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广州金融城首卖宅地 或受限高条件影响

2019-01-28 15:42 来源:南方网

  1月23日,广州公共资源交易网以挂牌出让的方式出让天河金融城一宗商住用地。计容建面98939平,起拍总价共255638万元,楼面价为25838元/平。该地块属于天河区的金融城板块临江一线优质地,作为天河区时隔4年再次挂牌的宅地,该宗地区位条件、市场潜力俱佳。

  据悉,此地块将于2019年2月28日15时正式竞拍。届时,将采用竞价+竟自持+摇号的方式确定竞得人。有机构分析,该地块预计将对天河区乃至中心六区楼市价值产生重要引导意义。

  位置上看,该地块位于规划中的金融城东区范围内,北临黄埔大道东、石溪村,南临珠江,东西侧为待改造旧厂区,整体为沿江一线用地。

  整体占地面积3.09万㎡,扣除配建道路后,实际可建面积为2.81万㎡,总建筑面积为9.89万㎡。

  该地块可分为东、西两侧分地块。其中位于西侧的1806号地块面积较大,占地达2.25万㎡,计容7万㎡。

  根据出让文件显示,要求住宅计容面积不大于5万㎡,商服配套计容面积不大于1.7万㎡,剩余面积留为配建公共设施。

  东侧1808号地块占地面积0.56万㎡,整体规划为商服用途,商服计容建面不大于2.76万㎡。

  与金融城商服用地严格的定向企业条件不同,该宗用地并未进行企业定向要求;

  但由于地块处于临江一线以及岑村机场净空范围内,限高条件上较为严格。

  其中1806号地块商业限高50米、住宅限高80米,1808号商服地整体限高100米。

  该地块起拍价为25.56亿,折合楼面价25838元/㎡。

  该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让,最高限价为37.07亿,达到最高限价时,楼面价为37465元/㎡。

  交通及生活配套方面,广州中原研究发展部认为,该地块所处东圃板块为天河区重要商住区域,配套完备程度较高。

  交通条件方面,地块距离地铁5号线东圃站800米,距离“石溪村”公交站100米,6条公交线路可覆盖金融城、珠江新城、五羊新城等重要商服区。

  生活配套方面,石溪村生活区距地块200米,可满足日常超市购物、餐饮需求;

  而更优质购物商场、大型超市则位于地块西北侧1.5公里的东圃商圈。

  此外,通过地铁通勤,可25分钟抵达体育西、岗顶等重要商圈,由此可见,地块具备交通通勤、生活配套优势。

  但需要指出的是,出让文件显示地块西侧规划有220Kv变电站、消防站、垃圾转运站等厌恶性公共设施;

  此外,地块北侧的石溪村目前暂无整体改造信息。预计未来一段时间仍保持“城中村”环境,故待日后地块建成住宅项目,西、北朝向单位景观资源一定程度上受影响。

  此外,该地块原属于广东正大康地有限公司所有,厂区以生产畜禽、水产饲料为主,存在土地污染问题。

  根据2017年广州市环境科学研究院评估显示,地块存在一定的土壤环境风险,主要污染物为镍(Ni)。

  此后地块于2018年4月进行污染区清挖,2018年6月完成污染土壤修复项目,通过验收。

  地块与市场特征研判

  1)地块虽存在缺点,但“瑕不掩瑜”,具备市场、战略价值

  广州中原研究发展部认为,虽然该地块存在西、北侧环境缺点以及土壤问题,但对于整体地块市场价值研判的影响较低。

  综合而言,市中心临江一线宅地“买少见少”,加上广州“黄金三角”之一的金融城加持,对于高端人群的吸引力不言而喻。

  目前地块周边1公里范围内一手项目包括兰亭盛荟一盘,售价4.8-5万元/㎡。以及佳兆业·壹号,主推建面80-98㎡的二至三房复式及建面113㎡的三房平层产品,带装修均价约为68000元/㎡。

  与地块区位条件更相似的江源半岛花园,一手尾货在售,毛坯价格高达7.5万元/㎡,而目前地块起拍价为25838元/㎡,对比一手在售项目,仍有较大的竞价空间。

  另一方面,广州中原研究发展部认为由于该地块面积相对较小,起拍总价25.6亿相对“适中”,属于大部分优质房企接受范围内。

  以2018年为例,老城区(白云、荔湾)出让的5宗非定向宅地中,3宗起拍价在50亿以上,非资本实力雄厚的房企不可触及。

  相比之下,本次出让地块“入场价”亲民。

  除实力强劲的千亿房企外,部分本地中坚、主攻中高端市场的“过江龙”均有参与竞拍机会。

  尤其对于过江龙房企而言,拿下如此备受瞩目的地块,将利于在广州本地市场“一战成名”打响名堂。

  因此,广州中原研究发展部认为该地块除市场价值外,还具备一定战略价值。因此,预计地块竞价将会受到各路开发商关注。

  2)金融城首次供应宅地,改变单一发展商业办公思路

  金融城自2013年以来出让的用地均为商服地,虽然本次出让地块属于新规划的金融城东区,但改变以往发展纯商服的思路,本次出让宅地可谓“开先河”。

  根据2018年11月《金融城东、北区控规》显示,目前金融城东区将主要规划3宗商住用地(下图黄色范围);

  据了解,金融城东区规划范围南起珠江、北至黄埔大道、东至天河西界、西至车陂路,总用地面积约为217.5万㎡。

  其定位是广州东部沿江发展带的重要组成部分,将重点打造为科技创新集聚区。

  广州中原研究发展部认为,本次出让宅地将打响金融城东区出让地的“第一枪”。

  同时标志着金融城建设将进入新阶段、推进至新片区,亦是金融城与黄埔临港经济区融合为“广州第二CBD”的重要一环。

  吸取金融城起步区发展经验,东区发展居住用地建设先行,可有利于带动周边配套成熟,盘活片区人气。

  3)地块出让结果或产生“连环效应”

  由于该地块区位条件特殊、市场价值高,引起各路房企争抢的可能性较高。与此同时,作为中心区“新年第一拍”,对于2019年市区住宅价格调整具有参考意义,如果地块出现明显溢价,将产生“连环效应”,刺激区域一二手价格变动。

  假如竞拍进入自持阶段,即楼面价高于3.7万元/㎡,则对于现时具备相同江景、优质生活配套资源的海珠、越秀、荔湾一二手板块价格产生一定刺激作用。

编辑: 喻孟

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