近日，国务院港澳事务办公室主任张晓明表示，粤港澳大湾区的战略定位有五个：一是充满活力的世界级城市群。二是具有全球影响力的国际科技创新中心。三是“一带一路”建设的重要支撑。四是内地与港澳深度合作示范区。五是宜居宜业宜游的优质生活圈。
在粤港澳大湾区建设不断推进的大背景下，五大战略定位指明了方向。备受关注的大湾区“优质生活圈”建设，首当其冲的关键词是“宜居”。与国际一流湾区对标，粤港澳大湾区亟待补齐人居环境短板，以增强大湾区的核心竞争力。如何抓住机遇，加快建设大湾区宜居宜业的优质生活圈？多位专家一起为大湾区城市群建设出谋划策。
●南方日报记者 许蕾
1 问
城市群生活圈怎样协同发展？
港澳广深四大中心定位差异化
大湾区城市群建设优质生活圈的首要问题是解决协同发展的问题。与长三角以上海为中心，京津冀以北京为中心有所不同，大湾区城市群不但拥有香港和澳门，还有广深两座一线城市，这样体量的城市群如何解决“中心”问题？
对此，张晓明表示，在粤港澳大湾区庞大的城市群中，香港、澳门、广州、深圳可以叫做中心城市，它们要发挥辐射带动周边地区的引擎作用。同时，它们在功能定位上又各有分工、各有侧重。
“大湾区的整体发展需要时间，不是一蹴而就的，需要沉淀，”中原地产项目部总经理黄韬在接受本报专访时表示，城市群的活力来自于城市各自的优势进一步发挥，同时城市功能之间进行互补，从而实现协同发展，整体提升竞争力，“这就需要打破城市之间的惯性壁垒”。
“城市群生活圈的发展，首先是建立一种宜居宜业的形态”，房地产专家韩世同表示，大湾区城市群产业发展都越发注重产城融合，新兴产业园区与居住配套相辅相成，除此之外，通过大力改善公共交通来解决通勤效率问题，这些都是非常不错的模式，“不过，产城融合的形态还有一个继续探索的过程，最终形成城市的有序发展”。
2 问
城市更新如何改善宜居指数？
可持续发展路径还需探索
不可否认，城市更新近年来成为热门话题，尤其是广深两地，都有成功的范本。从“三旧改造”到“城市更新”，这一名称的演化就说明，城市面貌的改善已经进入了一个更加深入的阶段。
“从拆旧建新到拆改留并举，城市更新的可持续发展路径还需要进一步探索”，韩世同认为，城市的承载能力不可能指望无限制的外扩。以一线城市广州为例，在中心城区供地越来越有限的情况下，城市更新不但释放出土地，更为社区规划乃至产业升级转型提供了新的可能。以永庆坊为代表的微改造项目，是广州的成功经验之一：危旧房变身创意街区，重新焕发活力。
克而瑞广州区域首席分析师肖文晓在接受采访时表示，从房地产的角度而言，打造宜居湾区已经不是传统的大拆大建那么简单。从城镇居民人均居住面积来看，湾区城市早已突破35平方米，已经不再是住房短缺的时代。今天湾区房地产市场需要的是更有质量的发展：比如在城市更新改造过程中，需要协调城市更新和文化传承的关系，需要实现企业商业利益和社会公共利益两个诉求的统一；再比如在城市扩容发展的过程中，不仅仅要解决安居的问题，还要考虑乐业的问题，“我们需要的不是只会盖房子的开发商，而是能够为城市可持续发展加载内容的运营商。”
3 问
大湾区概念会否推高房价？
房价最终决定于供求关系
决定城市宜居指数的还有一个关键指标，那就是房价。大湾区概念会不会成为地价和房价的推手？对此，地产专家均持否定态度。
先看一组房价数据。克而瑞数据显示，2018年12月，广东省内湾区城市中商品住宅房价最高的是深圳，均价为55551元/平方米；其次是均价为25485元/平方米的广州，珠海以成交均价20813元/平方米排在第三。与2018年11月相比，广州房价小跌4%，深圳、珠海分别小跌1%与2%，惠州持平，其余城市均有所增长，涨幅在1%-6%之间。
“我认为湾区的地价和房价，本质上还是取决于供求关系，”肖文晓分析，供求关系又取决于湾区对于人口的吸引力，这是由湾区的经济发展水平、开放性和包容性决定的，地价和房价只是水到渠成的结果。单靠一个概念炒起来的地价和房价，不能持久。“况且，湾区房地产市场是国内发展最早、最成熟的市场之一，这样的市场，绝对不是一个湾区规划能够随意撬动的”，他认为，粤港澳大湾区是国家战略，房住不炒是房地产市场的政策红线，“所以我不担心湾区概念会炒高房价和地价”。
韩世同则认为，从城市群的宜居角度来说，房价平稳是必须保持的，暴涨和暴跌都不利于市场的健康发展，“在大湾区建设提出之前，粤港澳的合作传统可以说伴随着改革开放的进程”，他认为，通过科技创新和新兴产业的带动实现经济增长，吸引高层次人才流入，从而以有效的购房需求来提振市场才是根本，以概念来推高房价是不实际的。
对此，黄韬从另一个角度分析，大湾区城市群经济总量超过10万亿，这对房地产市场也是一种支撑。在大湾区的概念下，对资产配置型的购房者有一定的吸引力，由此带来的影响，不但在一手物业市场，二手物业的交易也会更加活跃。
