本期主持：冯善书，南方+房产频道主编，南方产业智库研究员

　　受邀嘉宾：林勋华，房地产法律专家，广州金鹏律师事务所律师

　　【案例回顾】

　　2019年4月1日起，广钢新城振业天颂小区部分业主提前收楼后，发现大雨天气一些楼层公共走廊及电梯间水浸比较严重，担心由此危及电梯运行安全。

　　与此同时，业主还发现地下室亦存在不同程度的渗漏水问题，并提出小区公共花园没有按规划报建的绿化率及园建施工图进行施工，怀疑是施工单位是否存在偷工减料，要求整改。

　　对此，开发商一方面通过物业在电梯间设置了临时挡水等相关保护设施，以防止雨水流至电梯井道，并在雨后组织工人对走廊地面进行整改；另一方面则通过物业向业主反馈，小区设计符合相关规范，不存在偷工减料或违反规划等问题。

　　至于业主希望在公共走廊加装窗户防止水浸电梯，开发商建议业主自行召集本栋业主并征得同意后自行安装，费用自理，责任自负。该争议事件在业内具有一定代表性，南方+房产频道“法律诊所”特邀请专家对案例进行诊断分析和法律探讨，希望为业内解决类似纠纷提供有用参考。

　　【专家分析】

　　妥善处理矛盾，有利行业健康发展

　　南方+：结合您多年执业经验，如何看待南方日报和南方+盘点的“买房十大痛点”？

　　林勋华：住房是老百姓最为关注的焦点问题，特别是对生活在大城市的新移民来说，买房可以说是他们人生面临的头等大事。正因为住房对每一个人如此重要，房地产行业出现的各种纠纷也自然成为老百姓的关注焦点。类似“十大痛点”的问题，既是行业发展的客观规律，也是推动楼市迈向高质量发展的必经阶段。

　　不管是作为监管方的政府部门，还是作为卖方的房地产开发商，亦或其他购房业主，都需要正视这些诉求。尽管有些诉求不是开发商单方或短期内能够一次性解决的，但这些问题的确反映了新时代背景下，社会对房地产行业最真实的期望。因此，妥善、圆满地解决这些市场客观存在的矛盾，将对整个行业未来的持续健康发展百利而无一害。

　　南方+：收楼后才发现房屋质量不好，到底是开发商的责任还是业主的责任？

　　林勋华：尽管国家对房地产开发建设和具体房屋质量问题的监管日益加强，但随着社会对住房的质量需求和品质要求的升级，近年来发生在房地产行业的住房质量纠纷仍时有发生。导致这些问题发生的原因非常复杂，有些可能是开发商质量管控不到位，有些可能是建筑商工艺水准不够或偷工减料造成，还有一些则可能是地质环境变化所造成的。确保交付给买方的房子符合合同约定的质量要求标准，是作为售卖方的开发商在房地产交易中最基本的法律责任和义务，除非卖方能够提出足够的法律免责理由。

　　对于购买方来说，买到的房子质量不合格，不仅不符合他们最基本的居住需求，还可能直接影响到他们的居住幸福和居住安全。假使业主反映的广钢新城振业天颂小区楼房质量问题属实，那么，作为卖方的开发商很有可能就涉嫌违约，并侵犯了买方的合法权益。当然，业主提到的这些问题，到底是因为什么原因引起的？给业主造成的实际损害有多大？卖方要承担的法律责任有多重？那就得根据实际现场勘查情况，结合第三方机构的鉴定结论来加以研判分析。

　　建议先验房再办交接手续

　　南方+：国内住宅类商品房出现的质量问题主要有哪些，为什么质量不合格的房子还能通过验收？

　　林勋华：根据权威媒体公开报道，国内的房屋质量纠纷主要集中在房顶或墙面渗漏、墙皮脱落、公用设施设计不合理等一般质量问题上。对于楼体不稳等地基和主体结构问题则很少。

　　根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《解释》）的规定，房屋质量问题一般可分成三种类型去解决：

　　一是房屋主体结构质量不合格，《解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

　　二是因房屋质量严重影响正常居住使用，《解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

　　三是在保修范围内的一般质量问题，《解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

　　在实践中，有些房子虽然质量不合格，但因为验收单位疏忽大意或有意疏忽，也是有可能通过验收并由开发商交付到购房者手上的。

　　南方+：对于一般的购房者来说，有什么办法可以提前防范开发商把不合格的房子交给自己？

　　林勋华：建议购房者坚持先验房再办交接手续的原则，尤其要认真审查卖方提供的《建筑工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件是否存在法律漏洞。开发商交楼时，或许会提出购买方先在收楼文件上签字的要求，否则就不发批准条。购房者无法到物管处拿钥匙。这也是为什么很多购房者都是在收楼后才发现有质量问题的原因。事后的补救往往意味着要付出高昂的成本。

　　反过来讲，若购房者坚持先验房再签字。具体来说，验房的时候能够注意到以下这些细节：详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题。那么，就有机会采取更多的防范措施。建议购房者对验收发现的问题在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

　　依据现行法律规定，房屋建成后，交付使用前，需要获得建委盖章的《建筑工程竣工验收备案表》，而想要获得合格的竣工验收备案表，首先由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量一起进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件。同时房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”

　　这些文件都是交房验收时开发商必须取得的，而且都要向购房者出示的。不过在实际生活中，收房心切的业主大多都不会有这样的防范风险意识，往往忽略过去，等到生米煮成熟饭才发现上当了。

　　设计合规但明显影响使用也可能构成违约

　　南方+：当前，民众不仅对房屋的居住空间品质要求越来越高，对室外的空间环境的要求同样日益提升。具体到本案例来说，应该如何界定天颂小区的公共花园是否存在业主所说的“货不对板”问题？

　　林勋华：那要看工程是否经过正规验收合格。竣工验收在行政这一块是实行备案制，也就是说施工单位、建设单位、设计单位等自行进行验收后，再把验收文件交行政机关备案。行政机关一般是不参与验收过程的，只是审查文件是否齐备。所以，建设工程竣工验收备案是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门审核的行为，而审核为书面审核。

　　回到话题，公共花园如果通过验收就不存在“货不对板”的问题，而是物业管理机构没有妥善养护的问题。如果没有妥善养护的问题发生在小区移交物管前，可以要求开发商承担违约责任，如果是发生在小区移交物管后，则由物管承担违约责任。

　　南方+：为什么物业告诉业主，公共走廊加装防水设施要自发组织、自掏腰抱、自负责任？

　　林勋华：物业作出这样的告知，原因是开发商认为设计符合规范、没有质量问题。当前物业若已经移交业主，那么，根据物业管理条例第十一条（六）的规定“改建、重建建筑物及其附属设施”由业主共同决定。但解决的问题也很简单，只要能证明设计合规但明显影响使用，可以从违约角度要求开发商采取补救措施。

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　　【记者 冯善书】

　　冯善书——冷眼观望房地产和艺术市场窗里窗外