上周，东莞市住建局和市工商局发布通知，将于3月1日起在全市推广使用《东莞市商品房认购书（范本）》，使用该认购书范本后，购房者将可以“两天无理由退定”，购房者买房有了冷静期和缓冲期。

　　据东莞市住建局相关负责人介绍，制定商品房认购书范本是东莞市相关部门坚持“因城施策”、探索行业多方共治的一次创新。“因城施策”将成为2019年楼市调控政策的一个关键词。

　　业内人士认为，在各地“抢人才”竞争中，部分城市或对人才购房提供一定的便利，对于个别脱离了调控目的的政策进行一定的微调，东莞也不例外。

　　有业内人士预测，2019年东莞或对“大户型首付六成”的要求有所放宽，房贷利率上浮比例下调至基准利率甚至有一定的优惠希望也比较大。不过，东莞中原战略发展中心总经理车德锐认为，本轮楼市调控政策的调整周期比较长，东莞市场逐步趋向平稳。优房超董事长兼总裁陈强也表示，在政策上，“房住不炒”的主基调不会改变，地产将受到持续管控。

　　土地

　　房企拿地更趋理性

　　根据东莞市政府的中长期供地计划，未来3年土地招拍挂依然维持偏紧态势，房企拿地竞争及成本渐大，盈利空间有限。另外，东莞已进入存量房开发时代，政府鼓励房企加快进入城市更新当中。与此同时，由于招拍挂市场地价仍然相对较高，房企又遇到市场下行期，回款慢，拿地将更趋理性。

　　东莞土地招拍挂竞拍条件也越来越严格。据东莞中原战略发展中心总经理车德锐预测，未来东莞部分优质地块或试点现售。他表示，近年来，东莞土地拍卖条件不断升级，政府或将实行储备土地现售政策，同时为控地价，针对部分镇区优质地块实行土地现售。

　　不过，由于东莞土地整体供应非常紧张，现售一旦全面出台会导致未来潜在供应量进一步大幅萎缩，因此预计东莞现售试点比其他城市或会放缓，全面推行可能性小。

　　高价地项目

　　2019年楼市将以稳为主，楼市调控“因城施策”，市场进入稳定期。

　　引发关注的是高价地项目将集中入市。业内人士提醒，高价地项目入市或将在保本线上挣扎或亏本出售。与此同时，深圳客向东莞的外溢还将持续，但其购房已渐归理性，且大部分区域的深圳客占比下滑，购房者不必担心房价会因他们而上涨。

　　对于购房者而言，2019年要怎样买房呢？希望这些关键词所导引的楼市分析能帮到你。

　　19个高价地项目入市

　　2016年，东莞有多宗高价地拍卖成功，这些项目要在2019年集中进入市场，这被部分人视为2019年东莞房价上涨的一个重要因素。然而在更多的业内人士看来，高价地项目在此时入市，要面临的是在保本线上苦苦挣扎甚至亏本出货的命运。

　　据东莞中原战略研究中心统计，2019年共有136个项目入市，从各项目拿地楼面价来看，其中19个为高价地项目，大多为近两年拿地的品牌房企项目，其中包括茶山的鲁能公馆、樟木头的北大资源公馆1898、大朗的万科金地天空之城、东城的中海天钻名苑、寮步的珑远翠珑湾花园、麻涌的招商雍华府、桥头保利香槟颂等。

　　从楼面地价和目前项目所在区域的房价来看，这19个高价地项目当中，约有12个项目的楼面地价接近区域房价。在房价回归理性阶段，这些高价地项目想要卖出高价十分困难，房企为回笼资金，或面临亏本出售的命运。

　　房企

　　本土房企新货供应量大

　　据东莞中原战略研究中心的不完全统计，预计2019年共有27家品牌房企推货入市，推货建筑面积共计350多万平方米，占比高达48%，其中22家品牌房企预计每家供应量都在1万平方米以上。

　　随着新进品牌房企项目的陆续入市，2019年品牌房企的竞争将愈加激烈。与此同时，行业集中度将持续攀升，百强房企或垄断东莞七成市场份额，其中万科、碧桂园保持规模领先，但其市场占有率将有所下滑。龙头房企加快收并购步伐，行业加速洗牌。

　　记者了解到，市场上合作开发楼盘也在增多，如大朗的松湖悦府由万科、碧桂园、金地、华润、保利五大房企合作开发；南城的万科翡翠东望由万科、宏远合作开发；石排的金地碧桂园时代城由碧桂园、时代、旭辉、平安、金地、合景泰富等房企共同开发等。而以收并购方式开发的楼盘则有万科大中江南院子、卓越弥顿道、奥园观澜誉峰等。

　　另外，今年本土房企在潜在货量上依然占优势。优房超·瑞城搜的统计数据显示，截至去年底，总可售量排名前十房企中，本土房企光大地产排名第三，仅次于万科和碧桂园，民盈集团则排名第九。记者了解到，今年外来品牌房企新盘少，但本土房企发力，不少本土房企新货供应量大，将成为今年楼市的现象之一。

　　区域

　　西部等板块将成热点

　　受到土地定价高、高价地项目入市增多等因素影响, 预计2019年东莞房价整体表现趋稳，但也会有区域上的分化。东莞中原战略研究中心认为，西部板块、东南临深板块将成热点区域。

　　东莞中原分析表示，穗莞深城轨、虎门二桥、地铁二号线的开通和地铁一号线开工、番莞高速预期开通以及滨海湾新区、虎门白沙片区等交通和规划的利好都支撑着东莞西部区域的楼市。另外，东莞中原战略研究中心统计数据显示，2019年，西部区域住宅潜在供应量将占全市的三成，其中沙田、虎门和麻涌住宅潜在供应量比较大，均超40万平方米。

　　东南临深区域也仍将是2019年楼市重点。在赣深高铁、莞深融城、供应放量等的推动下，深圳客持续外溢到东莞，临深一线区域继续是热点，2019年，塘厦和凤岗住宅供应明显放量。

　　二手房

　　“满五唯一”和15年以上楼龄房源受宠

　　东莞中原战略研究中心认为，2019年二手房市场成交量有望回升。

　　在政策方面，市场对“三价合一”政策进一步消化；资金方面，2019年整体流动性增加，房贷利率上浮水平有望进一步回落，将降低购房成本，助力二手房的成交。同时，由于2018年部分购房需求未能释放，2019年新房供应相对紧张，将对二手房的成交产生积极作用。

　　车德锐表示，由于二手房价格受区域、楼龄影响较大，故楼龄相对较低的塘厦、凤岗等临深镇的二手房价格较高，而樟木头、常平等镇距离深圳稍远且老旧小区较多，故二手房价格相对较低。另外，中心城区由于新房供应不足，二手房价格依然坚挺。

　　从成交类型来看，“满五唯一”房源（卖家的房产证满5年的唯一房源）仍将是热点，80平方米~140平方米的三房四房、楼龄在15年以上的房源成交占比或持续较高。

　　入市时机

　　价格和房源合适

　　就可以考虑入市

　　东莞中原战略研究中心分析表示，2019年投资者和开发商现金为王的心态严重，将持续观望。不过，由于东莞市场供需缩量低位运行，在地价成本仍然较高的支撑下，市场趋向平稳，价格波动会较小。

　　因此对于购房者来说，今年随时都是入市时机，只要价格和房源合适，都可以考虑入市。

　　深圳客

　　大部分区域深圳客占比下滑

　　2018年，东莞的深圳客占比较2017年有所增加，但是他们主要集中在一线临深区域，购房更加理性，多出于自住需求。

　　据东莞中原战略研究中心统计数据显示，去年，一线临深区域深圳客占比从33%上升至46%，滨海片区深圳客占比从2017年的11%上升至2018年的13%。

　　不过，水乡片区深圳客占比从2017年的7%下降至4%，城区由10%下降至8%，松湖片区由14%下降至11%，东部片区由25%下降至22%，显示出深圳客在东莞购房变得理性。

　　此外，车德锐提醒，深圳客外溢虽然强劲，但主要是外溢到惠州，其次才是东莞及其他城市。另外，广州购房需求外溢则是主要外溢至佛山，其次是中山，再次才是东莞。随着东莞楼市调控政策的深入，市场回归自住需求，目前市场的主要购房者为东莞本地客。