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永庆坊走红掀起“城市微改造”话题热

老城商业街区活化 房企参与背后的商业逻辑

2018-11-02 09:15 来源:南方网

  骑楼连片,咖啡飘香,粤曲余韵悠长,民国大宅不再是破败的模样。从危楼林立的旧街区到风情万种的新地标,蜕变后的永庆坊成为新晋的网红打卡地。永庆坊位于广州百年老街恩宁路,始于1931年,是广州最完整和最长的骑楼街。这条被誉为最“广味”的老街,承载着广州千年商都的文化记忆。

  2016年,蛰伏了10年之久的恩宁路迎来“微改造”,占地面积约7000多平方的永庆片区变身“微改文创街区”永庆坊,引入众创办公、创意产业。近日,永庆坊二期将迎来改造。本次改造将以国家历史建筑保护利用示范区的建设标准进行打造,规模是一期的十倍。

  老城商业街区的活化,永庆坊提供了一个范本。“城市微改造”的市场蛋糕有什么样的吸引力?房企积极参与背后的商业逻辑是什么?

  业内认为,城市的改造活化,涉及建筑的改善、文化的提升、经济及社会层面的问题,参与其中,既可以充分体现房企具备改造的产业链优势和能力,有利于打响房企在城市更新方面的知名度,也有利于后续项目的获取,其中包括获取可开发的土地,尤其对于少有土地出让的中心城区而言,更显得稀缺;此外,部分项目纳入改造后可实现功能转换,如民居功能转换为商业功能,利用房企的产业链优势,如改造、招商、运营等环节,可在其中实现最大的价值转换。

  广州首试“微改造”的标杆样本

  创新模式“三方共赢”

  在实施微改造之前,永庆坊已是危房林立。43栋征而未拆的房屋中,有30栋为“严重损坏”,有的已经倒塌。

  广州人对“老西关”的深情是融入血液的。因为热爱,不忍它迟暮;因为珍视,不许它没落。如何赋予老街新的生命?荔湾区政府携手广州万科,创新采取“政府主导,企业承办,居民参与”的模式,由万科负责改造、建设和运营,引入众创办公和创意产业,运营期满后交回政府,实现政府、民众和企业的“三方共赢”。

  不同于老城发展“推倒重建”的做法,万科对于永庆坊项目采用“微改造”做法,基于原来外轮廓不变的前提进行建筑立面更新,让“旧”和“新”充分地有机结合。微改造包括永庆大街、永庆一巷、永庆二巷、至宝大街、至宝西一巷。改造项目遵循“修旧如旧,建新和谐;交通梳理,肌理抽疏;文保专修,资源活化”的原则,在房屋修葺上基本保持原有建筑的外轮廓不变,对其建筑立面进行更新、保护与整饰,强化岭南建筑整体风貌特色,保留岭南传统民居的空间肌理特点。

  如今,这里在保留旧建筑岭南特色风貌的同时,引入众创办公、创意产业。市民、游客也可到永庆坊逛街听曲、赏玩民国建筑、欣赏先锋话剧,或者到李小龙祖居感受中国功夫的魅力。

  永庆坊二期即将启动

  规模将达一期的十倍

  恩宁路改造二期工程范围包括了东至宝华路,北至多宝路,西南至恩宁路,用地总面积11.37公顷。这意味着,始于2006年的恩宁路改造,继2016年一期永庆坊项目之后,将在二期内完成整个片区的更新。根据广州产权交易所官网近期挂出的招商公告,荔湾将启动恩宁路历史文化街区房屋修缮活化利用项目,对恩宁路片区已征未拆和拟复建的7万平方米房屋进行招商,拟将其打造成创意办公区、滨水文化餐饮(酒吧)配套、时尚商业(体验式)及综合配套等西关历史文化创意街区,预计总投资达10.7亿元。

  今年9月,恩宁路历史文化街区“共同缔造”委员会成立。据悉,该委员会是广州首个历史文化街区更新的公众参与组织,主要职能是为恩宁路的保护和更新提供公众参与的渠道,由包括街区居民代表等25位委员组成,其中,改造范围内的居民和商户代表占了14位,超过总人数过一半。

  就永庆坊二期而言,涉及到的招商房屋面积与两年前永庆坊项目的危旧房改造面积相比有了大幅增加,规模大约是一期的十倍。项目定位为广州西关历史文化创意街区,设置创意办公区、滨水文化餐饮(酒吧)配套、时尚商业(体验式)及综合配套、精品民宿等,并保留部分居住功能。

  经过中标结果,本次活化利用项目将依然由广州万科企业有限公司负责。记者从万科方面了解到,具体的改造方案还未最终敲定。不过可以确定的是,二期改造将以国家历史建筑保护利用示范区的建设标准进行打造,通过引入社会资本,提升历史文化街区活化水平,目标是打造“记得住乡愁,吸引得年轻人,振兴得起老城的活力街区”。

  回本超十年的“长线”生意

  房企参与的背后是战略转型

  据广州万科方面介绍,永庆坊一期约7000平方米的面积,改造成本约1万元/平方米,若再加上管理运营成本,回本就可能要超过十年。

  众所周知,房企的“短周期和高周转”备受诟病。参与以老城商业区活化为代表的“长线”项目,对房企而言的意义何在?

  广州中原研究发展部认为,城市的改造活化,涉及建筑的改善、文化的提升、经济及社会层面的问题,参与其中,既可以充分体现房企具备改造的产业链优势和能力,有利于打响房企在城市更新方面的知名度,也有利于后续项目的获取。

  事实上,永庆坊一期的完成和二期的获取,与万科“城市运营商”的战略转型思路非常契合。广州万科方面表示,从实际情况来看,旧城“微改造”还处在创新探索期,算的是“社会账”“文化账”“历史账”,永庆坊“微改造”更多是万科努力为城市留下记忆,让人们记住乡愁的努力,体现了企业的社会责任感。未来随着经验的积累,能力的进步,相信可以创造更多新的好的“微改造”经验。

  城市更新和微改造的市场蛋糕有多大?据2018年推介会上透露,广州旧改重点推介项目共有69个,其中城市更新项目36个,产业载体项目33个。城市更新重点推介项目36个,涉及改造用地面积约578公顷,建筑面积1159万平方米(含微改造),改造投资金额约726亿元。

编辑: 喻孟

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