“2019年房地产行业已接近临界点，将会翻篇。”7月28日，在博鳌21世纪房地产论坛上，全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会名誉会长聂梅生表示，房地产行业在经历了集中拿地、盖房子的增量阶段后，将转向存量发力的阶段。“不要总是提增量多少万亿，要将追求万亿销售额的目标，转变到追求存量资产的价值”。

　　她表示，根据国家统计局数据，目前国内大约有8亿城市常住人口，住房面积300亿平方米，全国房地产的总市值达到了300—400万亿，房地产存量市场已相当庞大。

　　国务院提出，我国城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升。3月份，国务院参事仇保兴撰文披露称，据初步估算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。

　　对此，聂梅生认为，过去几年棚改货币化安置让三四线城市房价上涨，支持了房企的规模扩张；现在要拿出巨额投资进行老旧小区的改造，而不只是给予开发贷，代表房地产行业正在翻篇，这是量变到质变的过程，可以稳定房价释放租赁市场。

　　今年二季度，5G牌照开始开放。在这样的大背景下，聂梅生认为，目前数字城市、数字产业、数字家居等已风起云涌，在数字经济时代，房地产行业不应仅仅拿地盖房子，而应该在高技术、服务业、消费升级三个方面体现新动能，促进产业融合，从而实现由增量向存量的转变。

　　其中，聂梅生强调房地产行业应该尽快与科技产业进行融合。从今年往后的12年，中国将进入物物互联的时代，是场景+场景，基于大数据分析、云计算、AI技术、IOT技术的时代。

　　对房地产而言，“得社区者得天下”，以房地产在小区的存量资产为基础，去实现物业管理+ 互联网+服务。

　　但互联网+物管这条路已经走了五六年，至今没有形成能够推广或者覆盖面相当大的业态。目前，全国物业服务企业大约有11万家，从业人员千万人，行业仍然非常分散。可以预见，社区服务的提升以及增值空间是巨大的。

　　今年以来，在香港上市的物业服务概念股涨势凶猛，如中海物业、佳兆业服务、绿城物业等，反映出市场情绪对社区物业管理、服务的期待与看好。聂梅生指出，未来应以C端客户群体为中心建立数字化社区，让不动产动起来。

　　聂梅生还提出，房地产行业应由短期的开发转变到长期运营服务。长租公寓之所以做不起来，是因为房价涨得太快，租金回报率难以达到预期。房地产到了临界点后，要平衡房价收入比。

　　她还认为，未来养儿防老是不可能的，以房养老则是有潜力的。“只有当房价租金比也就是租售比在20以下，20个月的房租可以买一套房子的时候，以房养老才是可行的，这是将来的方向。”聂梅生说。

　　（21世纪经济报道 张晓玲,李洋 编辑：黄锴）