空间成香饽饽

  在共享经济的带动下,灵活性高及可有效节省运营及维护成本的联合办公正成为众多企业主乃至跨国公司眼中的香饽饽。截止到2018年一季度末,广州约有40个主要的联合办公空间,分布于甲级、乙级写字楼及各创意园区内,相对比同为一线城市,已有逾160个联合办公点的北京和上海来看,市场潜力不容小觑。梁杰认为,不同于早期的孵化器、初创企业模式,现在的联合办公空间已在不断的升级和改造中日趋成熟,乃至跨国公司如汇丰、德勤,以及不少房地产开发商均将其作为办公的理想选址。市场需求驱动了联合办公的蓬勃发展,在空置率低下的情况下,联合办公运营商若有货量放出,在某种程度上可主导市场成交,价格上也更有话语权。近日联合办公鼻祖WeWork举旗进驻广州大马站商业中心,相较其他运营商的争先恐后,WeWork不紧不慢的入局,推测是在持续观望合适的出手时机及理想的物业与地理位置,从而可在设计空间及未来的运营方向上占据更多主动权,相信这一举动将在广州联合办公市场激起不小的水花。

  ▲截止至2018第一季度末广州联合办公市场数据

  核心区域空置率走低 非核心区域受到青睐

  受困于核心CBD区域高企不下的低空置率及租金影响,不少企业开始将眼光投放于非核心区域。广深港高铁的开通,打开了大湾区的“任督二脉”,使三大核心城市紧密相连。作为核心交通枢纽的广州南站备受青睐,其周边的南站新城商务区将被激活,朝着华南枢纽门户及综合商贸新区迈进。而同样处于高铁线路上的南沙,长久以来受益于政策扶持,已吸引大量海内外投资商垂青,相信在高铁通车后,将有机会得到更多有业务扩充需要的企业注意。

编辑: 喻孟

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