2019年12月31日下午，上海新静安体育中心，一场楼市盛宴在这里上演。虽然室外温度只有3度左右，但场馆内却春意盎然，阵阵掌声不时从“2020拥抱未来——丁祖昱评楼市年度发布会”现场传出。
3个多小时的时间，知名楼市专家丁祖昱用大数据为支撑，对中国房地产未来十年的发展趋势进行展望。期间，对2019年预测的自我评判，以及对2020年楼市的十大预测，成为整场演讲中的两大亮点。
复盘2019年十大预测 对了8个半
回顾年初在“奔向未来”2019丁祖昱评楼市发布会作出的十大预测，时间给出答案。“四限”放松、地价下降、租赁行业大洗牌、物业管理潜力凸显等预判，都一一得到验证。丁祖昱自己给2019年十大预测打分，认为自己的预测结果对了8个半。
预测一、房地产仍是中国经济压舱石和稳定剂
结果是：正确。
预测二、货币放水，难解楼市之渴
结果是：正确。
预测三、中央放权到地方，“四限”放松有希望
结果是：正确。
预测四、13万亿！地产行业规模下降10%
结果是：错误。
预测五、继续看好海南
结果是：对错各50%。
预测六、购买力下降，刚需房要注意了
结果是：正确。
预测七、地价还会降，房企可抄底
结果是：正确。
预测八、租赁行业面临大洗牌，“背靠大树”能活下
结果是：正确。
预测九、看好物业管理，不看好养老地产
结果是：正确。
预测十、看好地产股（碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉等）
结果是：正确。
此外，丁祖昱对2019年的概括就是“南”，无论是投资、买房、做企业、交付还是长租业，都是难。
2020年楼市十大预测 待时间来检验
预测一、2020年的楼市政策既要“防上涨”，又要“防下跌”。
“稳定”将是2020年房地产调控政策主基调，不会出现大涨或大跌。
在市场压力较大的一二线热点城市，将继续维持严厉的调控政策不放松，防范房地产价格泡沫；而三四线城市则将维持房地产市场稳定，防范房地产市场价格下跌过快是首要任务。
预测二、政策会继续放水，但楼市不是受益者，去杠杆是长期战役。
预计2020年的货币政策将松紧适度，避免大水漫灌。即使央行继续“放水”，也不会马上传导至房地产，楼市不是受益者，房地产短期不会被重启复苏。
预测三、行业规模、企业规模双见顶。
预计2019年全年销售额会突破16万亿元，但2020年整体压力较大。2019年已经开始出现负现金流房企，2020年这一现象会更多，很多房企可能需要重新考虑制定2020年销售目标，未必一定要增长，稳定也可以。2020年行业规模会稳住，企业规模会稳定，部分房企2020年规模甚至会出现下跌。
预测四、深圳房价不会涨，长三角空间大。
深圳房价已经处于高位，很多楼盘经过一轮上涨需要2020年一段时间的消化。而2020年长三角有很多国家战略，且长三角一体化出台政策以及一体化落地速度最快，因此机会会更多。
事实上，在2019年100城新建商品住宅成交均价涨幅TOP10中，长三角占了一半的名额。其中，位于长三角的三四线城市盐城同比涨幅39%、南通涨31%、江阴涨28%、台州涨26%、泰州涨22%。
预测五、房企加速去库存、销售依赖渠道。
2018年之前，渠道占比小于5% ，到2019年底，渠道已占比50%。
与此同时， 2018年渠道佣金为1%-2%左右，2019年大于2.5%，个别项目佣金甚至超过10%。
预测六、投资机会方面，拿地不急，全年都是窗口期。
不一定抢在年初三四月去拿地，可能全年都是机会。
预测七、兼并收购会继续，大鱼开始吃大鱼。
预测八、仍看好物业，但企业开始分化
好的物业公司PE会高出地产开发企业5倍以上，包括上市物业公司之间也会大分化。已登陆港股的17家物业公司正呈现两极化走势。中海物业、绿城服务、新城悦服务等当前股价相对发行价均有较大涨幅，而其他几家公司则都处在破发状态。17家港股物业公司的表现表明，分化格局正在形成。
预测九、租赁变天，还需寻找新模式
未来的空间会更大，但租赁不是问题，核心是找准细分市场，找更加符合不同细分市场的新模式。租赁更需要精细化的管理。
预测十、未来看好8家地产股
地产股看好6家：万科，融创，金茂，世茂，美的，佳兆业
地产物业股看好2家：绿城服务，碧桂园服务
展望未来10年，丁祖昱做出几大判断：未来十年房地产的投资属性逐渐减弱，消费属性增强，房地产将是中国最大的制造业，2020年-2029年商品房销售面积预计达到约150亿平方米，销售金额约150万亿元。
同时，人口、需求的变化将是房地产面临的最大挑战，这取决于如下几个因素：未来十年出生人口预计减少4000万；结婚人数减少3400万对；购房主力人口减少6100万；20、30、40养老地产需求弱；50、60退出买房行列；70、80购房看二孩；90后购房仍是刚需，但95后需求出现分化；00后即将迈入购房行列等。
资料显示，伴随着中国城市化进程的成熟，一方面房地产大开发时代还远没结束，现有的行业规模依旧可以持续十年，另一方面，以大开发、高周转为主导的房地产增量市场，在未来十年中，也将逐步过渡到以不动产运营和管理为主导的存量市场。
丁祖昱指出，不动产时代已然来临：未来十年全国不动产市场规模将达到500亿平方米；大物管将直冲3万亿，上市物管企业将达到100家以上，行业百强的集中度将约达到60%；商办供应过剩，资管时代开启；租赁市场很大，未来十年大学毕业生将达到约8000万，95后和00后将成为租赁需求主力等，所以需要聚焦细分领域，例如一老一少、一高一低、多元化需求等项目；老龄社会已到，养老地产主要靠运营。
