编者按
1月份以来，突如其来的新冠肺炎疫情影响到了中国经济生活的方方面面，不可避免地也对房地产市场造成了巨大的冲击。各地开始出台新政来给调控松绑，但也有地方为了更长远的健康发展而选择逆势升级调控举措。
那么，此次疫情给中国的整体住房市场带来了怎样的冲击和影响呢？各地都出台了哪些调控新政，又将会给当地楼市带来怎样的影响呢？
■中国经济时报记者 王松才
疫情发生以来，各地经济受到冲击，而作为房地产市场也受到较大冲击，交易几乎陷入停滞状态。
2月份以来，全国多地先后发布不同程度的房产调控新政，主要包括降低首付比例、减轻房企压力、延缓公积金月供等手段。
那么，调控政策的松绑和异动是否会引发市场的升温呢？业内认为，在“房住不炒”作为调控主基调的当下，各地松绑调控难以对市场产生根本性的影响，未来楼市依然将以稳定为主。
多地调整楼市政策
2月21日，河南省驻马店市发布出台17项稳楼市政策，包括公积金购房降低首付比例（由30%下调为20%）、给予购房补贴、刺激棚改等措施。该政策引发了市场的广泛关注。
但不久后上述文件被撤下，2月28日，河南省人民政府约谈了驻马店市人民政府，重申“房住不炒”。
3月5日，针对新发布意见是否执行一事，驻马店相关工作人员对媒体回复：文件已撤回，按原政策执行。
3月3日，广州市政府网站发布《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》，提出48条举措。其中，在房地产领域，商服类项目（公寓、商铺、写字楼）不再限定最小分割单元，不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。
这意味着，广州公寓限购政策比3年前更为宽松，广州成为一线城市中第一个全面放开商办项目限售的城市。这引发了市场的高度关注。
但上述文件在3月3日晚间被删除。3月4日22点18分上述文件被重新挂回官网，但有关放松公寓限购的内容不再提及。
除了驻马店和广州的调控政策出现“一日游”而引发舆论高度关注外，还有多个城市已经不同程度地放松了调控政策。
例如，3月3日，浙江省温州市宣布继续执行“符合条件的优秀本科生买房打7折，租房3折”政策，首批1700多套房将在3月中旬推出；3月3日，江苏省常州市的新政提出对房企实行延期申报纳税和税费优惠、延期缴纳土地出让金、延期缴纳城市基础设施配套费等一系列优惠；3月2日，天津市滨海中关村科技园和宝坻京津中关村科技城两个项目放宽落户及购房限制。
还有地方通过调整公积金政策来实施救市。2月26日，广东省东莞市住房公积金管理中心发布关于实施《东莞市住房公积金个人住房贷款管理办法》的通知，通知显示，公积金最长贷款期限统一设定为30年，且可贷额度上浮，首套房最高贷款额度120万元、二套房最高贷款额度80万元。
此外，东莞的这份通知还显示，原来只有购买首套住房且建筑面积在90平方米以下的一手房（含商转公）方可申请最长贷款30年，现取消该限定条件。申请最长30年的贷款年限只需审核不超过职工法定退休年龄后5年和抵押房屋土地使用权年限。
据统计，今年2月期间，还有江苏无锡、陕西西安、广西南宁、江西抚州等城市均都发布了相关房地产救市、稳市的政策。
最新的消息是，作为一线城市的深圳，也推出重磅举措来给房企减压。
3月11日，深圳市住房和建设局发布《关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施》（以下简称《若干措施》）。《若干措施》提出缓解企业短期资金压力：具备房地产开发一级资质的企业，在保证工程质量、工程进度、建筑工程款等项目相关费用按期足额支付前提下，可向监管银行申请解冻不超过预售资金总额的20%。
楼市未来难以大幅升温
除了海南省逆势升级调控、取消预售制度外，对于各地出现的给调控松绑的做法，也引发了部分人士的担忧：未来楼市会不会又陷入癫狂状态？
58安居客房产研究院分院院长张波的观点认为，房住不炒、因城施策、保持“三稳”的房地产调控目标并不会改变，并会在2020年得到坚决的贯彻和执行。驻马店、广州松绑政策在调控上出现的反复，以及海南目前的取消预售，本质上都是保持房地产市场健康发展的手段和方式。区别在于，前者更多是出现结合当下市场环境进行修正，而海南的政策则是考虑房地产长远健康发展。从各地房地产调控来看，未来也会出现有松有紧、有强有弱的态度，但全国房地产整体平稳发展的态势不变。
还有业内人士认为，对于房企来说，此次受疫情影响严重，回款艰难，销售额明显下滑，对资金链来说是一个很大的挑战。房企一方面面临着还债压力，另一方面受疫情影响销售回款也有所延后。这对于一些资金紧张的中小房企，无疑是雪上加霜。施工暂停、营销暂停，影响后续推盘节奏。
因此，部分地区推出给房企减压的举措本意并不违背“房住不炒”的精神。
值得注意的是，3月3日，人民银行会同财政部、银保监会召开金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会议，会议强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。
此外，3月6日，住房和城乡建设部部长王蒙徽在《人民日报》发表署名文章。文章提出，着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，建立和完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等房地产调控体制机制，落实城市主体责任，因城施策、分类指导，保持房地产市场平稳运行。
因此，业内认为，从近期官方表态和实际情况来看，未来中国的房地产市场大概率依旧会保持平稳运行发展。
社科院：短期内一二线城市房价相对稳定或略有回升
■中国经济时报记者 王松才
为有效了解疫情对中国房地产业及宏观经济的影响，近日，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布了《中国住房大数据分析报告（抗疫专题）》（以下简称《报告》）。
《报告》认为，疫情对住房市场的影响可分为直接影响与间接影响两个方面。
从直接影响方面看，疫情对住房市场有多维度的直接影响。
对于房地产企业来说，因为售楼处暂时关闭和推迟复工，企业的项目交付进度、短期销售额都将受到直接影响，并进而可能会影响企业资金周转。
对于购房者来说，看房、贷款等活动都难以正常进行，筹款也可能受到影响，短期购房活跃度直线下降。
对于还贷家庭来说，由于收入受到疫情影响，部分家庭可能会出现还贷困难；对于租房者来说，找房、搬家等活动也会存在现实困难，租房行为受限。
间接影响看，疫情对中国乃至世界经济可能会构成一定的冲击。疫情冲击将直接影响对未来的经济预期，进而间接引发部分群体的购房观望。疫情带来的收入降低或财富损失，也可能间接降低购房支付能力，造成购房需求下降。
但总体而言，《报告》认为，房地产业属于强周期性、波动性行业，长期的政策调控与频繁的市场波动，使得房地产业对市场波动具有一定缓冲能力。疫情对中低收入阶层的收入影响要大于其他阶层，对中小房地产企业的冲击要强于大型房地产企业，对中小城市住房市场的影响要高于大城市住房市场，对短期市场的影响要大于中长期。
因而，只要疫情能够在合理的时期内得到有效控制，那么疫情对住房市场的影响将主要体现在对中小城市住房市场、中小房地产企业的短期影响。房价长期预期不会发生大的转变，大城市市场和中长期市场不会因此而发生重大波动。
据此预测，短期内一二线城市房价相对稳定或略有回升，三四线城市总体稳中趋降，少部分城市可能较快下降。
另外，根据住房市场的发展特点，基于统筹疫情防控及经济社会发展需要，《报告》提出以下建议。
一是在坚持“房住不炒”的基础上，给予受疫情影响的困难房地产企业适度救济。
二是有针对性降低房贷还款困难家庭的短期还贷压力。
三是严控购房加杠杆及其它各类刺激购房行为。
四是因地制宜采取租金及续约管控等措施，促进房主及租房家庭共克时艰。
五是在科学防疫的基础上，坚持租购房同权。为促进科学防疫，建议以个人如实申报及大数据排查等手段为风控基础，纠正少数地方简单地对租购房家庭差别对待的不合理行为。
海南进一步升级调控 将实施现房销售制度
■中国经济时报记者 王松才
受新冠肺炎疫情影响，春节后中国的房地产市场受到巨大冲击，交易量呈直线下滑态势。
全国多个城市从稳定市场预期考虑，开始适度松绑政策。而海南省近日则进一步收紧房地产调控政策，不仅升级限购，而且还实行了商品房现房销售制度。
海南省着眼长远，坚定不移地落实“房住不炒”的要求，为其他地方做出榜样。同时，现房销售制度的推行，对中国的楼市将产生深远影响。
海南省升级调控实行现房销售
疫情期间，在多地难以按捺冲动而为房地产调控政策松绑之际，海南省反其道而行之，不仅没有放松调控，反而进一步升级调控举措，坚持贯彻“房住不炒”精神。
3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》）。《通知》创新提出发展安居型商品住房，对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。同时提出，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。
对于限购升级的原因，海南省住建厅厅长霍巨燃表示，坚持“房住不炒”，遏制投机炒房，不仅是针对省外居民，还包括本地居民。为进一步遏制投机炒房行为，回归住房民生和居住属性，同时为防止占用过多社会公共资源，为自贸港建设提供充分的空间要素保障。
霍巨燃还表示，自2018年4月22日实施“全域限购”后，海南房地产调控成效明显。海南将继续坚持全域限购政策不改变。坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松、政策不走样，保持政策的连续性、稳定性，坚决遏制投机炒房。
而对实行现房销售制度的原因，霍巨燃表示，目前，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。实行现房销售制度，是为从根本上杜绝因预售制度带来的一系列问题。按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件。
海南成为疫情期间首个收紧调控的省份，同时也将是全国首个实行现房销售的省份。
业内人士认为，近期，全国多个地方松绑调控政策，并引发了市场的高度关注，市场预期后续走势将会升温，并期待更多地方放松调控。而海南的升级调控举措则降低了人们对房地产调控政策进一步放松的预期。
在央行多次强调坚持“房住不炒”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，住建部部长王蒙徽近日也再次强调，今年要坚持“稳”字当头，全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制，坚决防范化解房地产市场风险。
海南让市场更加冷静
受疫情影响，部分人开始预期会有越来越多的地方将被迫放松调控政策，并期待房价像2003年非典之后一样一飞冲天，此次海南省的逆操作无疑给这种心理泼了一盆冷水，让其冷静下来。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，3月7日，海南省升级的政策对海南房地产市场提出了很多改革内容，尤其是在预售制度改革、购房政策方面有很多新内容。总体上政策以偏紧为导向，进一步体现了当前海南省稳定房地产市场的决心。
而对于新出让地块将推行现房销售的制度，严跃进认为，此类规定可以认为是全国首个省级现房销售的政策。其对于房企的购地和项目开发会形成较大的影响。结合此前苏州松绑现房销售的政策，可以认为，海南该政策更多的是为了约束炒地等行为，通过现房销售的模式，防范各类烂尾楼的出现。对于开发商来说，资金约束性会更大，投资拿地等也会更加理性。
诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为，此次海南省政策涉及面广、力度大，同时是第一个以省为单位出台这么大力度限制举措的，也是全国第一个全面要求现房销售的省份。海南此刻出台政策，不仅是当地政府彰显地方责任、稳定房地产市场的“政治考虑”，更是未来政策走向的启示：因城施策不是只有放松。
国仕英提醒，近期为有效应对疫情带来的负面影响，多个城市出台了楼市相关的宽松政策，但并不意味着所有城市都会放松。
“商品房预售制度对开发商有利，但对购房者可能造成一定的不利，尤其是在交房过程中，一旦产生争议、矛盾，有可能会损害消费者权益。”易居研究院副院长杨红旭表示，此次海南提出改革商品住房预售制度是一个大动作，可以看成是一个信号，也符合住房制度改革的大方向。
