中国奥园业绩狂奔：销售额912亿同比翻倍 负债率升至83.7%高周转模式遇“口碑”危机
步入规模发展快车道的中国奥园（03883.HK）可谓风头正劲。从2016年的256亿元到2018年的逼近千亿元，实现了3年销售规模扩大4倍和年均89%的复合增长率。
“快”是中国奥园的一个显著标志，不论是周转速度还是业绩增长，但值得注意的是，销售金额取得“跃进式”增长背后，负债率也逐年走高。2018年，其资产负债率和净负债率分别约为83.7%和58.9%，同比上升5.3和7.9个百分点。
同时，2018年中国奥园销售及分销开支总额约为14.32亿元，较2017年上升54.6%；行政开支总额约为17.36亿元，较2017年上升117.1%。
“管理费用和营销费用上涨幅度比较大，这跟2018年的合约销售增长是正相关的。因为2018年合约销售实现了一倍的增长，为了支撑销售的增长和扩张，相关的行政费用和营销费用所以呈现出一个相应的增长。”中国奥园相关负责人对长江商报记者回函表示。
规模“跃进”隐忧潜存
公开信息显示，中国奥园创立于1996年，2007年于香港上市。
土地储备是房企的“粮仓”。在土地的区域分布方面，中国奥园坚持全国布局，但仍偏重华南大本营。
据了解，奥园集团2019年预计可售1900亿元，其中预估华南区域销售占比达41%，中西部核心区域与华东区域占比为24%和20%，环渤海为11%，境外销售预计为4%。市场观察人士提出，一方面，类比同规模房企，其全国化的布局力度仍然不够，另一方面，走出大本营，进入新城市，其能否“服”当地水土也值得关注。
另外，中国奥园披露2018年年报，公司年度营业额为310.06亿元，同比增长62.2%；年度净利润为29.39亿元，同比增长50.6%。同时根据年报，2018年中国奥园实现合同销售912.8亿元，同比增加100%；合同销售面积约886.3万平方米，同比增长98%。
纵向来看，近三年，中国奥园销售金额的增幅较为可观。2016年至2018年，其合同销售额分别为256.02亿元、455.9亿元、912.8亿元，分别同比增长68.8%、78.1%、100%。计算可知，三年间的复合年增长率达89%。
随着行业加速洗牌，马太效应愈加明显，不少房企剑指千亿目标，作为粵派房企“后起之秀，中国奥园对规模增长也有强烈诉求。据悉，2019年，公司年度销售目标为1150亿元，增长约25%。
据克而瑞统计数据，2019年中国房地产行业将从高速增长向平稳增长过渡，32家房企的业绩规模增速也将从近两年的40%左右回落至20%至30%，较2017年、2018 年放缓并保持整体平稳的态势。千亿房企的数量在2018年达到30家之后，未来规模的扩容进程将放缓。
对于千亿规模，中国奥园相关负责人回函表示：“千亿目标，一方面是基于对市场的信心，另一方面也将是奥园新的起点，奥园未来将朝着新的高度、新的目标继续奋进。”
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，企业管控半径放大，管理和品质问题或会接踵而至。
管理和营销费用激增
数据显示，截至2018年年末，奥园总借贷约577.2亿元，总现金约396.2亿元，足够覆盖约237.3亿元的短期借贷。
不过，值得注意的是，中国奥园2018 年末的净负债比率为58.9%，比2017年末的51.0%上升7.9%。平均借贷利率由2017年的7.2%上升至2018年的7.4%。市场观察人士指出，净负债比率和融资利率都在升高，需要警惕快速扩张过程中现金流的风险。
对于负债率问题，中国奥园持乐观态度：“奥园近三年的净负债率均控制在60%以下，2016年至2018年净负债率为分别为50.7%、51.0%和59.8%。集团保持负债水平合理的很重要的原因之一，是其销售资金回款较快。”
然而，从中国奥园2018年财报来看，其债务及行政开支大幅增加是不争的事实。
财报显示，截至2018年年末，其负债总额约为1581.24亿元，较2017年的986.80亿元增长594.44亿元。2016年至2018年，中国奥园的资产负债率分别为78.0%、78.4%、83.7%，呈逐年走高态势。
另外，2018年中国奥园销售及分销开支总额约为14.32亿元，较2017年上升54.6%；行政开支总额约为17.36亿元，较2017年上升117.1%。
对于管理费用和营销费用的激增，中国奥园方面对长江商报记者表示：“管理费用和营销费用上涨幅度比较大，这跟2018年的合约销售增长是正相关的，相信随着2019年至2020年销售结转高峰的到来，费用的错配会得到很好的解决。”
高周转现口碑危机
根据同策咨询研究院的研究报告，2018年，在房地产市场以及金融市场环境同时进行调整的情况下，房地产企业融资出现了新的特征和现象。展望2019年，房地产行业对于资金的需求依然旺盛，然而融资环境稳中收紧、稳中有变的现状将进一步延续。
2018年以来，房地产行业普遍面临着融资难题，同时不少企业已经引发兑付危机。融资收紧，中国奥园在融资方面是否存在压力？对此，中国奥园相关负责人回复称：“2018年，奥园成功发行三年期境内公募及私募公司债39亿元；并于境外通过银团贷款、双边贷款及美元债等渠道合共募得约15亿美元，平均成本低于7%。2019年奥园将继续保持境内外融资渠道的多元化。”
长江商报记者注意到，中国奥园高层曾表示，面对集中度提高的行业环境及不确定性增加的宏观格局，奥园将通过“快速开发、快速销售、快速回款”的高周转策略实现规模效应。
随着房企融资环境收紧，不少房企提出高周转策略，不过由于多家房企被爆出项目安全问题，该模式也颇受质疑。
“我们的发展是提早布局，稳健发展，并非盲目扩张，在稳健发展的同时我们非常注重工程质量。奥园的营商宗旨是，首先不能牺牲质量去追求速度，不能牺牲质量去追求规模，这是最重要的。”中国奥园相关负责人回函称。
长江商报记者采访中了解到，中国奥园旗下子公司广东项目2018年一个月内两次登上监管黑名单。同时根据报道，中国奥园成都、合肥、青岛等地的数个项目频现业主投诉维权，导致遭遇口碑危机。
来源：长江商报
