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时代中国失速 规模恐难实现跳涨

2020-03-20 10:23 来源:中国网

  3月9日晚间,时代中国(01233.HK)发布2019年业绩公告。公告显示,2019年,时代中国实现合同销售额783.6亿元,同比增长29.3%,如期完成750亿元的年度销售目标。

  对成立21年的时代中国而言,靓丽成绩单背后却暗流涌动。早在2018年,时代中国便提出在2020年实现千亿销售目标。如今看来,一场千亿之约,因为种种因素变得扑溯迷离。

  销售增速下滑 销售目标下调

  千亿之下,规模跳涨是此类房企最主要的标签。时代中国也是其中之一。然而,从近年的发展速度来看,时代中国的销售增速出现了明显下滑。数据显示,在2015-2019年,其销售额的同比增速分别为28.10%、50.34%、41.90%、45.60%、29.32%,对应的销售额分别为195.08亿元、293.28亿元、416.29亿元、605.95亿元、783.6亿元。

  实际上,在2019年上半年,时代中国的增长势头依然不减,销售额同比增速为45.8%。然而,其全年销售增速却跌到了29.32%,可见公司下半年的销售拖了后腿。

  从2019年全年销售业绩来看,由于时代中国的土地储备集中在大湾区,期内公司的销售主力也集中在广州、佛山、珠海等大湾区核心城市。据悉,广州、佛山、珠海等3个城市的销售额分别为216.4亿元、227.6亿元、78.78亿元,在总销售额中的占比分别为27.6%、29.0%、10.1%,合计为66.7%。

  此外,时代中国分别在肇庆、汕头、成都等地各有1个项目贡献了本期的销售额,但在销售额中的占比相对较低。

  上述数据也反映出时代中国的区域布局较为集中,难以对冲相应的风险。随着房地产调控步入新常态,因城施策成为主基调,即中央宏观定调,城市微观定策。一旦布局的核心城市出现纵深调控,其后果不可估量。

  此外,受新冠肺炎疫情的影响,很多房企开启线上销售,但效果并不理想。基于疫情爆发及种种不确定性,时代中国在业绩公告中指出,将2020年的销售目标调整为823亿元。按此计算,仅比2019年的销售业绩增长5%。千亿无坦途,时代中国还有漫长的路要走。

  增收难增利 旧改项目收入下滑

  截至2019年12月31日,时代中国实现营收424.3亿元,同比增加23.4%;营业成本约为300.0亿元,同比增加26.3%。对比可知,时代中国的营业成本增幅大于营业收入,陷入增收不增利的窘境。

  值得注意的是,2019年时代中国的毛利约为124.4亿元,同比增加17.1%。而在2017年-2018年,时代中国的毛利增幅分别为51.8%和64.7%,可见本期公司的毛利增速出现了明显下滑。

  受此影响,在期内费用开支增加的情况下,时代中国的净利润增幅缩水至15.6%,连续三年下跌;实现归母净利润52.1亿元,同比增加18.5%,增速亦为近3年来最低。

  从收入的构成来看,在2019年,时代中国通过旧改项目获得收入21.7亿元,与2018年的27.8亿元相比有所下滑,对收入贡献比例也由8.1%下降至5.1%。

  数据显示,截至2019年12月31日,在时代中国的土地储备中,城市更新项目总数超过120个,潜在总建筑面积约4300万平方米。

  尽管潜在的开发面积较大,且时代中国表示将积极参与城市更新项目,但旧改项目开发周期较长,从本期旧改项目的收入可知,未来旧改项目收入迎来爆发性增长仍需时日。

  一直以来,时代中国都押宝旧改项目。相比一般房地产项目,旧改项目以高利润见长。如果旧改项目在时代中国营收中的占比继续下滑,其利润率必然也会受牵连。

  此外,在负债方面,时代中国期末有息负债约为544.9亿元,占总负债的43.5%,而期初公司有息负债476.3亿元,占总负债的49.2%。尽管有息负债比例有所下降,但时代中国一年内到期负债由期初的73.1亿元大幅提升至期末的186.5亿元。不过,时代中国期末的现金及现金等价物约为258.75亿元,可覆盖一年内到期的负债。

  重仓大湾区 全国布局仍未完成

  公告显示,2019年,时代中国购入28幅地块,土储面积约757.5万平方米,其中权益面积约492.0万平方米,土地收购成本约为233.4亿元。

  尽管时代中国的销售额为783.6亿元,但其仍是一家区域性房企。期末,时代中国的土储面积约为2300万平方米,其中在清远、广州、佛山的土储面积排名前三,分别为529.2万平方米、430.9万平方米和291.2万平方米;广东省外土储面积约为207.0万平方米,占总土储的9.0%。

  从新增的土地储备情况来看,作为深耕大湾区的房企之一,时代中国在期内依然重仓广州、佛山、江门等城市。据统计,在上述三个城市分别获得了7个、4个和3个项目,并在新增土储面积中排名前三。

  反观广东省外,时代中国期内在成都、长沙、武汉、杭州新增5个项目,但无论投资力度还是项目数量占比都较低,在新增权益土储和投入中的占比分别为16.0%、16.3%。

  为此,时代中国也表示,继续深耕粤港澳大湾区,大力提升所在区域市场份额;逐步布局长三角、成渝、长江中游城市群等高增长潜力区域。

  时代中国主席岑钊雄曾在2018年业绩发布会上表示,“除了大湾区以外,广东省的其他地方会在粤中粤西增加投入。省外的话,成都、武汉、华东是未来要关注的地方。”

  然而,无论从粤外新增项目获取比例,还是从粤外项目的土储占比来看,时代中国的全国化布局远未完成。

编辑: 潘沈思

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