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【权威解读】公积金政策释放收紧信号?对广州影响几何?

国管公积金实行二套房“认房又认贷”

2019-04-12 22:48 来源:南方网 许蕾

  中央国家机关住房资金管理中心12日印发《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》(以下简称《通知》)。《通知》明确,借款申请人家庭在北京市无住房且名下仅有1笔住房贷款记录的,以及在本市仅有1套住房且名下无住房贷款记录或仅有同一套住房贷款记录的,按二套住房贷款政策办理。购买二套住房的,首付款比例不低于购房总价的60%。新政从4月15日开始执行,以网签日期为准。

  今天,有料哥就来跟大家聊聊国管公积金新政,跟广东老百姓有没有关系?是否意味着公积金政策再度全面收紧?对市场的影响又是如何?

  新政内容

  实施差别化贷款,二套房首付不低于六成

  先看看《通知》的重要内容有哪些。《通知》指出,要加大力度支持基本住房消费需求。支持职工购买政策性住房。职工购买政策性住房的,确定住房公积金个人住房贷款额度时不考虑缴存余额、缴存年限、配偶缴存情况及调节系数等因素。《通知》要求,购买政策性住房办理贷款实行自动阶段性担保。材料齐备的,从申请到发放的办理周期不超过8个工作日。

  《通知》明确,调整贷款申请条件。借款申请人申请贷款,应符合如下条件:借款申请人申请贷款时应连续缴存住房公积金6个月(含)以上且本人住房公积金账户处于正常缴存状态;或经中央国家机关住房资金管理中心(以下简称资金中心)审核同意,处于缓缴、封存或者退休销户状态的缴存职工。借款申请人夫妻双方无尚未还清的住房公积金个人住房贷款和政策性贴息贷款。

  《通知》要求,进一步实施差别化贷款政策。

  调整住房套数认定标准。借款申请人家庭(包括借款申请人、配偶及未成年子女)在北京市无住房且夫妻双方名下无住房贷款记录的,按首套住房贷款政策办理。借款申请人家庭在本市无住房且名下仅有1笔住房贷款记录的,以及在本市仅有1套住房且名下无住房贷款记录或仅有同一套住房贷款记录的,按二套住房贷款政策办理。被认定为二套以上住房的,不予贷款。

  调整首付款比例。借款申请人购买经济适用住房的,首付款比例不低于购房总价的20%;购买经济适用住房之外的首套住房的,首付款比例不低于购房总价的30%;购买二套住房的,首付款比例不低于购房总价的60%。借款申请人购买存量房屋的,购房总价以房屋评估值和购房合同总价两者中较低者为准。

  调整二套住房贷款最高额度。首套住房贷款最高额度为120万元,执行贷款基准利率;二套住房贷款最高额度为60万元,贷款利率为同期贷款基准利率的1.1倍。

  《通知》还调整了贷款期限和月还款额上限。贷款期限不得超过25年,最长可计算到借款申请人法定退休年龄后5年,最高不得超过65周岁。在保证借款申请人基本生活费用的前提下,根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率,按等额本息还款法计算的月均还款额不应超过借款申请人月收入的60%。

  《通知》要求,进一步方便职工办理业务。要开办住房公积金冲还贷业务,实现贷款办理“只跑一次”,进一步精简证明材料,公示贷款办理进度等。

  《通知》自2019年4月15日起执行,以网签日期为准。此前已完成网签的,按原规定执行。

  新政释疑

  什么是国管公积金?为什么公积金政策这么被市场关注?

  这个《通知》与广东老百姓关系大不大?有没有影响?咱们先来看看什么是国管公积金,为什么公积金政策这么被市场关注。

  1、国管公积金

  国管公积金有别于北京市市管公积金,是指中央国家机关及在京单位等国管单位的在职员工缴存的住房公积金,还包括中央直属机关分中心缴存的住房公积金,由中央国家机关住房资金管理中心负责管理。国管公积金部分可以异地使用,但主要是在北京,主要是央企职工等,其他城市非常少。

  国管公积金在正常年份只占公积金贷款中的12%左右。

  国管与市管的区别,基本上国家企业的公积金都是国管,地方省市的公积金是市管,一般的企事业单位的也是市管。国企大多是国管。

  以2017年为例,当年北京一共发放住宅公积金贷款5.78万套,其中国管公积金只有6800套,占比大约12%。

  当年北京二手房13万套,新建商品房3万套,保障房4万套,合计20万套左右,也就是国管公积金占市场所有交易的比例大约是3%左右。所有公积金占30%(2017年调控政策升级后,公积金比例有所提高)。

  2、公积金政策的问题

  目前北京执行的贷款政策:

  公积金的贷款上限都是120万元,对于北京来说刚需是不可能只靠公积金贷款的,大部分都需要混合贷。而二手房业主愿意混合贷的比例不高。

  国管公积金认房不认贷,名下无房再次购买是算首套首贷;市属公积金和商贷都是认房认贷政策,认房主要是指登记在名下的北京住宅,认贷是指全国范围内的住房贷款(无论是否结清)。

  国管公积金贷款额度试算,需要登录国管公积金官方网站http://www.zzz.gov.cn/index.jsp,注册账号,点击贷款额度试算。一般是缴存余额的10-12倍。

  新政影响

  中原地产首席分析师张大伟分析认为:这个政策落地,因为之前市场已经有收紧的风声,对市场直接影响不大,但从心理层面肯定会有影响。对最近有所回暖的,例如北京的楼市将有非常大的心理影响。

  尽管经过公积金政策最严调整,从2018年的数据来看,公积金发放个人贷款的笔数和金额都在增长。北京、上海、广州、深圳四个一线城市中,2018年度,四城住房公积金发放贷款额平均同比增长24.9%,其中北京地区上涨最为明显:共发放住房公积金个人住房贷款831.33亿元,同比增长55.2%。

  值得注意的是,四个一线城市中,广州的住房公积金数据特立独行。2018年,广州发放个人住房贷款2.50万笔、156.73亿元,同比分别下降22.47%和19.77%,与2018年广州楼市成交情况保持一致。

  广州:相关政策内容早已执行

  国管公积金新政对广州市场影响几何?实际上,“认房又认贷”“二套房首付提高”等措施,在广州早已执行。

  按照广州公积金现行政策:

  1、家庭名下在本市无住房但有已结清住房贷款记录的,因购买普通商品房申请公积金贷款时购房首付款比例不低于40%,贷款利率为公积金贷款基准利率。

  2、家庭在本市拥有1套住房且无住房贷款记录的,或拥有1套住房且贷款已还清的,因购买普通商品房申请公积金贷款时购房首付款比例不低于50%,贷款利率为公积金贷款基准利率的1.1倍。

  3、家庭有1笔未结清住房贷款记录的,申请公积金贷款时购房首付款比例不低于70%,贷款利率为公积金贷款基准利率的1.1倍。

  专家观点

  今年楼市依然有保有压,不会全面放开

  (广州克而瑞首席市场分析师 肖文晓)

  《通知》释放的信息非常明确指出,要加大力度支持基本住房消费需求,所以对政策性住房的支持力度大于商品房,对于首套房的支持力度大于二套房,我认为这个政策的精神与目前的楼市调控方针是相吻合的,也再次印证了楼市差别化调控将会是长效机制的一部分,今年楼市依然会有保有压,不会全面放开政策。

  广州公积金政策以稳为主猛收的可能性不大

  (广东中原地产项目部总经理 黄韬)

  此次国管公积金新政的收紧,各地会否跟进,还需要看地方政策,以广州为例,早已执行相关的政策内容,调整的空间不大;更何况,以广州的房价水平,二套房贷款上限60万元,夫妻双方加起来120万元,其实都不足以覆盖二套房的高首付,大多数的成交仍以“商业贷款+公积金贷款”的组合贷形式为主,纯公积金贷款占比有限。具体到广州,公积金政策的走向也应当是保持稳定为主,目前广州楼市成交量价都在比较合理的区间,贸然大幅度收紧公积金贷款的可能性不大。

  对于缓解公积金贷款余额紧张是个不错的措施

  (知名地产专家 韩世同)

  应该看到,公积金贷款需要保持一种平衡的状态,对于公积金贷款余额相对紧张的城市来说,跟进国管公积金新政,实行二套房从严,也是一个有效的办法。总体来说,公积金贷款政策的调整,放松或者收紧,实际上取决于公积金贷款的余额变动情况。

  【记者】许蕾

  【校对】杨远云

 

编辑: 喻孟

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