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广州江南西双地铁的楼盘,首付28万可入手?!

2018-11-29 08:32 来源:南方网

  近日,有网友报料:江南西有一个双地铁盘,首付28万、总价65万起、有产权还有固定高收益!据悉,这个声称总价65万可以入手的江南西双地铁盘,名叫美园SOHO。

  记者来到这个美园SOHO实地调查得知,该项目实际上是海珠花园·塞纳森晴住宅商业裙楼的一部分。现场销售人员称,楼盘的前身是海珠花园塞纳森晴的肉菜市场,但一直闲置,未有落实,后被聚加科技有限公司拿下改建成公寓,产权已经分割并由公司法人代表杨剑旗以个人名义全部拿下,走二手交易的流程。

  在现场,记者看到公示出来其中一套的不动产证,是2004年拿证的,产权所有人为杨剑旗。其余户型也有公示,基本与销售所说一致。也就是说,美园SOHO产权已经分割,产权是清晰的,是需要走二手交易的一手公寓,交易时各付各税,契税为3%。

  记者发现,美园SOHO有着“商改住”的硬伤,户型分布非常密集,而且只有少数几套西南边的户型是有窗的,其余基本无窗,只能依靠室内新风系统进行通风。销售直接告诉记者,18㎡户型已经卖完了,如今最小面积的是20㎡。也就是说,宣传声称总价65万的户型是没有的,所以首付28万也是不存在的。

  其他户型方面,楼盘有窗和无窗户型单价差别相当大。其中,一套20㎡有窗的板房D复式户型,总价大概需要100万左右,折合单价大概要去到4万元/㎡。随后,销售给记者推荐一套无窗的23.5㎡复式户型,折后总价大概是86万,折合单价大概是3.6万元/㎡左右,首付6成大概56万元左右,可以做“消费贷”(只能做尾款贷款,年限5年),年息7.5%。也就是说,这个美园SOHO实际上门槛接近90万!而且,折合单价,公寓在3.6-4万元/㎡之间。而目前江南西附近的二手楼,均价也是42452元/㎡左右。

  至于公寓的租金收入,销售声称,美园SOHO租金收益是“固定租金收益+50%利润分红”,买下公寓后可以给酒店包租三年,与铂涛(七天连锁酒店母公司)旗下的窝趣签约。销售以23.5㎡,86万总价的户型进行算价,一个月租金收益大概是4788元。这个租金收益是怎么算出来的呢?销售表示,包括包租收益和利润分红。包租收益方面,固定月租金+50%利润分红,以销售推荐的23.5㎡户型为例,固定月租金收益2700元/月。利润分红方面,销售拿旺季周边商务酒店的日租均价330元/晚,一月满租24天来计算,算上80%成本以及50%的分红,理论收益是2088元/月。两者加起来大约为4788元每月。但其中也存在问题,350-550元/晚,是周边知名酒店品牌如丽枫等商务酒店的日租价格,但是,铂涛旗下的窝趣是一家长租公寓的品牌,明显与日租型酒店品牌不同。所以,如果把日租型酒店收益与窝趣一类长租公寓的情况划上等号,明显是不合理的。所以,销售计算租金收益4788元/月并不靠谱,当中只有2700元/月是保底收益,整体收益情况还需谨慎看待。

  对此,有专家表示,包租收益,这类模式多年前已盛行,一般返租5-10年,年均回报率8%,按月返租,不过这些更多的是开发商通过提高售价,将今后要付给投资者的利息预先提出来。监测数据显示,中心区运营较好的公寓,投资回报率一般仅3%-5%,郊区公寓普遍3%左右,售后返租8%的年回报率需要谨慎评估风险。(综合房频)

 

编辑: 喻孟

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