近期广州二手楼市中，改善型换房买家终于走出观望，入市积极性较去年有所提升，其中天河区二手网签量明显增加。

　　此外，5月经中介委托出售的房源是自2018年11月以来的高位，且多为大两房和三房物业。业内人士表示，随着“满5年”群体增加，业主再次委托中介出售的现象也会逐步增多。

　　二孩出生原本三房不够住

　　市民黄先生近日将老城区的房子挂牌出售，并在天河奥体板块购买了一套新房。他表示，原有房子的设计现在已有些过时，毕竟是上一辈老人留下来的房产，楼龄将近40年了。想趁着目前贷款利率还有优惠换一套新房，他认为，购买新房不仅能提升居住品质，而且市场回暖后也看好市场的行情。

　　家住叠彩园的张先生近期也开始在市区各大板块寻找新房，他表示，近期市场行情回暖，身边许多亲朋好友都开始物色旧房换新房，自己也开始“蠢蠢欲动”。最重要的是，家中的二孩马上要出生了，原本的小三房已经不够住。“虽说是三房，但只有87平方米，有一间房基本不能住，只能做小书房。如果孩子出生了，加上老人过来帮忙带孩子也需要一间独立的房间，需要一间更大的户型。”张先生在看了几套房后，决定入手一套逸景翠园142平方米的四房单位。

　　像黄先生和张先生一样走出观望的改善型换房买家不在少数，买家入市积极性较去年有所提升。据合富置业提供的数据显示，2019年1～4月出手购房的买家中，改善换房买家占比多达30%；而2018年一季度以及四季度，改善换房买家的占比分别为27%和26%。中原研究发展部高级数据员张先生也向记者透露，近期广州二手市场中，200万～500万元区间的盘源成交则有明显增加，5月成交占比环比大增4.7%。

　　换房需求带旺交投80后买家占半数

　　改善型买家入市积极性提升，直接带动换房需求占比较高的区域二手楼市交投转趋活跃。比如置业热门区域天河区，据合富大数据监测阳光家缘网站公布的数据统计，今年1～4月天河通过中介促成的二手住宅网签量为1632套，位列全市第四位，也是中心四区（天河、海珠、越秀、荔湾）网签量最多的区域，而去年同期天河的网签量仅排在全市第六位。

　　合富置业市场经理梁燕明表示，天河区域网签量重回中心四区首位的原因，在一定程度上得益于改善换房买家入市活跃的带动。今年1～4月天河区改善换房买家购房占比达39%，而去年同期该占比仅35%。尤其值得留意的是，以改善换房需求为主导的珠江新城，近期在天河区内的成交份额有所增加。据阳光家缘网站公布数据统计，通过中介促成的二手住宅网签个案当中，1～4月珠江新城在天河区内的占比达16%，而去年同期占比仅14%。

　　而改善型需求的买家，也以80后为主要购买力。作为全国四大一线城市之一，广州多年来对外来人口具有持久而强大的虹吸效应。据广东省统计局数据显示，2018年广州市常住人口约为1490.44万人，相较于2017年增长40.6万人。人口增长、年轻人置业安家等需求，为广州楼市带来充足的自住购买力支撑，80后、90后等年轻人的置业需求，逐渐成为广州楼市的成交主力。据合富置业专家分析，近年来广州楼市的买房群体中，80后一直占据成交主力位置，约一半左右的购房个案置业群体为80后买家。

　　“满5年”群体增大业主放盘增多

　　进入5月以来，二手楼市成交虽然略有下滑，但仍保持平稳态势。据阳光家缘统计显示，2019年5月广州市（不含南沙、从化）中介网签量为4692宗，较4月（5194宗）环比下滑9.7%。价格方面，5月二手住宅网签均价为27023元/平方米，基本与上月持平。但从周度网签情况来看，除首周受假期及新房分流的影响外，其余各周周度成交量基本维持在1200套的正常水平。由此可见，现时广州二手市场整体成交表现仍相对平稳。

　　值得注意的是，业主放盘相对积极。据中原监测统计，进入5月以来，每周录得的新增房源数量相对可观，均处于千套以上，月度新增房源数量更是环比大增18.79%。在“盘多客少”的情况下，大部分板块业主愿意下调价格以促成成交，如白云金沙洲板块、海珠赤岗板块等。因此，刚需客户可适时入市，减少购房成本。

　　广州链家市场战略官周峰向记者透露，5月经广州链家新收委托出售的有效房源逾7100套，是自2018年11月以来的高位，且多为大两房和三房物业，当中有近两成比例是今年年初业主暂时收回不卖的对象。随着“满5年”群体增大，业主再次委托中介出售的现象也会逐步增多。故从总体市场来看，供需对比仍未有太多改变，业主售房成交周期在本月放大至122天，与春节所在的2月持平。这种平衡格局，要等到6月中旬后有效客源得到补充后，才能被打破。

　　预测：6月二手成交将止跌回稳

　　虽然5月是传统销售旺季，但由于五一假期延长造成客户外出旅游增多以及一手推货积极分流了二手客户等因素影响，成交出现回落。业内人士预测6月成交将保持平稳，跌幅不会进一步拉大，周度成交集中在1200宗上下波动。

　　地产人士表示，一方面，从近5个月二手带看数量情况来看，自3月出现明显冲高外，4、5月均处于高位稳定，目前市场仍有较大的需求；另一方面，部分开发商需消化五一行情。五一黄金周假期过后，新房新批供应每周平均仅有15万平方米的新增供应，开发商推货速度放缓，预计一手市场对二手楼市冲击不会太大，预计二手置业客户分流问题将有所改善。

　　周峰也表示，6月的新房供应较为集中在西部的广钢、大坦沙板块，尚未在新房领域觅得合适物业的潜在客户，不排除会回流到二手领域看房，预期6月的存量三房单位成交占比有望提高。