日前，记者从佛山市国土资源与城乡规划局获悉，《佛山市利用集体建设用地建设租赁住房管理办法（试行）》（以下简称《办法》）于日前正式出台，标志着佛山利用集体建设用地建设租赁住房项目落地真正有章可循。
根据《办法》，佛山将构建多层次多主体供应体系，遵循“村民自愿，只租不售”的原则，逐步规范集体租赁住房建设。对于集体租赁住房的租客而言，租金价格可由租赁双方按照市场水平协商确定，租客还可享受新市民有关义务教育、医疗等基本公共服务。
佛山市国土资源与城乡规划局表示，新政将有利于缓解住房矛盾，降低住房成本，同时还将满足佛山未来年轻化、集约化的住房租赁市场需求。
土地供应：构建多层次多主体供应体系 遵循“村民自愿，只租不售”原则
记者了解到，长期以来，佛山市国有住宅用地的供应方式都是出让方式，且允许分割登记、分拆销售，2017年出现首例以70年自持竞出的商住地块。佛山市宅基地量大且部分超高建设，是出租房的主要来源，仅靠现有存量国有住宅用地及住房较难在短时间内建立起购租并举的住房制度，有必要从破解土地供应源头入手，通过允许集体建设用地以租赁住房形式参与住房建设。
根据《土地管理法》等法律规定，集体建设用地用于居住用途的仅能是宅基地，集体租赁住房用地性质不明确等制度性问题待解决。佛山市作为开展利用集体建设用地建设租赁住房试点城市之一，有必要出台政策明确集体租赁住房项目认定标准、程序，解决集体租赁住房项目建设依据不足的问题。
根据《办法》，利用集体建设用地建设租赁住房是指利用符合土地利用总体规划、城乡规划的集体建设用地建设租赁住房及配套设施（以下称集体租赁住房），并出租住房的行为。集体租赁住房遵循“政府主导，规划先行，村民自愿，只租不售”的原则，用于租赁住房的集体建设用地按照居住用地标准进行规划和管理，优先在工业园区、大学园区、产业发展保护区等产业相对完备、居住配套不足的区域布局。
在供应方面，《办法》将构建多层次多主体供应体系，逐步规范集体租赁住房建设，包括利用集体建设用地建设租赁住房，包括新建、村级工业园改造配建、城中村存量租赁住房等多层次供应来源。其中，配建集体租赁住房应临近原村级工业园集中布局，并优先面向园区企业或职工出租。
同时，鼓励多主体参与建设，允许通过出让、租赁、联营、入股、转让、转租等多种方式选择社会建设运营主体，为保障土地承租人的合法权益，允许租赁取得的土地使用权申请办理不动产权登记。此外，为发挥政府对集体租赁住房建设的引导作用，允许建设运营主体为市、区、镇公有资产公司，或者村级工业园成片改造提升项目配建集体租赁住房的，采用协议方式进行交易取得集体租赁住房用地使用权。
什么条件可以申请集体租赁住房建设项目？《办法》指出，新建集体租赁住房应符合集体租赁住房建设规划选址布局要求，宗地面积原则上不低于5亩（最小净地面积不低于2500 平方米），不超过200 亩。如未达到该项规定条件，但确有必要申请认定为集体租赁住房建设项目的，经区人民政府批准可申请预审认定。
租赁住房：租金由租赁双方协商确定 可作为承租人合法稳定住所证明
《办法》要求，集体租赁住房应当全部用于出租，不得变相销售、以租代售，不得分割转让。集体租赁住房未办理竣工验收备案或未在佛山房屋租赁交易监管服务平台进行项目备案的，不得出租。集体租赁住房可面向市场出租，不限定承租主体，租金价格可由租赁双方按照市场水平协商确定。
值得一提的是，经登记备案的集体租赁住房租赁合同，可作为承租人合法稳定住所的证明。集体租赁住房承租人可按照有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，按规定享受新市民有关义务教育、医疗等基本公共服务。
为避免在试点过程中出现以租代售、小产权房等违法违规现象，《办法》从项目建设运营协议、不动产登记规则、转让条件、统一租赁合同和运营管理、诚信管理等方面建立起全程监管体系，包括签订项目监管协议，镇街、村集体与项目建设运营主体签订三方协议，明确监管事项与违约责任；同时，明确按项目整体核发土地使用证、按幢核发房屋所有权证，并注明不得分割办理产权证，严防出现租赁住房分拆销售现象；此外，不得随意转让，允许转让只限于特殊情形且需区人民政府批准；将集体租赁住房统一纳入佛山市房屋租赁交易监管服务平台进行管理，实行集体租赁住房网签和备案；建立诚信管理制度对违反集体租赁住房相关规定的进行信用记录、公示。
新政展望：缓解住房矛盾降低住房成本 满足年轻化集约化市场需求
此次新政瞄准的是什么痛点？佛山市国土资源与城乡规划局指出：“截至2017年底，佛山市常住人口765.67万人，户籍人口400万人，流动人口约366万人，大量外来人口极大催生了农民住房租赁市场，巨大的经济利益诱使村民通过各种手段途径开发建设出租屋，经流管办出租屋服务系统统计，佛山市城中村租房占登记在册出租屋比例为80%，为以产业工人为主体的承租者提供了低成本的租赁住房。”
据了解，城中村自建出租屋普遍存在一户多宅、一户一宅超占；“两违”现象多发；卫生条件差、消防安全不合格、物业管理缺失等问题。新政将有利于规范城中村出租屋秩序，优化人居环境降低社会管理成本，改变目前佛山城中村自建出租屋存在的环境污染、治安及消防隐患等乱象，提升农村地区公共基础设施及服务设施，优化人居环境、降低社会管理成本。
与此同时，新政有利于缓解住房矛盾，降低住房成本，促进经济产业发展。佛山市国土资源与城乡规划局解读称：“佛山作为制造强市，在产业相对完备、居住配套不足的区域利用集体建设用地建设租赁住房具有程序快捷、利益简单、成本低廉的特点，在国有住宅用地和农村宅基地之外，开辟了住宅用地供应新渠道，将避免传统城镇住房建设征地矛盾，克服程序冗长、利益复杂、成本高昂的缺陷。加大租赁住房市场的住房供应量、降低住房成本，为佛山产业转型升级和村级工业园改造提升提供完善的居住配套。”
此外，据流管办数据统计，佛山市住房承租人口集中在40岁以下，约占 63%，年轻化的租赁人口对住房品质提供更高的要求。随着佛山智能制造业、高新技术产业的逐步崛起，佛科院的高等学校重点建设，吸引大量年轻人才导入，推动住房租赁群体趋年轻化。此外，住房租赁的需求，与交通、产业、教育等配套密切相关，住房租赁选择趋向配套齐全的城市中心区域，致使租赁区域的集约化布局。新政将有利于满足佛山市未来年轻化、集约化的住房租赁市场需求。
