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自如、我爱我家再“打擦边球”

2018-11-09 07:39 来源:北京晚报 陈静思 崔陆鹏

  在长租公寓囤积房源、推高房租、甲醛事件尚有余波,政府对于房地产中介违规行为的查处仍在持续之时,我爱我家相寓于近日被曝出房源猛涨、违规收取中介费。记者调查发现,在续约房源禁止收取佣金的问题上,除我爱我家之外,自如等中介机构也存在此类违规操作。

  自如:巧设“空置期” 打政策擦边球

  除了我爱我家以外,记者发现,市场上还有一些中介机构直接或间接对续约的房源收取佣金。而且,不仅向租客收取,房东也被再次收取。

  作为长租房东,周先生将自己位于四惠的一套房源委托给了自如,签订了3年期的《资产管理服务合同》。合同中虽然没有约定如何缴纳佣金,但约定了第一年留给自如35天的空置期,此后每年有15天的空置期。“空置期其实就相当于支付了佣金,自如的管家也承认。因为无论空置期能否出租出去,都不支付业主租金。”让周先生不能接受的是,签订了三年期的房屋资管合同,后两年也要预留空置期。“按照合同,三年就是一个服务周期,凭什么要收三次佣金?不过,自如太狡猾,在合同中以空置期而非佣金的提法,巧妙地避开规定,也是在打擦边球。”周先生说。

  近日,自如方面对此事回应称,此空置期为了室内空气达标而统一设置的。但显然这一说法并没有说服力。记者了解到,在今年自如甲醛事件后,自如宣布自9月24日起,首次出租房源空置30天以上才上架出租。而周先生于今年6月8日与自如签订的房屋托管合同,显然当时并没有“为装修放味而设置空置期”的说法。“而且空置期内房子不一定真的空置,即使有人入住,自如也不会支付房东租金。”周先生说。

  我爱我家被曝:变相违规收佣金

  近日有媒体报道,租客林晓(化名)通过我爱我家租赁的房子,于今年11月9日到期,房屋到期时租金由原来的5700元/月调整至7000元/月,涨幅达22.8%。而且,我爱我家经纪人提出了“加收一个月房租作为中介费”的续约条件。

  记者了解到,对于续租房源收取中介费的问题,北京市早有相关规定明文禁止。2013年,北京市住房和城乡建设委员会、北京市工商管理局、北京市发展和改革委员会、北京市人力资源和社会保障局共同发布的《北京市房地产经纪管理办法》明确指出,“同一宗房屋租赁经纪业务中租赁双方续约的,房地产经纪机构不得再次收取佣金。”

  有《北京市房地产经纪管理办法》规定在先,我爱我家则通过一些猫腻手段,变相收取续约房源的佣金,如巧妙地拆分房屋托管和租赁两项业务,在续约时以“服务费”的名义,再次收取等同于一个月房租的费用。

  北京市京师律师事务所律师钟兰安接受记者采访时表示,《北京市房地产经纪管理办法》虽然不是法律,但是政府机构发布的,是具有约束力的。发现相关违规行为,可向北京市住建委反映投诉,政府部门会按照规定对其进行处罚。

  钟兰安律师还表示,“此类行为还违反《消费者权益保护法》。政府明令禁止对续约房屋收取佣金,但房屋中介还向消费者收取,有强买强卖的性质,消费者协会也是有权对其查处的。”

  多家融资被“中止” “爆仓”风险积聚

  上述长租公寓百般“套路”消费者,或与资金链有关。

  “新城控股也在试水长租公寓,成立长租公寓管理中心,但不会成为集团主营业务。至少目前租赁市场看不到盈利模式。”新城控股高级副总裁欧阳捷称,目前房地产市场除租赁领域开“绿灯”外,其他领域都处在收紧态势。

  这也让以长租公寓运营商为代表的诸多房屋租赁企业在资本市场上获得大量融资。其中,2014年、2015年为长租公寓的融资高峰期,且单轮融资金额大,以千万量级居多,并出现亿级单轮投资。长租公寓一度成为资本市场的“香饽饽”。

  不过,7月起,包括百度租房、云南城投、鑫苑股份、朗诗集团等多家房企发行的ABS产品被“中止”,计划融资额度从几亿元至十几亿元不等。

  对于房屋租赁企业而言,ABS、Reits、信托等多种融资渠道的大门似乎刚打开,但近期又出现了收紧的势头,向前迈进的过程绝不是一帆风顺。“不可否认的是,今年夏天,自如甲醛风波、中介囤积房源、推高房价,以及几个长租公寓品牌爆仓的事件,对长租公寓及整个租赁市场形成了一波负面影响。考虑到风险,国家对这种融资手段的监管将更加严格,金融机构的态度也更加谨慎,所以就出现了ABS、Reits产品发行暂停的现象。”一家品牌长租公寓负责人对记者表示。

  “表面上是二房东,实际上是通过大幅加杠杆和期限错配来赚钱。像自如、我爱我家等租赁机构,通过贷款机构或ABS之类的金融衍生品加杠杆,由于不收准备金、存贷比、资本充足率等条件的约束,也不通过三方机构进行托管,往往杠杆能加到几百倍以上。此时一旦相关领域的监管缺失,将产生巨大危害。”金融行业内人士分析。

  事实上,类似于ABS这种资产证券化的融资模式,是未来行业的发展趋势,也是国外租赁市场较为成熟的操作方式。

  但可以预见的是,未来政府对融资的要求、资金的监管力度会越来越严格,以降低“爆仓”风险。

  长租企业部分业务或被挤压

  没有了热钱“输血”与杠杆支撑,长租公寓规模扩张之路愈发模糊。

  有分析指出,品牌公寓的成本费用主要由拿房成本、获客成本、装修摊销、人力开支等构成。长租公寓房源多为住宅且较为分散,业主多不愿签订长期合同,品牌公寓的拿房成本占到整体收入的50%左右。

  若长租公寓采取市场融资手段进行规模扩张,8%的融资成本,使得企业大概率地进行负杠杆运作,盈利空间有限。由于资产价格的高企,且相对房价来说,租金的上涨幅度相当慢,导致租金回报率长期较低。这些都成为长租公寓发展中的痛点。

  一位不愿透露姓名的业内人士称,融资输血被减少和放慢后,长租公寓资金压力可想而知,“下阶段,行业洗牌是必然的,也是对狂热的长租公寓发展的纠正,类似行业进入门槛不高,前期无序竞争也会遗留很多问题。”

  “当提高利润这条路走不通后,规模扩张便成为长租企业发展的必然之路。”上述人士称,几年后,大量的公租房、集体土地租赁房,甚至“蓝领公寓”的入市都将进一步分散其客群。

  据了解,作为试点城市,北京明确提出在2017-2021年,将新供应各类住房150万套以上,其中租赁住房50万套,主要在集体建设用地上建设。

  除此之外,“蓝领公寓”也将出现在租房市场。市住房城乡建设委会同市公安局、市规划国土委联合起草的《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》称,改建的租赁型职工集体宿舍,土地性质、使用年限和容积率不变;租赁型职工集体宿舍不得分割销售或变相“以租代售”,人均使用面积不得低于4平方米,每间宿舍居住人数不得超过8人;单次租赁合同期限一般不超过3年,最长不超过5年。《意见》明确了增加租赁型职工集体宿舍供应的主要渠道:在集体建设用地上新建、产业园区配建,以及利用闲置的厂房、商场、写字楼、酒店等房屋改建。

  上述人士称,当“国家队”入场后,长租企业在中低端领域的发展空间将进一步被挤压。而在中高端租赁领域,目前市场很多主流长租公寓的配套与服务则难以跟上。

编辑: 喻孟

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