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“双合同”购房 这些风险要提防!

2018-11-02 08:54 来源:南方网

  11月1日,广州中院通报了一宗开发商与购房者签“双合同”规避房地产调控限价政策、逃避纳税义务后惹纠纷的案子,法院最终判决“双合同”无效。

  法官在深入计算后表示,签订“双合同”对购房者来说很不公平——购房成本增加、可贷款金额减少,卖房时还将面临补缴税款等。

  今年9月19日,广州中院房地产庭审理的系列商品房预售合同逾期办证案件中(系列案共11件),发现开发商在销售广州市荔湾区某楼盘房屋时采用“双合同”手法,主导购房者与装修公司签订装修合同,拆分房屋交易价款,购房者因开发商逾期办证起诉给付违约金。

  案中,开发商与购房者黄先生签订了《广州市商品房买卖合同(预售)》,合同约定了房屋买卖价款为132万余元,装修交付。同时,黄先生按开发商的安排与某装修公司签订了《装饰工程委托协议书》,约定了装修价款28万余元。两份合同签订后,黄先生支付了房价款和装修款。后因开发商逾期办证,双方产生纠纷,黄先生起诉要求开发商支付逾期办证违约金。

  那么,此时,逾期办证违约金的基数是房屋买卖价132万余元呢,还是房屋买卖价132万余元与装修价款28万余元之和呢?

  一审宣判后,黄先生认为一审法院认定违约金计算基数时,未将装修款计入房屋交易总价款,于是提起上诉。

  广州中院二审判决,黄先生与装修公司签订装修合同为虚假意思表示,并未真正履行,且违反相关法律规定,应为无效。双方当事人隐藏的真实意思表示为涉案房屋实际交易价款应为买卖合同价款与装修价款之和。因此,黄先生要求以两项价款之和作为计算逾期办证违约金的基数,依法有据,应予支持。

  事实上,此前广州部分楼盘存在将实际销售房价拆分为备案价和装修价的“双合同”现象,以符合限价规定。对此,政府部门也陆续出台相关措施进行整治。10月19日,广州市住房和城乡建设委员会发布《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》,对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁房企在销售中拆分价格报备。这里所谓的“拆分价格报备”,就是指长久以来潜行于楼市的“双合同”。

  但日前,有媒体记者走访广州楼市发现,广州楼市双合同现象开始逐步消退,但依然有不少楼盘“顶风作案”,存在双合同的问题。其中,包括振业天颂、北大资源博雅1898、珠江嘉园、实地常春藤等项目,涉及深圳市振业集团、北大资源集团、广州珠江实业集团以及广州实地地产公司。

  业内人士指出,“双合同”除了能帮开发商规避限签和限价问题,还能规避一些责任。但同时,它却给购房者带来了很多不利影响,存在相应的风险。

  让我们先来做一道算数题:小明首次购买一套本市100平方的预售楼房,市场价5万元/平方,选择以商业贷款30年等额本息方式偿付房贷。不考虑税费等费用的情况下,实际成交价为5*100=500万元。区域限价4万元/平方,开发商为应对网签审核,将网签合同中的交易价格定为4*100=400万元。其余100万元购房款约定为装修款。

  这种模式存在以下风险:

  风险一:扰乱市场价格信号

  由于房屋网签价格400万元与实际成交价格500万元存在100万元的价差,开发商通过“双合同”模式巧妙规避了政府限价措施,导致一手住宅房价官方数据失真,扰乱市场价格信号,减弱了政策调控力度,使房价明降暗升。

  风险二:贷款偿付压力增大

  “双合同”导致购房者大幅度提高购房首付比例,且在前期负担很大月供压力。如越秀、天河、白云等地,一些楼盘甚至出现房子+装修+车位“三合同”,超出限价部分无法用装修合同消化的,用捆绑车位的方式补齐。

  【情况一】若按照500万元申报网签,首付应付500万*30%=150万元。但由于设置了“双合同”,分拆的装修合同金额需与购房合同中的首付款一并支付,因此,小明首付需要支付:400万*30%+100万=220万元。二者相差31.8%。

  【情况二】多数购房者无法一次性筹措资金,由于装修不能使用住房公积金贷款,一般会被迫使用利率更高的信用贷款。以某国有银行“装修贷”为例,100万元装修款,可贷30万元,按中等的4.5%年费率,5年还清,则装修贷款月供约为6100元。加上400万元月供约为15000元,前5年月供压力高达21100元。

  风险三:违约退赔金额少

  为保证网签通过率,“双合同”模式会尽量压低购房合同价款、提高装修合同价款,一旦出现如本案情况类似的逾期交楼、办证或其他违约情形,按购房合同价款总价为基数计算违约金较低,开发商可以此降低其违约成本。当所购房屋出现问题时,购房人需要请求解除合同、返还已付购房款及利息,赔偿相关损失,只能依据购房合同上的金额进行主张,与实际支付金额相差较大。

  风险四:委托装修维权难

  在开发商交付房屋时,购房者若因其他原因要求退房,由于开发商与购房者签订的《装修合同》多属于关联装修公司的承揽合同,对于装修费用产生争议,能否全额退还存在很大风险。此外,“双合同”模式的装修标准实际由开发商主导,指定装修公司对开发楼盘批量装修,容易规避竣工验收及装修检验等多项质检程序,若出现装修工程质量差、不达标,或装修价值不符合装修价款等现象,容易引发批量性装修合同纠纷。

  风险五:委托收楼风险大

  在常见的“双合同”模式中,常常约定开发商跳过购房者向装修公司交楼,购房者查看、检查房屋工程质量的权利无法保障,部分瑕疵房产易蒙混过关。部分开发商在购房合同会增设委托装修公司收楼条款,约定开发商在交楼日直接向指定的装修公司交楼,而购房者不能实际参与收楼行为。

  风险六:再次出售成本高

  按照现行税法规定,二手房个人所得税可选择按照“核定征收”和“据实征收”两种方式。如小明跟女朋友发布“官宣”,卖旧房买新房,税务部门会向小明征收房产个人所得税,即因房产交易产生的差价收入的税款,小明提供合法有效的房屋购买合同、房地产原值凭证以及合理费用相关凭证,可核实计征。应纳房产个人所得税的税基为出售房屋过户价格的1%或者卖房利润的20%。

  因此,“双合同”模式的购房者在出售房屋时,会面临更高额的税费。小明购买房屋500万元,网签备案价格400万元,转手再次出售价格(税务部门评估价)600万元。按照卖房利润计算,单合同个人所得税为(600-500)*20=20万元,双合同个人所得税为(600-400)*20=40万元,相差一倍。

  遏制“双合同”需部门联动严厉打击相关开发商

  近年来,在政府对房地产市场的高压调控政策下,部分楼盘开发商利用“双合同”模式销售房屋引发较多争议。该类型案件通常存在两类争议焦点:一是对于买卖合同和装修合同的效力评判;二是对于房屋交易总价款的认定。

  主审法官表示,签订“双合同”对购房者来说很不公平,同时也可能造成政府税收减少,损害社会公共利益。本案认定装修合同无效,将装修款归入总房价款的一部分,是希望做出一个价值导向,引导交易方遵守政策法规。

  “不过,要真正遏制‘双合同’现象,还需各部门联动,严厉打击制定双合同的开发商。同时,购房者也应擦亮眼睛,防止掉入陷阱。”法官称,针对本案所涉“双合同”问题,已同步向相关行政管理部门发送司法建议。(综合 广州中院微信号、信息时报)

编辑: 喻孟

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