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企业“砸钱”长租公寓,租客或承担更大风险

2018-11-09 07:39 来源:凤凰网房产广州站 侯燕婷

  最近,先后出现多家长租公寓爆仓的新闻,上海寓见公寓、长沙咖啡猫公寓、杭州鼎家公寓纷纷资金链断裂,中介跑路,房东收不到房租,赶走租客,而租客签下的贷款却未还完……

  租赁市场看好

  2017年可谓长租公寓元年,政府出台各种鼓励租赁的政策:

  3月7日,北京市提出,试点推进利用集体土地建设租赁用房;

  7月20日,住建部会同发改委、公安部、国土资源部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,提出要采取多种措施加快推进租赁住房建设,培育和发展住房租赁市场,并选取广州、深圳等12个城市作为首批住房租赁试点;

  7月26日,住建部有关负责人说,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

  为了缓解楼市压力,解决更多人的租房需求,政府大方向鼓励租房。资料显示,在东京、旧金山等西方城市,租房人口约占总人口的50%,而在北京、上海租房人口还只占35%左右。贝壳研究院数据中,预计到2020年,租房人数将达到1.9亿;到2025年,中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元。也就是说,租房的市场是看好的。

  于是,一堆长租公寓创业公司出现,自如、蛋壳等诸多精装公寓吸引了很多年轻人。而如碧桂园、万科、保利、龙湖、旭辉、华润等开发商也已经发布了独立的公寓品牌,万科泊寓、龙湖冠寓、天住领寓,各种不同定位的公寓纷纷出现。企业不计成本想要做活长租公寓,抢占市场先机。

  长租公寓盈利难

  然而,大家都明白,相对于房企直接售卖楼盘的方式,长租公寓投资回报周期过长,可达8~10年,受限于地区市场和品牌运营能力,大多需要超过10年才能回本。因此,长租公寓这个行业,目前来说很难盈利。

  国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营,目前,由于万科、龙湖、远洋等开发商集体入局,集中式长租公寓更为火热;分散式主要从租赁中介业务延展而来,依靠整合户主房源进行重新装修管理,类似“二房东”,比如自如。

  因为自如“甲醛”事件,很多租客担心长租公寓的环保、安全问题。事实上,尤其是分散性公寓,可能每换一次租客就进行一次装修,本来投资就大,如果还让房子去“散甲醛”空置一段时间,那亏本只会更严重。甚至,因为资金问题,对装修材料标准的考量,可能也很有限。因此,“二房东”装修完“精装公寓”,就要很快出租。

  租赁市场金融化,风险很大

  长租公寓盈利困难,因此导致环保标准低之外,还有“租金贷”这种神奇的事物出现。为了快速资金回笼,一些长租公寓用证券化融资方式来代替传统租赁市场的“押二付一”模式。具体来说,是公寓方让租客与第三方贷款平台签订合同,一次还清一年或两年的租金,尔后租客分期12个月或24个月还清贷款,美其名曰“交月租”。明面上,租客不用交很多押金和中介费,实际上却是在还有利息的分期贷款。而公寓方则可以一次性获得这笔贷款,可以投入其他项目运营。

  听起来没什么不妥,还能帮助长租公寓企业更有活力地运营下去。那为什么会像p2p一样爆仓呢?那便是企业的资金运营出问题,甚至投入不良的项目之中,以致还没把钱还完给房东,钱就没了……

  房东收不到钱,当然要赶走租客;而签了贷款合同的租客,却要面临着没有房子住、却要还贷款的悲剧。毕竟,合同是租客与贷款方签的,不还贷款的话,就会影响个人征信!

  租赁市场亟待监管

  SOHO中国董事长潘石屹曾公开表示,“我不建议去做长租公寓,这个生意是亏的。”当然,也有看好长租公寓市场的,比如龙湖。

  为什么明明租赁市场看好,长租公寓却出现这么多问题呢?

  其实,目前的问题在于,租赁市场尚没有完善的政策法规进行监管。比如,企业改建租赁住房,是不经监管的。不少已运营的集中式长租公寓是商改住、工改住等改建项目,或多或少不符合规划、土地等相关要求,也不符合《消防法》的“规划前置”消防审批条件,消防部门无法进行消防审批。缺乏监管,企业就按照自己的标准去做长租公寓,因而出现各种问题,包括环保问题、租金贷问题等等。

  租赁市场看好,市场化也是必须的,传统的中介运营、房东租客直签可能存在效率低的问题。但如果没有严谨的制度规范,保证供需合理、价格合理,也还是会出现问题。就算长租公寓再美好,房东、租客也会面临风险。

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