盘点追踪广州17宗高价地：整体入市步伐较慢，项目售价增幅并不明显
广州土地出让金额在2017年突破了千亿大关，2018年达到1333.4亿元。在整体土地拍卖市场走向竞配建、竞自持阶段的同时，高价地的去向愈加引发业内关注。
以“中心区3.5万元/平方米以上，外围区2万元/平方米以上”扣除竞配建部分的实际楼面价为“高价地”标准，近三年广州共计拍出17宗符合标准的高价地。盘点追踪可以发现，现阶段已有10宗地成功转化成项目入市，占比59%；广州高价地平均售价比拿地价格高87%，与传统测算盈利会“高100%-120%”存在一定距离。部分位置偏远、区位条件一般的高价地，售价与成交楼面价对比增幅不足70%。也就是说，高价地项目整体入市不仅步伐较慢，实际项目售价与拿地的实际楼面价相比，增幅并不如预期高。
广州中原研究发展部统计发现，近三年广州拍出的高价地主要集中在荔湾广钢、海珠西部（石岗路、燕岗）、白云新城以及新市一带以及番禺南村万博。已入市的高价地板块集中于白云新城、新市以及番禺南村万博。
低密度别墅项目售价涨幅较大
白云、番禺高价地普遍集中在楼面价3万-4万元/平方米的区间，随着近年区域发展，整体价位已到位，如：番禺华南、南村优质二手单位单价已达4.5万元/平方米，加上万博CBD投入使用、长隆旅游产业扩张等利好带动，新房售价5万-6万元/平方米。
目前，广州高价地平均售价比拿地价格高87%，与传统测算盈利方式中会“高100%-120%”的预测存在一定距离。部分位置偏远、区位条件一般的高价地，售价与成交楼面价对比增幅不足70%。部分售价与楼面价对比增幅较大的地块，往往事出有因。例如，番禺区地块的南村镇南草堂村地块、官堂村地块一、地块二均远高于平均，这与近三年来，番禺特别是华南板块宅地供应情况并没有太多相关性。这些地块面积虽小，但符合被建成别墅或低层洋房的条件。番禺区南村镇南草堂村地块平均售价比拿地价格高160%，这宗地块于2016年11月25日由中国五矿集团以总价32944万元、竞配建面积6750平方米拍下。该地块属于华南新城板块，为居住用地，土地面积30662平方米，可用建设用地面积17306平方米，容积率1.01，是市场少有的低密度地块。伴随其临近地铁7号线与万博商圈的成熟，促成该地块相对适合打造高端低密度别墅项目。
同时，官堂村地块的交通、区位优势日趋明显，位于万博商圈中心区域，北临番禺区主干道兴南大道，南侧即是已经开业的番禺万达广场。这些因素也直接影响到周边在售项目的价格。
部分地块售价涨幅远低于平均
白云区虽然高价地项目集中，但是部分地块售价相对无涨幅，例如：白云区石井镇石潭路444号地块的单价溢价率为37.3%。此外，番禺区易兴工业园原安美防火塑料制品有限公司地块仅为17.7%。
以白云区黄石西路鱼苗场地块为例，该地块位于白云区京广铁路以东，黄石西路以北，处于白云新城5公里辐射圈内。距离地块最近的公交站是小坪桥口站。3公里范围内无地铁站，最近的为萧岗地铁站，乘坐公交约30分钟。而规划中的8号线北延段距离项目也有2公里，交通通达性较弱，周边只能依赖公交和私家车出行。黄石西路、机场路多货车、大客车往来，不利于白领上下班通勤；并且地块附近一带沿街分布着五金建材等店铺，生活配套不够完善，周边优质教育资源也较为匮乏。因此，该地块的单价溢价率仅为42.4%。
长岭居板块成交热度颇高
记者在对比17宗地块拿地价、楼盘价后发现，长岭居CPPQ-A2-1地块以240.9%的单位溢价率居高。该地块由于附近学校资源较多，包括长平小学分校（长岭居小学）、岭头幼儿园以及南方中英文学校，作为目前黄埔区主要的一手“供货大户”，近两年的成交热度一直居高不下。
加上该地块容积率极低，仅1.0-1.5，且周边山景资源丰富，环境优美，靠近泰康之家粤园以及干部疗养院，适合打造高端住宅。另外，交通方面，该地块周边公交站点较多，公共交通出行、自驾出行均较方便，距离地铁21号线长平站仅3公里。
■记者观察
高价地项目为何入市速度偏慢？
高价地项目整体入市速度偏慢，目前仍有超四成高价地项目尚未入市。根据对2016-2018年出让的17宗高价地，10宗地转化项目入市，占总量59%；未入市项目7个，占41%。
据了解，未入市高价地多集中在荔湾、海珠两区。主要原因为两区2016-2017年期间出让多宗楼面价达4万元/平方米以上的高价地，估算盈利售价在7万元/平方米以上，与现时周边5万-5.5万元/平方米的售价相比，价格尚未到位，因此需要放缓开盘节奏，待价格到位后再入市。
广州中原研究发展部表示，由于当前广州整体楼市处于“买方市场”，高价地入市对周边项目“提价”刺激相对有限，绝大部分周边项目只能以高价地项目促进自身成交，不敢随高价地入市而提价。如“十一”期间调研广钢板块，葛洲坝紫郡府销售人员称待年底保利推出“标杆地”项目后，会考虑推出售价较高的单位，但不会因为保利高价项目入市而借机涨价。
纵观2016-2018年高价地出让，除高溢价外，普遍存在大面积配建、部分自持等成本；从区位条件来看，部分高价地周边配套、环境、规划发展并不理想，高端购房者对其关注度一般。
从目前市场运行环境来看，大部分高价地未能以理想盈利售价出售，要获得成交，必须采取小幅价格让利，从今年1-9月成交情况来看，这些项目的整体成交表现一般，加上购房者对中心区二手优质单位的关注，部分位置偏远、缺乏区域规划利好的高价地前景仍存在不明朗因素。
业内认为，目前房地产行业融资呈现收紧态势，房企融资压力大；市场方面，预计广州楼价将长期保持平稳态势，假如房企依然抱着“一掷千金”夺地的心态，将影响其资金运转速度、加大资金压力。 南方日报记者 许蕾 实习生 卢琳绵
