城市的发展需要战略版图不断升级扩容，这一点在番禺区能得到充分的体现。从南拓战略开始到成为广州主城区，番禺形象及地位不断提升，而南站及万博两个商务区的诞生，让番禺的商务发展迈向新的台阶，承载更多商务版图扩张、产业升级发展的重任，成为全市新崛起商务板块的中坚力量。

　　城市南拓发展战略核心节点

　　城市发展需要不断扩张版图，从2000年番禺撤市设区开始，便打开其发展大门。而早在2001年便明确了番禺片区是广州市21世纪重点发展地区的宏伟目标，是广州城市南拓的核心节点。在去年提出《广州市城市总体规划（2017-2035年）》中，番禺区广明高速以北地区等区域明确纳入了主城区的范围。

　　《广州市城市总体规划（2017-2035年）》——市域空间结构图

　　随着2005年地铁三号线开通，大大缩减了番禺与城市核心的距离，至今也是全国最为繁忙客流量最大的地铁线路之一。2010年，亚运会在广州盛大举行，包括最核心的亚运城在内，番禺区辖内的40个体育场馆合计承担亚运会18个项目的比赛和训练任务，从而进入国际视野，提升国际认同和知名度。同年，广州南站正式运营，成为全市全省乃至华南地区最重要的门户和交通枢纽。万博商务区亦在2010年首次被提出并进行全面规划布局，2013年被确定为广州市重点建设项目，现在是备受瞩目的广州“第四商圈”。

　　《广州市城市总体规划（2017-2035年）》——金融与总部经济集聚区空间布局示意图

　　合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌先生指出，回顾番禺发展脉络及以上种种“重要时刻”，不难发现番禺整个区位形象及发展进程正在不断提升，成为广州城市发展不可或缺的一环。在区域基建加速，形象及地位不断提升同时，南站及万博两个商务区的诞生，让番禺的商务发展迈向新的台阶，承载更多商务版图扩张、产业升级发展的重任，成为全市新崛起商务板块的中坚力量。

　　番禺商务市场获南拓历史性机遇

　　以东塔-周大福国际金融中心的落成为重要标志，广州传统核心商务区珠江新城CBD正式进入完全成熟期，发展渐趋饱和，城市商务发展亟需拓展新领土。承接广州城市南拓历史重任的番禺区首当其冲。而作为商务发展的载体，番禺区写字楼市场亦正发生日新月异的变化。

　　据合富研究院监控显示，2015年以来，番禺区写字楼在全市的成交份额日益壮大，累计供应50.3万㎡，成交46.6万㎡，属于供需大致平衡的健康市场状况。同时随着区域商务氛围的日渐成熟，轨道交通布局的进一步完善，对于该区域价值的认可在逐年上升的价格方面得以体现。

　　（近年番禺区写字楼物业成交走势及占比 数据来源/合富研究院）

　　（2019年中广州各区写字楼库存及去化情况 数据来源/合富研究院）

　　从目前各区的库存量来看，番禺写字楼库存充足，在全市排名第二，有望成为未来成交主力。而其对应的去化周期是相对较快的，按目前库存及近一年的去化速度计算，约15月能够消化完毕。

　　合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌先生指出，在核心板块写字楼供应相对稀缺的情况下，番禺作为最靠近核心的区位之一，加上有南站及万博两大商务区发展作为支撑，其写字楼市场的前景是潜力巨大的。

　　南站——轨道交通枢纽引领板块高速发展

　　广州南站定位为泛珠CBD、华南枢纽门户以及综合商贸新区，其战略地位正在持续提升中。首先，作为粤港澳大湾区核心交通枢纽，其交通枢纽地位强化；其次，作为商业、文化、教育、体育一体化的多功能高铁新区，南站已进入全面发展阶段。

　　根据相关规划，南站板块将逐步构建以高端商务服务业为主导、IAB产业为支撑、文体旅游为特色的现代产业体系，促进广州南站地区产业链、创新链、价值链融合发展。充分发挥广州南站在沟通港澳、联系泛珠腹地的交通枢纽优势，大力发展总部经济和楼宇经济，积极引进泛珠三角地区知名大型企业集团并设立区域总部、行政总部、分支机构等，将广州南站打造成为泛珠外向型产业对接国际高端要素、拓展海外市场、开展国际产能合作的重要平台。

　　随着南站板块的崛起，实力发展商的重兵布局，板块内商务的发展蒸蒸日上，近期更呈现加速的趋势。据合富研究院统计，即使商服类物业在政策上遭受不利状况的2017-2018年，板块内办公物业网签成交量仍得以大幅度跃升。同时随着万科世博汇、路福联合广场等优质项目的上市，板块价格同样早已大踏步突破2万元大关并继续呈现上升趋势。

　（近年南站板块办公物业成交走势 数据来源/合富研究院）

　　合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌指出，作为湾区门户，轨道经济、湾区经济将带动整个南站片区的发展，备受国内及港澳企业关注，办公需求将日趋旺盛，未来整体商务发展可期。

　　湾区发展是大势所趋，南站手握交通要点，占据湾区有利资源，板块越来越备受关注，而这时候板块内的标杆项目便成了聚焦点，以万科世博汇为例，作为南站板块标杆项目，其推出便收货多宗大手成交，其中包括港企及外地企业，足以见证板块发展下项目的聚焦效应。

　　万博——总部聚集效应，多家世界500强企业进驻，写字楼价格上涨迅速

　　万博商务区以信息服务业、总部经济、中介机构、大型商业集聚为主，打造成为汇集商务办公、旅游购物、娱乐休闲、酒店会展、公共服务于一体的综合性商务商贸服务中心。其定位亦从《广州市国土空间总体规划（2018-2035年）》草案中规划的聚集发展金融与总部经济区升级为最近入榜“最具融合效应功能区”。

　　近年来，万博CBD着力发展新一代信息技术、电子商务、金融投资、现代物流、“互联网＋”等新业态。吸引了思科公司及其30家合作伙伴，欢聚时代、华多网络及其超过40家关联企业，小米互联网广告项目、携程网华南总部、海大集团总部、嘉诚物流等国内外顶尖企业落户。营商政策的利好以及优质办公环境和专业服务也带来一众如思科、IBM、微软等世界级500强互联网高精尖企业入驻万博CBD。在2018年，万博CBD全年营收总额约483亿元，纳税总额约22亿元。近年出台的《番禺区促进万博基金小镇建设扶持办法》，吸引各类投资基金落户万博基金小镇，同样为打造创新经济发展格局提供强有力的支撑。

　　城市更新，旧村蝶变，商圈扩容是城市发展的必经之路。2019年，番禺区政府决定将汉溪长隆万博片区连片发展，建成粤港澳大湾区文商旅融合发展典范区域。7月，位于汉溪长隆、万博片区核心板块的里仁洞村迎来了金额高达210亿元的更新改造。此次大手笔的城市更新将与规划总用地面积1.5平方公里的万博CBD连片整合，打造更大的万博商圈。 未来将连通广州南站，最终形成粤港澳大湾区总部经济带。

　　与此同时，万博CBD板块写字楼市场同样呈现如火如荼的发展趋势。在若干大手交易的支撑下，板块写字楼2018年成交量高达15万㎡，创历史新高；价格节节攀升，近年年均涨幅近3成，今年有望站稳在4万元大关。

　　（近年万博板块写字楼成交走势 数据来源/合富研究院）

　　万博CBD从规划至今已有十一年，经过十一年的发展，这个投资百亿的“商业王国”商业格局不断凸显。刷新番禺天际线的266米广晟万博城主塔楼也已正式封顶。番禺万达广场、海大大厦、招商城市主场、中铁诺德中心等项目，共计95万㎡的建筑面积现已建成并投入运营；万博CBD地下空间，总体量约180万㎡、堪称目前广州最复杂的“地下城”主体建设已完成。

　　万博CBD不仅处于广州城市发展双中轴的核心，也是“南拓”战略下最关键的经济发展一环，番禺区重要的产业平台。全面投入使用后将迸发出超乎想象的商业能量，为番禺融入大湾区发展注入新经济活力。从规划到实现，依靠着得天独厚的区位优势和政策红利， 特别是在汉溪-长隆-万博片区连片发展的前瞻性规划下，万博CBD的建设发展正聚拢着城市核心资源。

　　合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌指出，作为”南拓“重要商务板块，万博商务区将与黄金三角等形成错位互补发展，多个商业项目促进商务氛围形成，货量相对充足，市场份额有望逐步扩大。

　　而在南站及万博两大重点板块之下，番禺区商务发展已经踏上全速前进的发展阶段，整体区域影响力也在增大，而重点板块周边区域也同样受到关注，像400米城轨能够直达汉溪长隆及广州南站的万科未来之丘，目前已吸引多个总部进驻独栋，预计在售的投资产品——建面约29~50㎡的露台傍山资产，以及60~600㎡的灵动办公空间，都将会受到买家们关注。