招商蛇口（001979.SZ）近期对外披露的第三季度业绩报告显示，第三季度，招商蛇口录得营收88.56亿元，同比减少30.77%；录得归属于上市公司股东净利润1.95亿元，同比减少83.21%；扣非净利润1.77亿元，同比减少80.55%。而前三季度，招商蛇口累计营收255.43亿元，同比减少24.39%；录得归属于上市公司股东净利润50.93亿元，同比减少38.46%；扣非净利50.06亿元，同比减少28.94%。负债方面，因融资规模扩大，三季度招商蛇口短期借款同比增加71%，至28.62亿元；长期借款增加24.88%，为76.99亿元。值得注意的是，前三季度招商蛇口的净资产收益率为6.89%，而去年同期为11.77%。

　　近年招商蛇口净资产收益率变化

　　数据来源：同花顺

　　总体而言，招商蛇口前三季的业绩下滑比较严重，盈利能力和成长能力有所削弱。尽管融资扩大、偿债能力维持稳定，资金占用情况严重恶化，一定程度削弱了公司的运营能力。根据同花顺监测，当期招商蛇口的毛利率为36%，去年同期为41.17%，显示其主营获利能力有较大削弱。净利率亦从去年同期的28.79%降至22.83%，显示企业经营效益大幅下降。与此同时，其总资产收益能力明显下降，回报股东能力趋弱。

　　近年招商蛇口核心财务指标变化

　　数据来源：同花顺

　　同时，前三季度营业收入增长率-24.39%，去年同期为25.76%，营业收入已经由过去的增长转为下降；营业利润增长率-40.08%，去年同期为96.43%，显示经营业绩承受明显压力；净利润增长率-38.46%，去年同期为114.42%，企业成长潜力停止扩张转入收缩；而总资产增长率24.75%，去年同期为26.10%，表明公司规模减缓扩张。

　　针对业绩下滑的现象，招商蛇口公开表示，2019年，公司房地产项目竣工及结转面积预期保持增长，根据公司生产经营计划，房地产项目有竣工以及结转时间主要集中在第四季度，报告期内结转面积较小，从而导致结转收入及毛利同比减少。

　　记者注意到，招商蛇口三季报并未披露合约销售以及新增土储情况。有第三方机构披露，今年1至9月，招商蛇口累计合约销售额达1620.2亿元，新增货值1364.9亿元。

　　数据来源：同花顺

　　15年前，招商蛇口的业绩曾经超过万科成为深圳第一房企。2015年重组后，招商蛇口便提出要构建起“前港-中区-后城”的整体规划战略。所谓“前港-中区-后城”模式，指的是以港口先行、产业园区跟进、配套城市功能开发，从而实现区域的整体联动发展。通过港、产、城联动，将政府、企业和各类资源协同起来，汇集多方资源打造优势互补协同的城市生长生态圈。此后，招商蛇口走上了“去地产化”的征程，希望公司未来的发展不再局限于房地产业务，而是实现三大主要业务齐头并进。今年中报，招商蛇口的财务显示其三大核心财务数据营收、净利润和毛利率均出现同比下滑，当时该公司已坦承“在稳步推进综合发展的过程中，存在着不均衡，存在着转型的阵痛”。

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