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保利的地产周期论:全国性拐点已现 未来10年仍可期

2019-03-11 08:20 来源:南方网 张晓玲 实习生 陈靓

  导读

  2019年,随着政策面(如放宽落户条件、取消限售)、资金面(如购房利率上浮区间下调)等释放利好,资金将从三四线城市向一二线城市回流,预计全年市场将延续调整,一二线城市有望率先筑底。

  任何行业都有周期,房地产也不例外。

  自2012年万科喊出“白银时代”以来,众多开发商、券商机构纷纷发表有关房地产周期的看法和研究。处在2019年这个节点,如何看待周期尤其显得重要。

  3月5日,保利发展发布《2018-2019年房地产行业白皮书》(以下简称“白皮书”),成为继万科、恒大之后又一家形成自己完整周期理论的龙头房企。

  白皮书指出,本轮房地产周期的全国性拐点在去年四季度已经出现,房地产进入了峰值时代,未来5-10年,增量市场有望继续保持10万亿+的规模。

  此外,人口和城市是驱动房地产的核心因素, 随着“二次城市化”的推进,城市群、都市圈崛起,人口向这里聚集,各个城市掀起了争夺高质量人口的热潮;越来越多的城市进入存量市场,城市运营成为房企竞争新赛道,在保持销售规模增长的同时,转型也将加快。

  楼市拐点已至?

  过去30多年,中国房地产经历了怎样的周期?拐点在何时?这个问题,万科、恒大、保利都有自己的研究和答案。

  2012年,在万科高级副总裁谭华杰主导的研究基础上,万科提出了楼市进入“白银时代”,率先转型城市配套服务商。

  2017年,恒大董事局主席许家印将任泽平揽至麾下,后者主导的恒大经济研究院将房地产的周期总结为:“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。

  去年底以来,房企对于周期又有了新的感触。万科董事会主席郁亮指出,宏观经济“L”型尚未见底,人口红利渐失,住宅不再短缺,行业竞争激烈,万科要收敛聚焦,提升基本盘即开发业务。

  恒大也有类似的想法。去年底至今,恒大已经启动了数次降价营销,抢夺销售窗口期。

  保利发展的《白皮书》则提出了自己的看法。他们认为,从市场角度,经历了过去三年的超级大周期,市场正回归理性、回归真实居住需求。增量市场从去年3季度开始趋势性走弱,全国性市场“拐点”出现在四季度,楼市正步入下行周期。

  2019年,随着政策面(如放宽落户条件、取消限售)、资金面(如购房利率上浮区间下调)等释放利好,资金将从三四线城市向一二线城市回流,预计全年市场将延续调整,一二线城市有望率先筑底。

  从更长远的行业周期来看,白皮书认为,房地产开发业务和规模竞争尚未结束,增量市场规模未来5-10年仍将维持十万亿+。

  这与万科的判断不谋而合。郁亮最新提出,万科巩固提升基本盘,是因为城市化进程还在进行,开发业务依然有很大的空间;未来10年,开发业务都将是万科的基本盘,支撑着主要的收入、利润和现金流。

  二次城市化的机会

  四年前,谭华杰指出,中国开发商的扩张伴随着城市化的进程,目前进入到了“二次城市化”阶段,即城市群和都市圈的发展阶段,对房企而言,这是第二次巨大的历史机遇。

  保利发展也认为,中国已开始了以核心城市向外围扩展的“二次城市化”,城市群和都市圈成为中国经济发展和房地产市场的核心引擎。

  2月18日,粤港澳大湾区规划落地;2月21日,发改委提出,要打造若干有全球影响力的都市圈,遥相呼应着房企们的战略判断。

  那么哪些城市可以进入主流房企的投资名单?“基本面(人口、经济、产业等)才是支撑房地产发展的根本因素,房地产发展是基本面的投射,城市的生命周期就是房地产的生命周期。”保利发展指出。

  其中,人口规模已告别高增长的“数量红利”,但过去十年间,我国国民受教育程度显著提升,正在带来新一轮的人口“质量红利”。

  白皮书显示,90后中,超7000万人受过高等教育,80后中,3500万高等院校毕业生。未来将有2.5亿人受过高等教育,而这部分高质量人口的迁移选择将深刻改变中国城市格局。

  人才竞争决定未来城市格局之变,这也是各城市打响“人才争夺之战”的底层逻辑。

  据中原地产统计,进入2018年,超过100个全国有不同级别的城市发布了人才政策, 2019年开年,“抢人大战”继续蔓延。截至2月18日,发布人才引进与落户等政策的城市已超过16个,包括西安、常州、海口等。

  人口之外,产业也是不可或缺的要素。白皮书显示,京津冀、长三角和粤港澳三大都市圈占全国5%的土地、24%的人口,创造了43%的GDP总量,并培育出超过3000家上市企业,为房地产市场贡献了26%的成交规模。

  中西部核心城市也呈崛起之势。武汉、西安、成都、贵阳等城市新崛起,承接了东部大量的高端制造业,形成具有自身特色的产业“名牌”。

  “经济大势和人口结构比宏观调控政策对我们行业的影响更大、更长远。因为宏观调控政策的影响差不多2-3年,但经济大势和人口结构问题将影响10-20年。”郁亮指出。

  由此,与人口的流动、产业的变迁相匹配,房企的投资也在向城市群聚集。白皮书提出了房企要布局百城,聚焦“胡焕庸线”东南,一二线城市及珠三角、长三角、京津冀三大城市群仍将主导峰值时代;而在“南强北弱”格局下,北方向少数大城市聚集的效应更明显,南方城市布局机会整体优于北方。

  “随着产业发展格局和城市格局的变化,动态调整百城名单。”保利发展有关人士强调。

  在追逐城市化机遇时,存量市场变得更加重要。买房必赚的炒房时代已经过去,房企也不得不形成经营创造价值的思维和行动,加之收益下行带动社会融资成本的理性回调,增量市场向存量市场轮转的脚步渐进。

  据21世纪经济报道记者统计,目前排名前50的开发商一大半都已布局城市更新和旧改业务;房企在物业服务、长租公寓、商业地产、产业园区等领域的竞争也早开始。

  “前期火热的长租公寓去年遭遇风波,说明存量经营当前仍面临诸多难点痛点,需理清发展逻辑、关注周期波动、聚焦核心城市。”白皮书提醒。

  不过,预期增量市场规模未来5-10年仍将维持十万亿+,为需要时间培育的存量市场提供了基础和时间缓冲。

  保利发展认为,未来随着公募Reits的开放,以及市场利率中枢的缓步下行,一线和二线热点城市将迎来开发与经营长期并存,平衡发展的新时代。(21世纪经济报道 编辑:黄锴)

编辑: 喻孟

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