在房价波动期，二手楼交易中的违约现象明显增多。买卖双方约定延迟交易，却遇到楼价上涨、业主反悔；签订合同后，楼价波动，业主迟迟不办过户手续……遇到这样的问题该如何处理？
据广州市房地产中介协会披露，2018年第三季度，协会受理消费者投诉共13宗，主要反映：认为中介存在隐瞒房屋状况信息（如：楼龄、凶宅等）或在未审查卖家处分权的情况下，诱导买卖双方签订合同（4宗）；认为中介就同一房屋签订不同交易价格的合同（2宗）；认为中介为不符合购买条件的提供中介服务（2宗）；办理全权委托公证代替办理交易过户手续（2宗）；经纪人向客户提出可虚构银行流水证明获取按揭贷款的建议（1宗）；中介公司擅自修改及制作网签（1宗）；认为经纪人存在私自哄抬房价的情况（1宗）。
【案例分析】
案例一：
业主拖延过户 涨价不成反赔偿
2016年12月中旬，业主李某经中介公司促成，就其位于荔湾区某物业与买家陈某签订《房屋买卖合同》，房屋售价220万元。因当时房屋未满两年，双方约定至2017年7月才办理房屋过户手续，买方依约支付购房定金66万元。合同签订后，买方担心业主将房屋再次出售，于是要求公司制作《广州市存量房买卖合同》(下称网签合同），但业主以户口未迁出为由，拖延网签合同的签署。
直到2017年5月，买方向业主提出配合其办理银行按揭手续，但这段时间该物业市场价格有所上涨，业主认为自己损失巨大，便向经纪人表示买家应增加购房款22万元，弥补其损失。经过多次协商，买方不接受业主的加价。2017年6月，业主李某以买家逾期办理按揭手续为由，发出《律师函》，要求解除双方签订的存量房买卖合同等，并于7月向荔湾区法院提出诉讼，要求解除《存量房买卖合同》并要求买方支付违约金22万元。
经一审法院审理认为买方未能办理按揭手续的原因在于业主未配合办理所致，故业主李某以陈某未办理按揭贷款手续构成违约为由，向陈某发出解除合同的律师函要求解除合同，并未达到合同解除的条件，李某以此为由要求解除双方签订的存量房买卖合同无据。另，买方反诉要求业主李某赔偿双倍定金，并赔偿该房屋升值损失87万元，一审法院认为李某存在屡次以迁出涉案房屋原业主户口为由一直未配合办理按揭贷款手续的行为，并因此造成双方就涉案房屋的交易未能继续履行，李某的上述行为已构成违约，应当承担违约责任。
专家说法：
本案中，李某与陈某是在意思真实，内容合法的情况下订立合同的，且该合同为买卖双方的交易合同。买卖双方在签订合同后，应当依约履行合同，若无合法依据解除合同或不履行合同的，须承担违约责任。根据《担保法》第八十九条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因法律规定定金在合同总标的额20%内适用定金罚则，故对于陈某主张李某双倍返还定金的诉求合情合理予以支持，返还金额为88万。另陈某在诉讼时对于房屋升值进行评估，认为房价的上涨导致其需要多付50万，有此造成的损失应由李某承担。经法院审议酌情判定李某赔偿陈某房屋升值部分损失35万元。
在此协会提醒广大消费者，在签订房屋买卖合同签时，需注意明确约定不履行合同的违约责任；而作为业主也不应因为楼价上涨而随便违约，要尊重合约精神。有时候违约所承担的违约责任成本要比楼价的上涨要高得多。
案例二：
延迟交易有风险 业主突然涨价算违约
2016年12月，买方陈先生通过A中介公司介绍，以120万价格购买了梁先生位于黄埔区的房屋，因为梁先生取得房屋尚有9个月时间方满两年，出于降低交易成本的考虑，陈先生与梁先生约定，待产权证满两年，即2017年11月后才办理交易过户手续。在签订合同后陈先生向梁先生支付了购房定金24万及首期款36万共计60万元，约定在办理交易过户后，再支付尾款60万，同时支付了A中介公司中介服务费用。
2017年8月，梁先生见到房价上涨后，开始反悔继续履行与陈先生的约定。梁先生提出如要办理过户手续，则需与陈先生重新签订价格为200万的房屋买卖合同，要求陈先生按200万元的价格支付购房款。陈先生认为本次房屋交易的时间应是2016年12月，120万也是当时房屋的市场价格，同时自己也支付了60万给梁先生，只是当时未完成交易过户手续，剩下的60万房款也约定在办理交易过户手续后支付，故不同意梁先生变更合同的要求。
梁先生以中介隐瞒房屋交易信息为由向协会投诉，反映中介公司误导其签订房屋买卖合同，要求解除合同。经协会调查，梁先生的交易是A中介公司在2016年12月促成的，整个交易环节只剩下登记过户未完成。现交易不成的原因主要是2017年房价上涨，梁先生欲反价出售。在协会组织调解的过程中，协会向梁先生分析了目前的情况：如果梁先生主动违约，是需要按合同约定双倍返还定金48万；陈先生也可向法院提出因楼价上涨导致120万不能购买同类型房屋，要求梁先生赔偿因房价上涨而造成的损失（即陈先生除120万外还需支付的购房费用），另外还有诉讼费及律师费等诉讼成本、因违约需支付的中介服务费用等，并告知梁先生法院的相关判例，梁先生须支付的费用与赔偿陈先生的金额或会高于楼价升值部分；且梁先生房屋再出售，也未必能够买到其认为的价格。梁先生经过充分考虑后，最终与陈先生协商解决。
专家说法：
首先，房屋买卖涉及双方重大利益，订立合同后尽快完成付款、过户登记及房屋交付等手续，有利于防范交易风险。如果交易时间过长，则容易因房价波动、债务纠纷等产生风险。本案的房屋买卖合同促成时间为2016年12月，房屋当时的市场交易价格为120万，但买卖双方出于节省税费的考虑约定2017年11月才办理交易过户手续，故因延迟交易而引起的相关责任与风险（即房价有可能发生的波动），理应由交易当事人承担。
作为买卖双方，房屋买卖合同是在公平公正的条件下签订的，双方都应该遵守约定。根据《合同法》第八条 “依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同” 规定，因房价波动而主动提出要求变更合同重要条款，须经双方协商同意，若有一方不同意修改，则提出修改一方就有可能承担因此而产生的违约责任。
作为专业的中介机构，应告知买卖双方延迟办理交易过户可能产生的法律风险，避免出现不必要的纠纷。同时，中介机构在提供中介服务时应当严格按照法律法规的规定进行操作，不得协助、怂恿当事人签订阴阳合同。
案例三：
中介未获授权竟“推盘”销售
2016年张某经A中介公司看房，看中一套位于海珠区某物业，当天签订了《购房要约发出委托书》以127万购买该物业。两天后，经纪人高某告知张某，业主在澳门不方便签订《房屋买卖合同》，建议张某先在合同上先签署，由其把合同带到澳门给业主签署。于是张某同意并签订了房屋买卖合同，合同由经纪人高某转交业主签名确认。隔天，高某把卖家已签署的合同原件和定金收据交付张某，同时签订了《买卖代理费支付承诺书》。一周后，张某收到高某的电话被告知卖家提出不再出售该物业要求解除合同，但愿意赔偿违约金，张某考虑后回复经纪人高某，同意卖方提出的要求，并多次催促经纪人高某约业主见面签订解除协议，但高某每次都以卖家没有时间为由，未能安排买卖双方签订解除协议及商讨赔偿违约事宜。
几个月过去了，张某仍未与业主签订解除协议，也未收到业主的违约金，因房价的继续上涨，为了减少损失，张某向法院提起诉讼要求卖家继续履行合同。在诉讼过程中卖方提出司法鉴定的请求，要求鉴定合同和定金收据的签名是伪造的，其在法庭上表示自己从未在A中介公司放盘出售该物业，也从未收取张某的1万元定金。张某在多方衡量利弊后终向法院提出申请撤销起诉，转而向市房地产中介协会投诉。经核实，经纪人存在未依法查验业主的身份和权限的情况，协会按行业自律管理规定对经纪人高某的上述行为向行政主管部门提出行政处罚建议，对于中介公司的管理过失发出整改通知。
专家说法：
根据《广州市房屋交易监督管理办法》第二十一条第四款规定，A中介公司经纪人高某对于合同上卖家的签名负有审核义务，该司及其经纪人应当在卖方签订合同时，应对卖方身份及处分权限履行谨慎审查义务，要求其提出相关证明材料。本案中经纪人高某，在未获得卖方的委托，对该物业进行“推盘”介绍给张某，已涉嫌违反上述规定。在此过程中，A中介公司存在对经纪人高某的管理过失，因经纪人不当的执业行为造成买方损失。对此，买方可通过司法途径向经纪人高某索偿。
中介协会提醒广大消费者：对于卖方的处分权问题，除了通过中介公司核实外，也可以要求卖方提供相应的材料进行查看，如不动产权证、查册表、涉及共有产权的，还应提供其他业主的公证授权或其他同意出售证明。尽量在买卖双方所有当事人均在场的情况下协商达成一致意见才签订合同，避免出现不必要的纠纷。此外，当事人提供的各种书面文件，包括合同、委托书等，一定要通过面签、公证等方式确认其签名的真实性； 复印件应当与原件进行核对，避免发生纠纷。
南方日报记者 许蕾
