世界级创新特区、互联网创新集聚区、粤港澳大湾区人工智能与数字经济试验区……被赋予多个使命的琶洲，更是在广州市海珠区全力建设创新岛的规划中，与中大国际创新谷、海珠创新湾共筑“一区一谷一湾”核心发展极，加快构建新一代信息技术、高端商务、科技服务、现代商贸会展、文化旅游为主导的现代产业体系。商业地产人眼中的琶洲未来是什么样的呢？日前，全球知名的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行通过数据、市场信息及行业领军企业的分享等多个维度对琶洲未来的发展蓝图进行了预判。

　　“老四区”海珠正逐步实现“逆生长”

　　近年来，海珠区GDP增速均高于全市平均水平，在重点推进科技创新产业的发展下，区域内高新技术企业数量从2014年的仅70家，在短短4年内实现10倍递增至2018年的逾700家。“老四区”之一的海珠，曾经是老工业区、城乡结合部，城中村、工业厂房等低效用地较多，而在激活城区新活力，集聚高端要素打造创新岛格局的过程中，逐步实现了“逆生长”。于近日发布的《创新岛十八条》，对新落户及存量的总部企业、初创型企业（如独角兽企业）、高新技术企业等，连同新兴产业、科创载体及多种产业园区以及创新资本包括金融机构、风险投资企业提供奖赏及补贴，并对创新类人才施行多维度奖励，政策扶持力度大，含金量十足，为进一步迎接更多高科技创新型企业及人才创造了良好的条件。

　　有望成广州未来的第二大商务区

　　2018年11月16日，广州市政府常务会议审议通过《琶洲地区发展规划纲要2018-2035年》（下称《规划》）。《规划》提出，要将琶洲规划打造成互联网创新产业、会展产业、总部经济等现代服务业融合发展、外向型和创新型经济集聚发展的高质量经济增长极。提升广州作为粤港澳大湾区核心增长极功能，推动广州经济高质量发展。

　　如今，先后引入阿里巴巴、微信、小米及唯品会等多个互联网大鳄的琶洲，在促进互联网产业链、价值链及创新链拓展延伸的过程中，起到不可或缺的作用，更是在广州经济转型升级的进程中，成为了新经济的重要引擎。激发出新动能的琶洲，甲级写字楼市场近年来表现活跃，平均租金水平自2016年起超越传统商务区越秀，截至2019年第一季度录得148.4元/平方米/月。

　　图1 2014年至今全市主要商务区平均租金走势，数据来源：戴德梁行研究部

　　2019-2023年，将是琶洲甲级写字楼市场的新增供应高峰，琶洲在全市甲级写字楼市场的存量占比中，将从2019年的占比仅16%，一跃到2023年的34%，超越体育中心，成为紧随珠江新城后的广州第二大商务区。

　　图2 2014-2023年全市主要商务区写字楼存量预测及占比，数据来源：戴德梁行研究部

　　TMT企业的落户首选

　　TMT企业是广州甲级写字楼租赁的成交主力，有着清晰产业定位的琶洲在各商务区中拔得头筹，备受青睐，成为众多TMT公司选址落户的理想选择。从2016年至今的甲级写字楼市场成交租赁面积看来，琶洲成为近6成TMT租户的首选。TMT行业租赁成交大户包括广州联通、欧莱雅百库电商、微信、阿里大文娱、科大讯飞及抖音等。专业服务领域的租赁成交大户则有酷窝、世联行、七客联创等联合办公运营商。

　　图3 2016年至今TMT行业选址倾向（按租赁面积），数据来源：戴德梁行研究部

　　戴德梁行华中区研究部助理董事及主管袁雪玲分享，自2015年起，琶洲先后引入阿里巴巴、微信、小米等多家互联网大咖，营造总部集聚效应。随着多个优质甲级写字楼项目的入市，而在琶洲租赁成交的各行业租户占比中，自2016年至今呈现出多元化趋势，专业服务、房地产、制造业、金融业及文化娱乐等租户占比均有明显上升。

　　图4 2016年至今琶洲租赁成交的各行业占比（按租赁面积），数据来源：戴德梁行研究部

　　产业结构持续优化 打造“数字+文创”中心

　　从琶洲近年的产业结构演变来看，已从早期2004-2010年专注于服装、批发零售、房地产行业的“亚运经济”，到2011-2018年在会展、商贸、科技服务及文化创意行业发力“会展经济”，再到未来2019-2033年集中火力主攻新一代信息技术、高端商务、科技服务、现代商贸会展及文化旅游领域，琶洲将在更多年轻、新兴的朝阳型及创新型产业带动的区域升级转型中，向着“数字+文创”中心迈进。

　　图5 琶洲产业结构升级演化，数据来源：海珠区政府官网，戴德梁行研究部

　　《海珠区产业发展规划（2018-2035年）》（征求意见稿）显示，2017-2035年海珠区五大主导产业占GDP比重中，新一代信息技术、科技服务及文化旅游等板块在未来的规划发展中，占比将被逐渐拔高，凸显琶洲以数字经济及文创为依托的产业结构演变方向。

　　图6 2017-2035年海珠区五大主导产业占GDP比重，数据来源：海珠区产业发展规划（2018-2035年）》（征求意见稿）

　　行业大咖看琶洲的现在与未来：有望成为广州经济的新增长点

　　戴德梁行深耕广州地产市场逾20年，见证了各大商务板块的崛起及成熟，在新经济时代，戴德梁行亦“身体力行”深入琶洲市场，为陆续入市的写字楼项目引入多个优质租户，为区域配置高端要素添一份力。琶洲板块多个持有代表性写字楼项目的领军企业，及广州互联网协会受邀分享一手市场资讯，共话琶洲的现在与未来。

　　广州互联网协会表示，广州除了阿里巴巴、微信、唯品会等龙头企业，细分领域表现也毫不逊色，多家优秀互联网公司包括YY、酷狗、多益网络、三七互娱等，星光熠熠，为推动互联网行业发展，持续输出动能。最早的互联网产业集聚发生在科韵路，经历产业的带动及政府政策的引导，琶洲完美衔接了互联网产业的升级迭代，成为下一个扛起互联网发展大旗的种子选手。

　　位于琶洲西区的某互联网电商巨头分享道，琶洲作为电商互联网总部区，在大湾区红利的辐射下，迎来了更多新商机。随着更多甲级写字楼项目拔地而起，区域内的重量级互联网公司或将引发连锁反应，带动产业链上下游企业的进驻，有望为广州经济创造新的增长点。提及企业总部大楼应如何满足员工需求时，该代表表示TMT行业十分注重员工需求，在打造办公场所时，会提供尽可能齐全的配套设施及高效的办公环境。行业节奏快、竞争压力大，在办公场所配齐餐饮、交通、健身房及足够的活动空间，促进员工的高效协作。

　　而总部大楼同样落户琶洲西区的另一代表性企业提到，选择琶洲是看中了该区域的几大价值亮点，一是地理上坐拥绝佳位置，享受一江两岸三带以及琶洲互联网创新集聚区、国际金融城、珠江新城共筑的“黄金三角”叠加优势，二是周边创新氛围强，拥有极强的高校及科研资源；三是产业集聚效应明显，吸引多个数字经济领军企业陆续入驻。

　　位于琶洲东区的某房地产开发商谈及琶洲东西两区的竞争关系时则表示，从规划上看来，西区以互联网总部企业为主，项目多为写字楼，而定位为综合服务区域的东区，核心放在会展服务，区域内配有住宅，相对而言生活配套设施更完善。未来几年随着两个板块越来越多新写字楼项目的涌现，预计短期内会有市场竞争，但相信有“因地制宜”的招商策略加持，以及政府在产业布局政策上的推动，有望驱动两个片区进行互补的错位发展。

　　戴德梁行广州写字楼部董事及主管梁杰总结，广州甲级写字楼市场的新增供应高峰，将出现在2020-2021年，而其中琶洲区域的写字楼新增供应约有130万平方米（含自用），预计短期内市场竞争将十分激烈，租金有一定的上行压力。但从市场数据上来看，新兴行业及科创型企业的入驻、升级或搬迁都有瞄准琶洲的趋势，其活跃的甲级写字楼市场或将借势区域产业结构升级的红利，以更好的姿态迎接挑战。未来琶洲在借助更多“趁热打铁”推出的政策利好，以及“高端高新”产业的加持下，将助力区域腾飞，实现产业的进化及海珠区的价值再造。